GIẢI QUYẾT QUYỀN LỢI CỦA VỢ CHỒNG ĐỐI VỚI NHÀ, ĐẤT THUÊ CỦA NHÀ NƯỚC

 TƯỞNG DUY LƯỢNG - Chánh tòa Dân sự, Tòa án nhân dân tối cao

1. Phải xác định giá trị quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là tài sản chung của vợ chồng

Trong nhiều vụ án ly hôn, hai bên đương sự tranh chấp với nhau về quyền thuê nhà của Nhà nước. Đương sự nào cũng yêu cầu được sử dụng diện tích nhà đang thuê củaNhà nước. Đối với trường hợp vợ chồng vừa có quyền sở hữu nhà đất, vừa có diện tích nhà thuê của Nhà nước thì trước năm 2001 các tòa án đều không coi quyền thuê nhà của Nhà nước là tài sản chung của vợ chồng. Sau năm 2001, mặc dù đã có Nghị định 70/2001/NĐ-CP ngày 3/10/2001 của Chính phủ nhưng khi giải quyết, nhiều tòaán vẫn tỏ ra lúng túng, có không ít trường hợp tòa án không coi quyền thuê nhà là tài sản chung vợ chồng, nên không xác định giá trị để chia. Đây là một điều không hợp lý, dưới đây là một ví dụ:

Chị Phạm Thị Thanh, trú tại 38 Đại lộ Hồ Chí Minh, thành phố HD ly hôn anh Nguyễn Đình Chuyền, hiện đang cư trú tại Cộng hòa Liên bang Nga.

Năm 2000, vợ chồng chị Thanh, anh Chuyền mua “hỏa hồng”, mà thực chất là nhận chuyển nhượng quyền thuê nhà của Nhà nước đối với căn nhà số 69 Đại lộ Hồ Chí Minh - là nhà 3 tầng, diện tích 26,7 m², chiều ngang theo mặt đường là 2,06m - với giá 395.000.000 đồng. Ngày 20/02/2001 anh Chuyền đứng tên hợp đồng thuê căn nhà này với cơ quan quản lý nhà của Nhà nước.

Trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án đã tiến hành định giá vào đầu năm 2004 thìtheo giá nhà do Nhà nước bán cho người đang ở thuê thì căn nhà này có giá là 37.500.000 đồng; trong khi đó giá chuyển nhượng thực tế theo thị trường là 1.200.000.000 đồng.

Khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng căn nhà này, Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân tỉnh HD có nhiều quan điểm khác nhau:

Quan điểm thứ nhất: Căn nhà số 38 Đại Lộ Hồ Chí Minh, thành phố HD hiện đang là nhà thuộc sở hữu nhà nước, chưa phải là tài sản chung vợ chồng, cần chờ Nhà nước hóa giá sang tên cho vợ chồng lúc đó mới đem ra chia.

Quan điểm thứ hai: Xác định giá trị căn nhà theo giá thị trường, coi giá trị đó là tài sản chung vợ chồng. Giao nhà cho bên nào thì bên đó phải thanh toán tài sản cho bên kia.

Quan điểm thứ ba: Lấy giá thị trường trừ đi giá tiền sẽ phải thanh toán cho Nhà nước (khi hóa giá) phần còn lại là tài sản chung của vợ chồng. Giao nhà cho bên nào sử dụng thì bên đó phải thanh toán chênh lệch cho bên kia.

Chúng tôi cho rằng quyền sử dụng nhà thuê là một quyền về tài sản, trên thực tế Nhà nước đã thừa nhận việc chuyển nhượng quyền thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước. Đặc biệt gần đây Chính phủ vừa ban hành Nghị định 70/2001/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật hôn nhân và gia đình, tại Điều 28 Nghị định này có quy định: “Việc giải quyết quyền lợi của vợ chồng khi ly hôn đối với nhà ở do vợ hoặc chồng hoặc cả vợ và chồng được thuê của Nhà nước trước hoặc sau khi kết hôn, được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn thời hạn, thì các bên thỏa thuận về việc tiếp tục thuê nhà ở đó; nếu các bên không thỏa thuận được và cả hai bên đều có nhu cầu sử dụng, thì được tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 95 của Luật Hôn nhân và gia đình.

Trong trường hợp vợ chồng đã nâng cấp, sửa chữa, cải tạo nhà thuê của Nhà nước hoặc xây dựng mới trên diện tích có nhà thuê của Nhà nước, thì khi ly hôn, việc chia quyền sử dụng nhà ở và phần diện tích nâng cấp, sửa chữa, cải tạo, xây dựng mới do các bên thoả thuận; nếu không thỏa thuận được, thì được tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 95 của Luật hôn nhân và gia đình. Nếu chỉ một bên có nhu cầu sử dụng, thì bên sử dụng phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền thuê nhà của Nhà nước và một phần giá trị nhà đã nâng cấp, cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới mà bên đó được hưởng vào thời điểm chia tài sản khi ly hôn.

