NGỌC PHƯỢNG - Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch bảo đảm - BTP
Kinh doanh bất động sản từ trước đến nay vẫn luôn là công việc mang lại nhiều lợi nhuận. Ở các nước có nền kinh tế phát triển trên thế giới, đây là một lĩnh vực kinh doanh phi lợi nhuận. Tuy nhiên, cũng giống như bất kì ngành nghề kinh doanh khác, để có thể phát triển thì nó cần có cơ chế kiểm soát hữu hiệu, một hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động của nó.
Kiểm soát được các ngành nghề kinh doanh, Nhà nước sẽ phát huy được vai trò quản lý của mình hiệu quả. Với thị trường kinh doanh bất động sản, để quản lý và điều hòa được nó không phải là vấn đề đơn giản. Đăng ký giao dịch bảo đảm chính là một trong các công cụ hữu hiệu cho việc kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản. Nhưng đăng ký giao dịch bảo đảm không những giúp Nhà nước quản lý thị trường bất động sản, chống thất thu thuế mà còn đem lại những lợi ích thiết thực cho chính các bên tham gia giao dịch trên thị trường. Bài viết này xin đề cập đến một số vai trò của việc đăng ký giao dịch bảo đảm dưới giác độ cá nhân tác giả nhìn nhận và đánh giá:
Đối với bên nhận bảo đảm
Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Về nguyên tắc, việc đăng ký giao dịch bảo đảm mang ý nghĩa "giao dịch bảo đảm được đăng ký coi như được mọi người nhận biết" [1]. Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký.
Ngoài quyền truy đòi tài sản bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn giúp cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác. Trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Về nguyên tắc "ai đăng ký trước hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm trước thì được ưu tiên trước". Điều này có nghĩa, bên nhận bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm (nắm giữ tài sản bảo đảm) sẽ được ưu tiên thanh toán trước. Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm với nhau.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tài sản bảo đảm là các bất động sản, mà biện pháp bảo đảm chủ yếu là thế chấp bất động sản thì cơ chế đăng ký càng thể hiện được ý nghĩa trong việc bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm chủ yếu là các tổ chức tín dụng. Với việc đăng ký thế chấp bất động sản tại cơ quan đăng ký, mặc dù không nắm giữ bất động sản trong tay, bên nhận bảo đảm vẫn được pháp luật bảo vệ trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán và xử lý tài sản bảo đảm. Việc đăng ký thế chấp bất động sản đặc biệt có ý nghĩa đối với các tổ chức tín dụng. Theo quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch bảo đảm thì một tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự. Do đó, trong trường hợp một bất động sản được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ tại các tổ chức tín dụng khác nhau thì bên nhận bảo đảm phải có cơ sở của lòng tin là bằng việc đăng ký thế chấp bất động sản đó, họ sẽ được pháp luật bảo vệ và có thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp xử lý bất động sản đó. Ngoài ra, bên nhận bảo đảm tiếp theo biết được bất động sản đã được thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác, có thể cân nhắc trong việc tiếp tục nhận thế chấp hay không.
Đối với bên bảo đảm
Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm. Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình. Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi thu được từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm. Do vậy, nếu phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc người thứ ba giữ, thì mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh của bên bảo đảm bị ngưng trệ. Điều này đi ngược lại với mục đích của giao dịch bảo đảm hiện đại, đó là vừa giúp các giao dịch được an toàn, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Đối với bên thứ ba
Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ dàng cho rằng bất động sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào trên thực tế. Vậy làm thế nào để bên thứ ba như bên cho vay tiếp theo hay bên mua bất động sản có thể xác định để biết được liệu còn có ai đó có quyền lợi liên quan đến một bất động sản cụ thể nào đó hay không? Việc công khai hóa thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng rãi. Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường hợp tài sản bảo đảm là bất động sản vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác.
