Chú ý khi làm thủ tục công chứng mua bán, thế chấp nhà, đất

• Tải về sách Ebook hướng dẫn các thủ tục hành chính thường gặp và biểu mẫu đính kèm
• Tải về sách Ebook Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn, biểu mẫu đính kèm 
• Tải về sách Ebook Bộ Luật Dân sự và văn bản hướng dẫn mới nhất
• Bộ Luật dân sự và các văn bản hướng dẫn (cập nhật mới nhất)
• Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành mới nhất

      Gần đây trên địa bàn TP.HCM, tình trạng làm giả hồ sơ hoặc giả người để làm thủ tục công chứng mua bán, thế chấp nhà, đất diễn ra ngày một nhiều. Nếu không được phát hiện kịp thời thì việc công chứng giấy tờ giả có khả năng gây thiệt hại lớn cho người giao dịch và trên thực tế đã có nhiều người bị mất số tiền lớn.

      Tuy chưa có con số thống kê đầy đủ nhưng hầu như tất cả cơ quan công chứng trên địa bàn TP.HCM đều gặp “bẫy” giấy tờ nhà, đất bị làm giả, thậm chí cả người cũng giả. Thủ đoạn giả nhiều lúc rất tinh vi khiến công chứng viên (CCV) rất khó nhận biết bằng mắt thường.

Giả giấy chủ quyền nhà, đất, CMND

      Tháng 1-2012, ông T. đến Văn phòng Công chứng (VPCC) Tân Bình để lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B. với số tiền chuyển nhượng lên tới 5 tỉ đồng. Khi xem xét hồ sơ, CCV nhận thấy các loại giấy như CMND, trích sao trước bạ, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy chủ quyền đất đều là giả. Đặc biệt, ông T. đã sử dụng giấy CMND giả với ảnh và dấu vân tay thật. CCV đã báo ngay cho Công an phường 13 và nơi đây đã chuyển hồ sơ đến Công an quận Tân Bình xử lý.

      Đối tượng làm giả giấy chủ quyền không chỉ nhắm vào cá nhân mà còn muốn đánh lừa cả những tổ chức. Cuối năm 2011, Phòng Công chứng (PCC) số 2 tiếp nhận một hồ sơ thế chấp nhà cho ngân hàng để vay 25 tỉ đồng có dấu hiệu giả mạo. Người vay đã sử dụng giấy chủ quyền nhà giả nhưng phía ngân hàng không biết. May là CCV đã chủ động phát hiện nên kịp thời “cứu nguy” cho ngân hàng.

Giả người đi công chứng

      Ngoài việc đương đầu với giấy tờ giả, các cơ quan công chứng còn “đau đầu” với tình trạng người giả. Nhiều cơ quan công chứng nhiều lần phát hiện người khác đóng thế vai chủ nhà. Điều này xảy ra chủ yếu đối với các cặp vợ chồng. Do một bên vợ hoặc chồng muốn bán tài sản mà bên kia không đồng ý nên họ đã lén nhờ người khác ra công chứng ký tên mua bán.

      Bà Huỳnh Thị Ngọc Yến, Trưởng PCC số 6, cho biết phòng này từng gặp trường hợp chị giả em giống nhau đến nỗi khi đối chiếu ảnh trong CMND thì CCV không nhận ra. Đến khi yêu cầu người này lăn tay thì phòng mới phát hiện dấu vân tay của người giao dịch không trùng khớp với vân tay trong CMND. Bấy giờ, người giao dịch là người chị mới khai do cô em đi làm nên cô chị đi ký thay. Sau đó họ xin dời ngày công chứng hồ sơ và cô em đã trực tiếp đến ký hồ sơ giao dịch.

      PCC số 4 cũng từng phát hiện và kịp thời báo công an bắt giữ ông V. giả danh chủ nhà để đi công chứng hồ sơ mua bán nhà. Người này đã thuê người làm giả giấy chủ quyền nhà của người khác (trong đó ghi tên ông là chủ) để bán nhà. Khi tiếp nhận hồ sơ, CCV thấy bên bán có thái độ bồn chồn, lo lắng không giống người đi công chứng bình thường. Mặt khác, giấy chủ quyền có màu nhạt hơn giấy thật. Vì vậy, CCV đã xác minh ngay và được biết căn nhà mang ra mua bán lẫn các thông tin trên giấy chủ quyền là có thật nhưng tên chủ sở hữu thì không thật.

Giả cả giấy lẫn người

      Nếu như ở những trường hợp trên, người đi công chứng chỉ giả người hoặc giả giấy thì có những trường hợp họ làm giả cả hai.

      Ngày 6-1-2011, bà H. cùng vợ chồng ông L. đến VPCC T. để công chứng hợp đồng thế chấp một căn nhà ở quận Phú Nhuận. Theo đó, bà H. cho vợ chồng ông L. vay 1 tỉ đồng trong thời gian ba tháng. Nếu quá hạn mà không trả được nợ thì vợ chồng ông L. phải làm hợp đồng bán căn nhà đã thế chấp nêu trên cho bà H. Đến hẹn, bên vay không trả tiền nên bà H. kiện ra tòa đòi nợ thì mới biết vợ chồng người vay tiền đã đóng giả chủ nhà. Còn chủ nhà thật thì bị mất giấy chủ quyền cùng với CMND và họ đang làm thủ tục cấp giấy mới. Khi bị công an 113 bắt giữ, người giả danh vợ ông L. thừa nhận được người khác thuê làm vợ để ký giấy tờ và được bồi dưỡng 5 triệu đồng. Cho rằng VPCC T. không làm hết trách nhiệm trong việc công chứng hợp đồng thế chấp nhà, bà H. đã khởi kiện đơn vị này ra tòa để đòi bồi thường hơn 1,1 tỉ đồng (gồm có 1 tỉ đồng mà bà đã cho người giả danh ông L. vay và khoản tiền lãi từ việc cho vay). Hiện TAND quận 3 đã thụ lý vụ án này.

      Đáng nói là cũng với hồ sơ nhà đó, đối tượng còn đến VPCC N. ký hợp đồng bán nhà với giá 500 triệu đồng. Khi người mua đi sang tên thì hồ sơ bị Phòng TN&MT quận Phú Nhuận giữ lại để xác minh. Theo kết quả giám định thì toàn bộ hồ sơ mua bán nhà từ giấy chủ quyền cho đến CMND, hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn của vợ chồng ông L. đều là giả mạo.

      Nếu ở hai vụ trên giấy giả, người giả qua mặt được CCV thì trong vụ sau đây do được CCV PCC số 5 phát hiện (với sự góp công của Phòng TN&MT quận Gò Vấp) nên người mua đã không bị mất tiền oan uổng. Khi thấy giấy chủ quyền nhà mờ và tái hơn giấy thật, CCV đã gọi điện thoại nhờ cơ quan cấp giấy kiểm tra thông tin. Đồng thời với việc rà soát, Phòng TN&MT quận Gò Vấp còn cử ngay cán bộ cầm giấy chủ quyền thật đến tận PCC để đối chiếu. Sợ bị “túm cổ”, đối tượng sử dụng giấy giả đã bỏ lại hồ sơ rồi nhanh chân chạy mất.

      Tương tự như trên, khi tiếp nhận công chứng hồ sơ mua bán gần 1.000 m2 đất ở huyện Hóc Môn, một CCV của PCC số 4 nghi ngờ các giấy tờ như hộ khẩu, CMND, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân… của bên bán là giả mạo do chúng khác lạ từ màu mực đến con dấu. CCV đã “bỏ nhỏ” cho người mua tìm hiểu lại thì mới biết toàn bộ hồ sơ mà bên bán cung cấp đều giả mạo. Lúc này, bên bán cũng “lặn” mất tăm. CCV này thở phào: “Nhờ nhận ra sớm tôi đỡ lo mà người mua cũng tránh được thiệt hại”.

Hậu quả từ việc giao dịch giả

      Khi công chứng, sang tên xong mới phát hiện hồ sơ nhà, đất giả cả người lẫn giấy tờ thì nguy cơ trắng tay của người mua là rất lớn. Bởi khả năng tìm được những kẻ giả mạo để đòi lại tiền là rất mong manh, còn nhà, đất cũng đâu phải của họ mà nhận.

      Trường hợp lỡ giao dịch với người giả thì hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Bấy giờ, người mua cũng rất khó nhận lại tiền vì dẫu tòa có tuyên cho thắng kiện thì bên bán chắc gì còn tiền, tài sản để thi hành án. Có khi sự việc chưa được giải quyết xong thì gia đình đã lục đục vì bị lừa một số tiền không phải nhỏ.

(Theo báo Pháp luật TP HCM online)
Tham khảo:

• Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành mới nhất 2012