MỘT SỐ Ý KIẾN ĐÁNH GIÁ VỀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG

Pháp luật về hợp đồng là một trong những chế định trung tâm của mọi hệ thống pháp luật, là cơ sở pháp lý điều chỉnh các quan hệ dân sự- kinh tế phát sinh trong đời sống xã hội, dựa vào đó hướng đến việc bảo đảm công bằng, minh bạch và lành mạnh hóa các quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể.

Có thể khẳng định, chế định hợp đồng không chỉ là một trong những chế định xương sống của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS 2005), mà bao gồm cả một số Luật chuyên ngành như Luật Thương mại 2005, Bộ luật Hàng hải, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bảo hiểm, Luật Kinh doanh bất động sản… Tuy nhiên, có thể dễ dàng nhận thấy, các quy định liên quan đến hợp đồng dân sự nói chung và một số loại hợp đồng cụ thể (mua bán nhà, hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các loại hợp đồng khác…) chưa xứng tầm với vị trí Luật ”cái” của BLDS so với các Luật chuyên ngành khác, làm nảy sinh cuộc tranh luận vể áp dụng BLDS hay Luật chuyên ngành khi xảy ra hiện tượng xung đột pháp luật trong áp dụng pháp luật. Thậm chí, có một vấn đề mắc mứu rất lớn về mặt học lý là trong nhiều trường hợp phát sinh tranh chấp trong quan hệ thương mại- kinh tế, chủ thể áp dụng pháp luật không biết vận dụng BLDS hay luật chuyên ngành, vì kỹ thuật lập quy của các nhà làm luật trong trường hợp này thường hay sử dụng điệp khúc ”trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Chế định hợp đồng được đặt ra trong bối cảnh còn nhiều vướng mắc về phương diện lý luận giữa việc đề cao quyền tự do hợp đồng và giới hạn của quyền tự do ấy, sự cần thiết phải bảo vệ quyền lợi của bên yếu hơn và bảo vệ người trung thực, thiện chí hơn trong quan hệ pháp luật hợp đồng. Chính từ quan niệm này, các nhà nghiên cứu và thực tiễn đều cho rằng, nhu cầu điều chỉnh pháp luật không chỉ dừng lại ở nội dung ghi nhận quyền tự do giao dịch, mà còn phải mở rộng khả năng thực hiện quyền này một cách thuận lợi trên thực tế. Tuy nhiên, chế định hợp đồng trong BLDS 2005 chưa được quy định nhất quán, có nhiều mâu thuẫn chồng chéo, chưa coi chế định hợp đồng có tính bao quát chung đến mọi quan hệ hợp đồng, đến mọi chủ thể, bất kể tính mục đích của quan hệ hợp đồng vì mục đích sinh lợi hay vì mục đích tiêu dùng.



Vấn đề vướng mắc và phức tạp là ở chỗ, việc xác định chính xác loại quan hệ này liên quan đến việc xác định thẩm quyền của Tòa án. Mặc dù có thể coi khái niệm về hợp đồng dân sự được quy định tại Điều 388 BLDS 2005 là hiểu khái niệm theo nghĩa rộng, bao hàm cả các quan hệ dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động, nhưng thực tế khi giải thích ”hoạt động thương mại” thì điều 3 Luật Thương mại xác định đó là hoạt động ”nhằm mục đích sinh lợi”. Vì thế, theo Nghị quyết số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31/3/2005 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Tòa kinh tế thuộc hệ thống Tòa án có nhiệm vụ, quyền hạn giải quyết các tranh chấp và các yêu cầu về kinh doanh, thương mại quy định tại Điều 29 và 30 Bộ luật Tố tụng dân sự; các tranh chấp về kinh doanh, thương mại mà một hoặc các bên không có đăng ký kinh doanh, nhưng đều có mục đích lợi nhuận.

Theo quan điểm của chúng tôi, những vướng mắc liên quan việc xác định các tiêu chí phân biệt giữa hợp đồng dân sự và hợp đồng kinh tế theo nghĩa xưa cũ vẫn còn tồn tại, làm phát sinh không chỉ vấn đề tranh chấp về thẩm quyền, mà còn cả các vấn đề liên quan cơ hữu như thời hiệu khởi kiện, xác định thời điểm phát sinh tranh chấp, mức phạt vi phạm hợp đồng…

Mặt khác,chế định về quyền sở hữu tài sản có mối quan hệ mật thiết, hữu cơ với chế định hợp đồng- được coi là các chế định cơ bản, tạo thành trụ cột của BLDS 2005, là nền tảng xác định địa vị và chuẩn mực pháp lý trong ứng xử của các chủ thể tham gia các quan hệ, giao dịch về dân sự. Rõ ràng, hiện tồn tại những vướng mắc từ trong luận lý và pháp luật thực định liên quan chế định về sở hữu, trong đó trước hết và quan trọng nhất là chế độ sở hữu đất đai. Có thể nói, chế độ sở hữu đối với đất đai là một pháp trù kinh tế- pháp lý gây nhiều tranh cãi nhất từ trước đến nay. Hiến pháp năm 1992, Điều 5 Luật Đất đai 2003 và Điều 200 BLDS 2005 quy định ”đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, theo chúng tôi vẫn chưa có một văn bản giải thích chính thức của cơ quan có thẩm quyền nào về khái niệm ”sở hữu toàn dân”, kể cả giải thích từ ngữ trong Luật Đất đai 2003. Tại chương XIII của BLDS 2005 quy định về các hình thức sở hữu, chỉ quy định các hình thức sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xã hội và sở hữu của tổ chức chính trị xã hội- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội- nghề nghiệp, không hề có quy định nào giải thích rõ thế nào là hình thức sở hữu toàn dân ? Trong khi đó, Điều 15 Hiến pháp 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) lại chỉ quy định 3 chế độ sở hữu là sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Các nhà làm luật đã vô hình trung đánh đồng, tự động chuyển hóa khái niệm ”sở hữu toàn dân” về đất đai thành thuộc ”sở hữu Nhà nước” để đưa vào nội dung BLDS 2005 mà không có bất cứ sự giải thích thỏa đáng nào. Đề cập sâu như vậy để thấy những tác động, ảnh hưởng của chế độ sở hữu đất đai liên quan mật thiết đến các dạng hợp đồng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà theo BLDS 2005, hợp đồng mua bán các căn hộ chung cư, nhà ở trong các dự án, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước…

2. Một số vướng mắc, bất cập trong quy định về hợp đồng của BLDS 2005:

2.1 Về hình thức của hợp đồng:

Điều 401 của BLDS 2005 về hình thức hợp đồng dân sự quy định: “Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”.

Theo kết quả nghiên cứu của Thạc sĩ Lê Minh Hùng (Đại học Luật TPHCM), có hơn 50 loại hợp đồng được pháp luật quy định phải tuân theo hình thức văn bản, trong đó chia ra làm 4 nhóm: (i) Các hợp đồng dân sự thông dụng; (ii) Các hợp đồng bảo đảm; (iii) Các hợp đồng thương mại; và (iv) Các loại hợp đồng khác… Tuy nhiên, vấn đề xác định chính xác nội hàm “bằng văn bản” hiện cũng còn nhiều ý kiến đánh giá khác nhau. Trong một vụ kiện tranh chấp tại VIAC, đã có một cuộc tranh luận gay gắt về nội hàm “Bằng văn bản” là như thế nào ? Khác với những hợp đồng mua bán hàng hóa, nhất là những hàng hóa đã có tập quán quốc tế hoặc hai bên đã có quan hệ kinh doanh sẵn có, theo yêu cầu và thực tiễn của hợp đồng mua bán công ty của quốc tế cũng như của Việt Nam, không thể có trường hợp ký hợp đồng qua những văn thư trao đổi riêng lẻ, mà phải lập thành văn bản chung do hai bên cùng ký. Do đó, khi sửa đổi hợp đồng cũng không thể trái với hình thức ban đầu. Như vậy, “bằng văn bản” nghĩa là các nội dung thay đổi phải được soạn thảo trên một văn bản chung với những điều khoản chi tiết, chặt chẽ được các bên nhất trí, phải được ghi rõ là Thỏa thuận sửa đổi Hợp Đồng; và phải bao gồm: những điều khoản hai bên thỏa thuận sửa đổi và thay thế hoàn toàn các điều khoản cũ; những điều khoản chỉ sửa đổi một phần do liên quan đến những điều khoản đã sửa…

Trong khi đó, mục 15 Điều 3 Luật Thương mại năm 2005 của Việt Nam quy định: “Các hình thức có giá trị tương đương văn bản bao gồm điện báo, telex, fax, thông điệp dữ liệu và các hình thức khác theo quy định của pháp luật” và Khoản 1, Điều 124 BLDS 2005 quy định: “Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản”. Các Điều 10, 11, 12, 13 và 14 Luật Giao dịch điện tử năm 2005 của Việt Nam đều khẳng định giá trị pháp lý của thư điện tử (một hình thức thông điệp dữ liệu trong giao dịch) là giá trị như văn bản, giá trị bản gốc và giá trị chứng cứ.Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý thì “thực hiện bằng văn bản” và “ghi nhận thành một văn bản” là những cụm từ có nội hàm khác nhau. Không phải lúc nào Tòa án hoặc Trọng tài cũng ghi nhận giá trị pháp lý của một số hình thức giao dịch nói trên khi điều kiện công nghệ thông tin hiện nay có thể tạo dựng các hình thức giao dịch bằng phương tiện điện tử một cách dễ dàng…

2.2 Về việc xác định hợp đồng dân sự bị coi là vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về mặt hình thức:

Theo quy định tại Điều 134 của BLDS 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức : « Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu ». Thực tiễn xét xử cho thấy, khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng bị vi phạm về hình thức thì Tòa án thường không công nhận hiệu lực của hợp đồng, nhưng cũng không tuyên bố vô hiệu ngay, mà quyết định buộc các bên thực hiện đúng hình thức của hợp đồng trong một thời hạn nhất định; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng vô hiệu.