Công khai thông tin về giao dịch bảo đảm là mục tiêu quan trọng hàng đầu của hệ thống giao dịch bảo đảm hiện đại, vì nhờ đó sẽ giúp các chủ nợ đánh giá và phòng ngừa rủi ro. Thông tin được cung cấp giúp nhận biết được sự tồn tại các quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm. Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ giúp các tổ chức, cá nhân đạt được mục đích đó thông qua những thông tin được cung cấp công khai theo yêu cầu.
Đối với sự phát triển của thị trường bất động sản
Bàn về giải pháp vốn cho thị trường bất động sản, trả lời báo VN Media.vn ngày 07/4/2006 PGS.TS. Nguyễn Thị Mùi, Phó viện trưởng Viện khoa học tài chính đã nhận định “Tiềm lực tài chính của đa số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn hạn chế, nên hầu hết phải dựa vào vốn vay ngân hàng. Ước tính, số vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản có tới trên 60% là vốn vay ngân hàng. Có thể khẳng định một trong những vấn đề quan trọng trong quyết định sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản chính là việc huy động các nguồn tài chính cho hoạt động của thị trường bất động sản. Trong điều kiện thị trường chứng khoán Việt Nam chưa phát triển, thì kênh tín dụng ngân hàng vẫn là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản". Và để các ngân hàng có thể cấp tín dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp phải củng cố lòng tin cho ngân hàng bằng tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp bất động sản là giải pháp quan trọng cho nhu cầu về vốn của doanh nghiệp. Nhưng chỉ thông qua cơ chế bảo đảm thôi thì chưa đủ, với những quy định thông thoáng của pháp luật hiện hành như có thể dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì để bảo vệ quyền lợi của mình, các ngân hàng phải tìm đến cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm.
Cần phải khẳng định rằng đăng ký giao dịch bảo đảm (tức đăng ký thế chấp bất động sản) sẽ là công cụ hữu hiệu cho việc xây dựng một thị trường bất động sản công khai, minh bạch. Sở dĩ Việt Nam có chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản vào loại thấp nhất thế giới là do các giao dịch "ngầm" diễn ra còn sôi động hơn so với các hoạt động chính thức trên các sàn giao dịch bất động sản. Khi thiếu thông tin về bất động sản, nhà đầu tư không yên tâm thực hiện giao dịch vì sợ bị lừa đảo. Bởi vậy, nếu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản được công khai và được khai thác thuận tiện sẽ giúp cho nhà đầu tư yên tâm hơn khi tiến hành một giao dịch. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư thông qua cơ chế khai thác thông tin về bất động sản cũng yên tâm trong việc không mua phải bất động sản đã được thế chấp, từ đó mạnh dạn trong giao kết các hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản.
Như vậy, đăng ký thế chấp bất động sản giúp tạo ra lòng tin cho bên nhận bảo đảm cũng như tạo ra tính an toàn cho các giao dịch về bất động sản. Mặt khác, nó cũng là cơ sở thúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn cho đầu tư vào kinh doanh bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường bất động sản. Điều này đã được GS.TS Đặng Hùng Võ khẳng định khi trả lời phóng vấn báo VN Media ngày 03/8/2006 "là phải tạo lập hành lang pháp lý chính thức cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản, bao gồm: Mở sàn giao dịch bất động sản, các dịch vụ về tài chính, ngân hàng... đối với thị trường bất động sản, đặc biệt cần quan tâm tới việc chính quy hoá thị trường thế chấp bằng bất động sản để vay vốn phục vụ cho đầu tư thuận lợi". Đăng ký thế chấp bất động sản cũng chính là một trong các giải pháp để thị trường bất động sản được công khai, minh bạch.
-----------------------
[1] Nguyễn Ngọc Điện (2006), "Mối quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập đối với bất động sản", Nghiên cứu lập pháp, tr. 34.
SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ BỘ TƯ PHÁP
Trích dẫn từ:
http://www.moj.gov.vn/p/tag.idempotent.render.userLayoutRootNode.target.n65.uP?uP_root=me&cmd=item&ID=10412
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét