KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG CHO VAY CẦM CỐ DƯỚI TIÊU CHUẨN VÀ BÀI HỌC CHO CÁC NGÂN HÀNG VIỆT NAM

NGUYỄN NGỌC BÌNH

Trong tháng 8 năm 2007, một cuộc khủng hoảng tài chính trên thị trường cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn đã xảy ra ở Mỹ và nhanh chóng lan ra khắp thế giới. Cuộc khủng hoảng đã làm cho hàng loạt các tổ chức tài chính, ngân hàng bị thiệt hại nặng; một số công ty cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn phải đệ đơn xin phá sản, còn bản thân ngân hàng trung ương ở các quốc gia như Mỹ, Châu Âu, Nhật Bản,... phải đồng loạt bơm tiền vào hệ thống ngân hàng để cứu vãn nguy cơ sụp đổ của toàn bộ hệ thống tài chính do tình trạng thanh khoản trở nên cực kỳ tồi tệ. Như vậy, vấn đề khủng hoảng xảy ra vừa qua đã hé lộ một “góc tối” trong hoạt động tài chính và các nhà quản trị ngân hàng Việt Nam cần thận trọng xem xét, đánh giá để rút ra bài học cho mình trong quá trình điều hành và phát triển hoạt động ngân hàng.

Rốt cuộc của điều này là gì? Đâu là nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng và bài học kinh nghiệm gì có thể tìm thấy ở đây? Hàng loạt những câu hỏi tương tự như vậy có thể được đặt ra sau cuộc khủng hoảng. Đứng dưới góc độ là các ngân hàng Việt Nam, tôi xin được đề cập một số nội dung cụ thể sau để người đọc có thể tham khảo:

I- Cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn và trò chơi chuyển dịch tự do

1. Cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn

Cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn (subprime mortgage) là một trong những loại hình thuộc lĩnh vực cho vay dưới tiêu chuẩn, theo đó dưới tiêu chuẩn ở đây được hiểu là vị thế tín dụng của người đi vay không đảm bảo các yêu cầu thông thường của một khoản vay. ở Mỹ, những người vay có điểm tín dụng thấp hơn 620 được coi là người có vị thế tín dụng dưới tiêu chuẩn.

Như vậy có thể hiểu, cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn là hình thức cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản cho các khách hàng có điểm tín dụng kém (thấp hơn 620).

Thoạt nhìn, điều này có vẻ bất bình thường vì trên thực tế khi các ngân hàng cho vay vốn đều hướng tới nguồn trả nợ trong khi đó các khách hàng có điểm tín dụng dưới tiêu chuẩn đều khó có khả năng trả nợ và rủi ro mang lại từ phía các khách hàng loại này rất cao. Vậy làm sao ngân hàng lại cho vay khách hàng loại này? Câu trả lời là mức phí thu được từ hoạt động này cao và một số ngân hàng đánh đổi rủi ro cao để thu lợi nhuận cao hơn từ mức phí thu được cao hơn.

Thực tế lại cho thấy, từ năm 2004 - 2006, loại hình cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn phát triển rất mạnh và chiếm khoảng 21% tổng các khoản vay cầm cố, trong đó, chỉ tính riêng năm 2006, tổng trị giá các khoản vay cầm cố dưới tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ USD.

Tuy nhiên, chỉ đến khi có sự bùng nổ thị trường nhà đất ở Mỹ cùng với việc giảm lãi suất xuống mức thấp kỷ lục của Cục dự trữ liên bang Mỹ từ 6,5% xuống còn 1,75% vào năm 2001 đã kéo theo sự gia tăng mạnh hoạt động cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn.

Câu hỏi lại được đặt ra là tại sao lại có hiện tượng này? Lý do của nó chính là vì giá nhà tăng cao đã làm cho người dân lo sợ không thể mua được nhà trong tương lai nên thích vay tiền ngân hàng mua nhà; mặt khác việc giá nhà tăng đã làm cho các nhà đầu cơ địa ốc đổ vốn vào thị trường này để mong kiếm lời nhanh chóng. Trong tình hình như vậy, thị trường nhà ở trở thành mảnh đất béo bở để kinh doanh thu lợi. Ai ai cũng tìm cách vay tiền mua nhà và các ngân hàng đã đổ tiền vào thị trường này với hai nguyên nhân:

Thứ nhất, ngân hàng cho rằng giá nhà tăng cao, nếu người vay không trả được nợ thì có thể dễ dàng bán được căn nhà đã thế chấp để thu hồi vốn, đồng thời có khi còn kiếm được lời từ hoạt động này.

Thứ hai, đó là mức phí của ngân hàng khi cho vay các đối tượng khách hàng dưới tiêu chuẩn sẽ cao hơn bình thường, xem như là một sự đánh đổi giữa rủi ro và lợi nhuận.

Tuy nhiên, cái bẫy của trò chơi vẫn chưa phải đã chấm dứt. Chúng ta sẽ quay lại với vấn đề này trong phần những tác nhân chủ yếu làm nên cuộc khủng hoảng.

2. Trò chơi chuyển dịch rủi ro

Trò chơi chuyển dịch rủi ro có thể nói đã bao hàm trong đó đầy đủ những gì mà chúng ta sắp nói dưới đây khi xem xét quy trình vận hành của khoản vay cầm cố dưới tiêu chuẩn.

- Đầu tiên, người mua nhà vay tiền của các tổ chức cho vay cầm cố, thông thường người vay bỏ ra 20%, còn lại 80% được tài trợ từ các tổ chức cho vay cầm cố.

- Thứ hai, những khoản cho vay cầm cố này sau đó được các tổ chức cho vay cầm cố bán lại cho các ngân hàng đầu tư (chuyển dịch rủi ro lần 1).

- Thứ ba, ngân hàng đầu tư sau khi mua các khoản cho vay cầm cố này bắt đầu tiến hành thuê các tổ chức đánh giá tín dụng tiến hành xếp loại vào thứ hạng đáng được đầu tư để sau đó chào bán lại cho các quỹ đầu tư được quản lý chuyên nghiệp (chuyển dịch rủi ro lần 2).

Nhưng để thuận tiện cho việc mua bán, ngân hàng đầu tư biến các khoản cho vay cầm cố này thành các nghĩa vụ nợ được thế chấp hóa với các mức giá khác nhau tương ứng với các cấp độ rủi ro khác nhau.

- Thứ tư, sau khi quỹ đầu tư quản lý chuyên nghiệp mua các khoản nợ vay dưới tiêu chuẩn này, họ lại tiếp tục bán ra cho các đối tượng khác để thu tiền về (chuyển dịch rủi ro lần 3).

- Thứ năm, sau khi có tiền, quỹ đầu tư chuyên nghiệp lại tiếp tục mua các khoản nợ vay dưới tiêu chuẩn khác để tạo tính thanh khoản cho các khoản vay dưới tiêu chuẩn này (các rủi ro dường như đã biến mất do có quá nhiều người đang nắm giữ các sản phẩm phái sinh này).

Như vậy, có vẻ như rủi ro đã được đa dạng hóa thành các phần nhỏ khác nhau và không ai phải chịu rủi ro một mình.

Tuy nhiên, vấn đề ở đây là làm sao các ngân hàng đầu tư có thể bán được các nghĩa vụ nợ được thế chấp hóa cho các quỹ đầu tư chuyên nghiệp.

Để giải bài toán này, ngân hàng đầu tư dựa vào các tổ chức đánh giá xếp loại tín dụng để “tô hồng” các khoản vay dưới tiêu chuẩn đưa nó vào diện đáng được đầu tư. Mặc khác, ngân hàng đầu tư còn lập ra chi nhánh là các công ty quản lý quỹ chuyên nghiệp để mua và bán các sản phẩm phái sinh là các nghĩa vụ nợ đã được thế chấp hóa. Từ đó, ngân hàng đầu tư làm trong sạch bảng cân đối tài sản của mình và đẩy các rủi ro của khoản vay sang các tổ chức và cá nhân khác.

Điều đặc biệt ở chỗ, khi các khoản vay cầm cố đã được chuyển thành các sản phẩm phái sinh dưới hình thức là các nghĩa vụ trả nợ được thế chấp hóa thì nó đã trở nên một hàng hóa cụ thể và được các tổ chức và cá nhân mua bán lẫn nhau làm cho rủi ro của các khoản vay cầm cố dưới tiêu chuẩn biến dạng sang hình thái khác và không ai còn biết mức độ rủi ro của nó là như thế nào nữa.

Trò chơi chuyển dịch rủi ro như trên đã hé lộ một phần của nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng trên thị trường cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn. Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn nữa, chúng ta sẽ bắt đầu với những tác nhân chủ yếu làm nên cuộc khủng hoảng trên thị trường cầm cố dưới tiêu chuẩn trong mấy tháng vừa qua.

II- Những tác nhân chủ yếu làm nên cuộc khủng trên thị trường cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn

Thông qua quy trình của trò chơi chuyển dịch rủi ro đã kể ở trên, chúng ta có thể nhận thấy hai tác nhân chủ yếu làm nên cuộc khủng hoảng tài chính.

Thứ nhất, đó chính là vai trò của các tổ chức đánh giá, xếp loại tín dụng. Họ đã góp phần hợp thức hóa một sản phẩm tài chính phái sinh có độ rủi ro cao để đưa nó vào mua bán trên thị trường tài chính. Đồng thời, dường như các nhà đầu tư đã lạc quan thái quá trước những dự báo về lợi nhuận và đánh giá điểm tín nhiệm các tổ chức tài chính cao hơn thực tế.

Thứ hai, đó chính là sự lỏng lẻo trong việc đánh giá và xét duyệt khoản vay của các ngân hàng. Họ đã cho vay quá nhiều các khách hàng có điểm tín dụng kém.

Góp phần vào hai nguyên nhân chính này còn có một số tác nhân đóng vai trò như “một giọt nước làm tràn ly” trong cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua.

(1) Đầu tiên phải nói đến chính là mức lãi suất quá thấp của Cục dự trữ liên bang Mỹ đã kích thích nhu cầu mua sắm nhà ở các tầng lớp dân cư, đặc biệt là những người có thu nhập thấp muốn được sở hữu căn nhà của riêng mình.

(2) Giá nhà đất tăng nhanh chóng và tăng cao không biết bao giờ dừng khiến cho nhu cầu mua nhà tăng hơn mức thực tế. Điểm này các nhà đầu cơ nhà đất cũng chịu một phần trách nhiệm.

Mặt khác, do việc mua đi bán lại mang lại lợi nhuận nhanh chóng nên càng ngày càng có nhiều người đầu tư mua nhà đất làm cho tính thanh khoản của nhà đất trở nên dồi dào. Điều này lại một lần nữa tạo động lực cho giá cả nhà đất tiếp tục tăng.

Thứ ba, các ngân hàng nhảy vào cuộc chơi và tạo nên một sản phẩm phái sinh từ các khoản vay cầm cố dưới tiêu chuẩn. Tác động của nó là một sự gia tăng vốn vô cùng lớn đổ vào thị trường nhà đất và đẩy giá nhà đất tiếp tục tăng cao.

Cuối cùng, vì giá nhà tăng không có dấu hiệu ngừng nên đã làm cho người người đều hưng phấn. Rủi ro tự mãn xuất hiện và người ta lại tiếp tục lao vào cuộc chơi.

Và rồi, khi thị trường nhà đất đổi chiều, lãi suất của Cục dự trữ liên bang Mỹ tăng cao để đối phó với lạm phát xảy ra ở Mỹ thì những nguyên nhân gây nên rủi ro trên mới bắt đầu hé lộ. Cuộc khủng hoảng trên thị trường nhà đất đã xuất hiện và lan nhanh làm cho hàng loạt công ty bất động sản rơi vào phá sản, nợ xấu của ngân hàng gia tăng cao, tính thanh khoản của các khoản vay dưới tiêu chuẩn trở nên tồi tệ.

Trong tình hình đó, hầu hết các tổ chức tài chính đều ngưng không đổ vốn vào mua các sản phẩm tài chính là các nghĩa vụ nợ được thế chấp hóa nữa. Từ đó, nguồn vốn vào thị trường này đã bị đóng cửa khiến cho khủng hoảng đã xảy ra lại càng tăng thêm sự trầm trọng.

Tuy nhiên, về phía ngân hàng, việc mở rộng các khoản cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn là nguyên nhân sâu xa dẫn đến cuộc khủng hoảng. Vậy thực chất các khoản tín dụng dưới tiêu chuẩn này như thế nào?

Khoản vay dưới tiêu chuẩn là khoản vay mà khi cho vay một số điều kiện sau đây đã bị bỏ qua:

- Khả năng trả nợ của người vay.

- Tư liệu về quyền sở hữu nhà đất của khách hàng.

- Hệ số nợ trên thu nhập lớn hơn 30%.

- Hệ số vốn vay trên tổng giá trị khoản vay lớn hơn 80%.

- Lãi suất cho vay được điều chỉnh.

- Định giá nhà căn cứ vào giá nhà đang tăng trên thị trường.

- Không cần sự đánh giá về mức độ rủi ro của Cục tín dụng.

Trong các điều kiện trên thì điều kiện khả năng trả nợ của khách hàng, lãi suất cho vay được điều chỉnh và giá nhà được tính theo giá thị trường khi đang sốt giá là các nguyên nhân quan trọng tạo nên sự rủi ro rất lớn đối với ngân hàng có khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn.

III- Các bài học kinh nghiệm được rút ra cho các ngân hàng thương mại Việt Nam

Trước khi đi vào các bài học kinh nghiệm cho các ngân hàng thương mại Việt Nam sau khủng hoảng, chúng ta hãy xem xét một số tình hình về thị trường bất động sản Việt Nam và một số đặc điểm hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại hiện nay.

1. Một số tình hình về thị trường bất động sản Việt Nam

Về thị trường bất động sản Việt Nam trong mấy năm trở lại đây cho thấy sự bất ổn định và thiếu minh bạch trên thị trường đã tác động mạnh đến cung và cầu của thị trường. Mặt khác, nhu cầu đầu tư trong và ngoài nước là vô cùng lớn. Các kênh đầu tư cạnh tranh lẫn nhau trong việc thu hút vốn như: thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, gửi tiền vào ngân hàng, mua bán vàng,...

Thực tế vừa qua, khi thị trường bất động sản đóng băng thì các nhà đầu tư đổ tiền vào thị trường chứng khoán, còn hiện nay khi thị trường chứng khoán đang xoay quanh tại mức Index 1.000 điểm thì thị trường bất động sản lại nóng lên ở từng khu vực như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng.

Sự xáo trộn này có một phần do tác động của các chính sách quản lý của nhà nước về thị trường chứng khoán, về thị trường nhà cửa, đất đai... nhưng cũng có nguyên nhân từ sự tác động của nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Đối với thị trường chứng khoán rõ nét nhất là việc mua cổ phần của các chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với các ngân hàng trong nước; ngoài ra, việc tăng giảm giá chứng khoán trong thời gian qua cũng chịu sự tác động khá lớn các nhà đầu tư nước ngoài do tâm lý các nhà đầu tư chứng khoán Việt Nam căn cứ trên giao dịch của các nhà đầu tư nước ngoài để quyết định mua bán chứng khoán.

Đối với thị trường bất động sản là tác động tăng giá văn phòng cho thuê do có nguồn tin cho rằng sắp tới sẽ có nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam làm ăn kinh doanh. Thêm vào đó, các dự án đầu tư bất động sản của các tập đoàn đầu tư nước ngoài vào các khu đô thị cũng đẩy giá nhà đất lên cao.

2. Một số đặc điểm hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại hiện nay

- Các ngân hàng thương mại Việt Nam thường gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn trung dài hạn để cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Còn đối với nguồn vốn ngắn hạn thì chỉ được sử dụng tối đa từ 30% - 40% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Do đó, việc cho vay trong giới hạn bảo đảm an toàn, bảo đảm tính thanh khoản luôn là vấn đề mà các ngân hàng thương mại Việt Nam quan tâm.

- Do đặc điểm của lĩnh vực bất động sản đòi hỏi thời hạn dài, nên cơ cấu cho vay bất động sản trung dài hạn luôn chiếm tỷ trọng khoảng 80% tổng dư nợ cho vay bất động sản.

- Các khoản cho vay bất động sản thường là khoản vay có bảo đảm bằng tài sản chiếm trên 90%.

- Việc định giá tài sản thế chấp thường dựa trên khung giá của Nhà nước nên luôn thấp hơn giá thị trường.

- Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản chiếm xấp xỉ 10% trên tổng dư nợ cho vay của ngân hàng và tỷ trọng này có thay đổi tăng hoặc giảm tùy theo từng ngân hàng.

3. Các bài học kinh nghiệm được rút ra cho các ngân hàng thương mại Việt Nam sau khủng hoảng trên thị trường cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn

Nhìn chung, khủng hoảng tài chính trên thị trường cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn chưa có tác động gì đến tình hình thị trường bất động sản tại Việt Nam. Thực tế hiện nay, trong khi thị trường bất động sản ở các quốc gia khác như Mỹ, Nhật, Châu Âu đang rơi vào tình trạng khó khăn vì cuộc khủng hoảng thì ở Việt Nam thị trường bất động sản lại có dấu hiệu nóng lên và đang được đánh giá là có tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, chúng ta không nên coi nhẹ việc đánh giá các nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng trên thị trường cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn vừa xảy ra vì có thể nó sẽ lặp lại ở nước ta trong tương lai khi mà nền kinh tế Việt Nam hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới; thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển tạo sự chu chuyển nguồn vốn thuận lợi giữa trong nước và ngoài nước; các công cụ phái sinh phát triển mạnh, đặc biệt là sự ra đời của công cụ “chứng khoán hóa các khoản cho vay” có thể sẽ được cho ra đời trong thời gian tới.

Do vậy, sau khi nghiên cứu trò chơi chuyển dịch rủi ro và các nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng tôi xin tóm tắt một số bài học kinh nghiệm sau đây cho các ngân hàng thương mại Việt Nam:

- Thứ nhất: Các ngân hàng cần tuân thủ đúng các quy định và quy chế cho vay, theo đó, để bảo đảm tính tuân thủ, hoạt động kiểm soát nội bộ ngân hàng phải thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro có hệ thống và theo một tiêu chuẩn thống nhất. Đối với các khoản vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp là bất động sản.

Hiện nay, các ngân hàng cho vay với thời hạn từ 10 - 30 năm và lãi suất cho vay tính theo lãi suất thị trường. Lưu ý, việc tính khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng thường dùng lãi suất cho vay ở thời điểm hiện tại, không chú ý đến lãi suất tăng theo thời gian do các yếu tố khác nhau tác động như lạm phát, tỷ giá, cạnh tranh,... Do vậy, việc xuất hiện rủi ro lãi suất tăng làm khách hàng khó có khả năng trả nợ trong tương lai là điều có thể xảy ra. Vì vậy, ngân hàng nên có những giải pháp phòng ngừa ngay từ bây giờ.

Trong trường hợp khi thị trường bất động sản đang “nóng”, việc định giá bất động sản để cho vay là điều khó khăn. Các ngân hàng nên cẩn trọng trong việc xác định giá bất động sản, đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá bất động sản đang thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng.

- Thứ hai: Rủi ro tự mãn là một trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng vừa qua. Vì vậy, về phía các ngân hàng khi đầu tư vào thị trường bất động sản cần lưu ý phòng tránh rủi ro này. Nên giám sát tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ cho vay tại ngân hàng để có sự phân bố rủi ro phù hợp. Mặt khác, do tình hình kinh tế Việt Nam hiện nay đang tăng trưởng ổn định và dự đoán sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt trong thời gian tới. Do vậy, việc xác định ngành nghề kinh doanh, lĩnh vực đầu tư mang lại hiệu quả, đối tượng khách hàng tiềm năng không còn là việc riêng của doanh nghiệp sản xuất kinh doanh mà còn là nhiệm vụ quan trọng của ngân hàng trong quá trình cạnh tranh và hội nhập. Tuy nhiên, trong điều kiện kinh tế phát triển hiện nay, các ngân hàng cần thận trọng trong khi theo đuổi mục tiêu lợi nhuận. Các ngân hàng cần phân bố đầu tư vào một số ngành nghề có tính ổn định như lương thực, sản xuất nhu yếu phẩm cần thiết, sản xuất hàng tiêu dùng, song song với việc đầu tư vào các ngành nghề sản xuất hàng cao cấp như sản xuất xe hơi, sản xuất mỹ phẩm,... để phòng chống và hạn chế rủi ro trong trường hợp nền kinh tế chững lại và suy giảm.

- Thứ ba: Sắp tới đây, các loại hình hoạt động kinh doanh khác sẽ phát triển như việc mua bán công ty, mua bán nợ, các sản phẩm phái sinh, chứng khoán hóa các khoản cho vay, chứng khoán hóa bất động sản,... càng làm cho thị trường tài chính, ngân hàng phát triển mạnh. Do vậy, việc quản lý rủi ro sẽ ngày một khó khăn. Các ngân hàng cần nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động ngân hàng. Đặc biệt thị trường bất động sản gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng, nên các ngân hàng cần có quy chế rõ ràng và năng động cho việc đầu tư vào thị trường này, trong đó việc đào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thẩm định đánh giá của các nhân viên tín dụng là rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từ khâu ban đầu của quá trình cho vay đối với lĩnh vực bất động sản là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu quả nhất.

Tài liệu tham khảo:

1. Van Can Thai - Chuyên gia tư vấn cho IMF và WB, Cựu nhân viên IMF và giảng viên của FETP, “Thông qua lăng kính khủng hoảng nợ thế chấp nhà ở cấp ba của Mỹ: ý nghĩa chính sách đối với sự ổn định và phát triển tài chính của Việt Nam”.

2. Tổng hợp các nguồn tin từ  internet.

SOURCE: TẠP CHÍ NGÂN HÀNG SỐ 2+3 NĂM 2008