QUYỀN ĐƯỢC MUA CĂN HỘ TÁI ĐỊNH CƯ GIÁ ƯU ĐÃI ĐÓ LÀ QUYỀN TÀI SẢN?

LS. NGUYỄN THỊ HỒNG VÂN

Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” (Điều 163). Đây không phải là những quy định mới mà nó được kế thừa có phát triển những quy định tương tự trong Bộ luật Dân sự năm 1995. Trong thực tế, việc xác định tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá rất đơn giản vì các văn bản pháp luật có liên quan đã thể hiện tương đối rõ ràng các loại tài sản này. Còn tài sản là quyền tài sản thì việc xác định nó có khó hơn, trừu tượng hơn, nhưng cũng không đến nỗi quá phức tạp, trừ trường hợp các cơ quan có thẩm quyền cố tình hiểu sai nó. Xin nêu vấn đề này qua một vụ án cụ thể.

Tình tiết

Bên A (bán nhà) thỏa thuận chuyển nhượng nhà cho bên B (mua nhà) bằng giấy viết tay. Ngôi nhà đó nằm trong diện giải phóng mặt bằng và chủ ngôi nhà sẽ được đền bù 338.409.100 đồng; được quyền mua một căn hộ tái định cư giá ưu đãi, chênh lệch giữa giá mua ưu đãi và giá thị trường tương đương 300.000.000 đồng. Khi xảy ra tranh chấp, Toà án xét xử phúc thẩm tuyên sự chuyển nhượng trên là vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng. Thiệt hại hai bên phải chịu theo mức độ lỗi của mình. Nhưng khi tính thiệt hại do hợp đồng vô hiệu, tòa án lại chỉ tính thiệt hại là khoản tiền mặt được đền bù giải phóng mặt bằng, còn quyền mua căn hộ tái định cư giá ưu đãi có thể định giá thành tiền lại không tính và cho bên A (bên bội tín thỏa thuận chuyển nhượng nhà) hưởng quyền này. Điều đó có nghĩa, toà án không coi quyền được mua căn hộ tái định cư giá ưu đãi là quyền tài sản và quyền này bị mất cũng không phải là thiệt hại tài sản.

Những quan điểm đánh giá

Trong vụ án này, không bàn đến việc tòa xử tuyên hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức gây nhiều thiệt hại cho bên mua nhà ngay tình, cho người bán nhà bội tín được hưởng lợi (một vấn đề rất gây tranh cãi hiện nay) mà chỉ đề cập tới vấn đề quyền mua căn hộ giá ưu đãi có phải là quyền tài sản và mất quyền này có phải là thiệt hại tài sản?

Có rất nhiều ý kiến khác nhau về vấn đề này. Quan điểm thứ nhất cho rằng, phán xét của toà án là hợp lý. Họ coi quyền mua căn hộ giá ưu đãi trong trường hợp trên không phải là quyền tài sản nên việc mất quyền này không phải là thiệt hại về tài sản. Quan điểm thứ hai thì ngược lại. Và chúng tôi đồng ý với quan điểm này.

Theo Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005, thì “quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ”. Trong vụ án cụ thể nêu trên, quyền mua căn hộ tái định cư với giá ưu đãi là một quyền tài sản phát sinh do họ có quyền sở hữu nhà; nó cũng tương tự như quyền được bồi thường thiệt hại khi nhà bị giải toả. Với quyền mua căn hộ tái định cư theo giá ưu đãi, người mua chỉ phải bỏ ra 154.000.000 để mua căn hộ 46, 68m2. Trong khi đó, giá thị trường của căn hộ này là từ 450.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, chênh lệch giá ở đây là khoảng 300.000.000 đồng, một sự chênh lệch rất lớn giữa giá mua ưu đãi với giá thị trường. Như vậy, quyền này có thể trị giá được bằng tiền rất rõ ràng. Khi có quyền đó, chủ thể mang quyền hoàn toàn có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự và họ sẽ có một số tiền lãi rất lớn theo giá thị trường. Thực tiễn thời gian qua cho thấy, trong cơn sốt nhà đất ở đô thị sôi động như hiện nay, thì có rất nhiều chủ thể được mua nhà theo giá ưu đãi hoặc giá gốc của công ty, nhưng chỉ vừa xác lập quyền là họ có thể chuyển giao ngay quyền đó trên thị trường. Như vậy, quyền mua giá ưu đãi căn hộ tái định cư mang đầy đủ tính chất của quyền tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự về quyền tài sản. Quyền này khi bị mất thì đó là thiệi hại tài sản.

Vì vậy, nếu không coi quyền mua căn hộ tái định cư giá ưu đãi là quyền tài sản và khi mất quyền này cũng không bị coi là thiệt hại là toà án đã áp dụng pháp luật không đúng khi xét xử, tạo ra một bản án bất công cho cho người dân cũng như tạo một tiền lệ xấu trong thực tiễn.

Kiến nghị

Trong thực tiễn cuộc sống hiện nay, khi nền kinh tế thị trường phát triển nhanh chóng, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, thì có thể có nhiều quyền tài sản sẽ hình thành và phát triển như: quyền mua nhà ưu đãi, quyền mua cổ phần, cổ phiếu, quyền ưu tiên trước để được thụ hưởng một quyền lợi, kể cả quyền được thuê nhà... Đây đều là những quyền được trị giá thành tiền theo cách này hay cách khác. Những quyền này, về bản chất khi phân tích Bộ luật Dân sự đã quy định đầy đủ. Tuy nhiên, cơ quan xét xử đôi khi không theo kịp thực tiễn hoặc cố tình hiểu sai các quy định của pháp luật nên quy định của pháp luật không được áp dụng chính xác. Do đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự, nên chăng, Toà án nhân dân tối cao cần có một nghị quyết hướng dẫn về vấn đề này để việc áp dụng pháp luật được thống nhất.

SOURCE: http://nclp.org.vn/y_kien_luat_gia/quyen-111uoc-mua-can-ho-tai-111inh-cu-gia-uu-111ai-co-la-quyen-tai-san