2. Trong trường hợp vợ chồng đã được Nhà nước chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đó, thì việc chia nhà khi ly hôn được thực hiện theo quy định tại Điều 95 của Luật Hôn nhân và gia đình. Như vậy, giá trị quyền thuê nhà đối với nhà ở của Nhà nước do vợ hoặc chồng hoặc cả vợ và chồng được thuê của Nhà nước trước hoặc sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng (trường hợp hợp đồng thuê nhà ở còn thời hạn thuê trong hợp đồng hoặc còn quyền thuê nhà trên thực tế). Đối với trường hợp hợp đồng thuê nhà đã hết, thì phải hỏi ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý nhà cho thuê, nếu cơ quan đó cho biết vẫn công nhận cho chủ đã ký hợp đồng thuê vẫn tiếp tục được thuê, vẫn thu tiền thuê nhà thì cũng coi giá trị quyền thuê nhà là tài sản chung. Do đó, khi ly hôn Tòa án phải áp dụng Điều 95 Luật Hôn nhân và gia đình để giải quyết. Trường hợp diện tích nhà không thể phân chia quyền sử dụng được hoặc một bên đương sự chỉ xin chia giá trị, thì Tòa án giao nhà cho bên có nhu cầu sử dụng và buộc bên được Tòa án giao quyền sử dụng nhà phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị quyền thuê nhà tương ứng với quyền lợi của họ.

Việc xác định giá trị quyền thuê nhà (thuộc sở hữu nhà nước) là tài sản chung trước hết cũng phải căn cứ vào giá trị chuyển nhượng quyền thuê nhà của căn nhà đó (bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất) theo giá thị trường là bao nhiêu? Phần giá trị đó là tài sản chung của vợ chồng. Trở lại vụ án trên, nếu giá trị chuyển nhượng quyền thuê nhà số 69 Đại lộ Hồ Chí Minh là 1,2 tỷ đồng thì 1,2 tỷ đồng là tài sản chung; nếu giá trị 1,2 tỷ đồng là giá trị chuyển quyền sở hữu nhà thì phần giá trị thuộc tài sản chung vợ chồng sẽ là 1,2 tỷ đồng - 37.500.000đ.

2. Giải quyết quyền sử dụng đất mà vợ chồng được Nhà nước cho thuê

Quyền sử dụng đất là một quyền về tài sản đã được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự. Theo quy định tại Điều 25 Nghị định 70/2001/NĐ-CP nói trên của Chính phủ thì sau khi kết hôn, quyền sử dụng đất mà cả vợ và chồng hoặc chỉ một bên vợ hoặc chồng được Nhà nước cho thuê là tài sản chung của vợ chồng. Do đó, khi vợ chồng ly hôn thì quyền sử dụng đất được Nhà nước cho thuê xử lý như sau:

- Nếu vợ chồng đã trả tiền thuê đất hàng năm mà khi ly hôn, nếu cả 2 vợ chồng đều có nhu cầu và điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì việc phân chia quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Điều 95 Luật Hôn nhân và gia đình. Sau khi được Tòa án xác định quyền sử dụng đất cho mỗi bên thì các bên phải ký hợp đồng thuê với Nhà nước. Nếu chỉ có một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì bên đó được tiếp tục sử dụng.

- Trong trường hợp vợ chồng đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, thì khi ly hôn, các bên thỏa thuận về việc sử dụng đất đó và thanh toán cho nhau phần tiền thuê đất đã nộp trong thời hạn thuê còn lại.

Trong trường hợp một bên được sử dụng toàn bộ diện tích đất, thì phải thanh toán cho bên kia một nửa số tiền thuê đất tương ứng với thời gian thuê đất còn lại, kể từ thời điểm chia tài sản khi ly hôn.

Tuy nhiên, theo chúng tôi đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước được đem chuyển nhượng quyền thuê quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì giá trị chuyển nhượng quyền thuê quyền sử dụng đất cũng được coi là tài sản chung của vợ chồng.

Căn cứ vào Điều 714 Bộ luật dân sự trong trường hợp vợ chồng cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê (đối với trường hợp pháp luật không có quy định khác) thì giá trị cho thuê lại quyền sử dụng đất cho thuê cũng được coi là tài sản chung của vợ chồng. Việc phân chia giá trị nói trên được giải quyết theo tinh thần của Điều 95 Luật Hôn nhân và Gia đình.

Cần lưu ý khi giải quyết các tranh chấp về quyền thuê nhà và quyền thuê quyền sử dụng đất, nếu các bên đã đầu tư tài sản vào nhà, đất (sửa chữa, nâng cấp đối với nhà, xây dựng, cải tạo đối với đất v.v..) thì phải xác định phần đầu tư này là tài sản chung của vợ chồng và giải quyết theo quy định của Điều 95 Luật Hôn nhân và gia đình.

SOURCE: TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ SỐ 2 (39) NĂM 2007