Vấn đề này thể hiện rõ nét nhất trong các tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Do đặc điểm lịch sử, nên có nhiều nhà, đất thuộc diện cải tạo công thương nghiệp, nhà vắng chủ, diện 2/IV… đã được Nhà nước ra quyết định quản lýhoặc trên thực tế đã bố trí cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng. Trong quá trình người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước nói trên chưa được hóa giá theo Nghị định 61/CP, khi chuyển nhượng cho người khác, đường lối giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc chuyển nhượng trên của Tòa án rất khác nhau, tạo ra sự không nhất quán trong áp dụng pháp luật. Về pháp lý, đã là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì không thể được phép chuyển nhượng nếu không được sự đồng ýbằng văn bản của cơ quan quản lýnhà đất vào thời điểm kýkết hợp đồng, trước phiên tòa hoặc tại phiên tòa), còn nếu không có sự cho phép bằng văn bản thì Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo thủ tục chung.

Tại Mục 3, Nghị quyết số 01 ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao có hướng dẫn về giải quyết tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước như sau:

- Chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là việc người có hợp đồng thuê nhà ở của Nhà nước do không có nhu cầu sử dụng hoặc vì lý do nào đó nên đã chuyển nhượng lại hợp đồng thuê diện tích nhà ở đó cho người khác. Người được thuê lại nhà ở đó phải trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền và được làm thủ tục đăng ký và ký hợp đồng thuê diện tích nhà ở đó với cơ quan quản lý nhà đất.- Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải được lập thành văn bản.

- Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở được cơ quan quản lý nhà đất cho phép chuyển nhượng bằng văn bản (tại thời điểm ký kết hợp đồng, trước phiên toà hoặc tại phiên toà) thì Toà án công nhận hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo thoả thuận.

- Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở không được cơ quan quản lý Nhà đất cho phép bằng văn bản (tại thời điểm ký kết hợp đồng, trước phiên toà hoặc tại phiên toà) thì Toà án tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo thủ tục chung.

- Khi giải quyết loại tranh chấp này, thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà Toà án yêu cầu cơ quan quản lý nhà đất tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Như vậy, theo hướng dẫn nêu trên, thì đường lối xử lý quan hệ chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà của Nhà nước là được phép, nhưng về mặt hình thức phải được sự chấp thuận của Cơ quan quản lý nhà (sự chấp thuận bằng văn bản này có thể thể hiện bất cứ giai đoạn nào trong quá trình giao dịch, ngay cả trường hợp đã phát sinh tranh chấp và có yêu cầu tòa án giải quyết).

Theo hướng dẫn tại mục 2.2.b Nghị quyết số 01 ngày 16/04/2003 nói trên: “Toà án áp dụng Điều 139 BLDS (nay là Điều 134 BLDS năm 2005) để ra quyết định buộc một hoặc các bên phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn một tháng, kể từ ngày Toà án ra quyết định thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng… Quá thời hạn một tháng mà họ không đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Bên có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức vì không thực hiện theo quyết định của Toà án thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 146 BLDS (Điều 137 BLDS năm 2005).

Tuy nhiên, thực tiễn xét xử của Tòa án lại cho thấy hai cách xử lýtrái ngược nhau. Trong vụ kiện liên quan nhà X. Nguyễn Thị Diệu, trên cơ sở quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại TPHCM đã công nhận giao dịch mua bán nhà thuộc trường hợp nhà thuê thuộc sở hữu Nhà nước là giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, nên sau khi một bên không ra công chứng chứng thực hợp đồng theo quyết định của Tòa án, đã quy buộc lỗi gây ra hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hình thức thuộc về bên chuyển nhượng, từ đó phải đền bù toàn bộ gấp đôi tiền cọc và thiệt hại phát sinh. Trong khi đó, cũng một trường hợp tương tự mua bán nhà Y. đường Lương Khải Siêu, quận Thủ Đức thuộc diện Nhà nước quản lý, Tòa án mặc dù ban hành quyết định buộc các bên tuân thủ điều kiện về mặt hình thức, nhưng sau đó khi một bên không tuân thủ ra công chứng chứng thực, lại quay trở lại phán quyết hợp đồng nói trên là vô hiệu ”do vi phạm điều cấm của pháp luật” (?).

Như vậy, thực tiễn cho thấy quy định buộc các bên phải tuân thủ hình thức luật định của hợp đồng theo đánh giá của nhiều chuyên gia pháp lý chỉ kéo dài thêm thời gian, không có ý nghĩa thiết thực và không bảo vệ được quyền lợi chính đáng của các bên ngay thẳng, trung thực. Mặt khác, phạm vi áp dụng và mức độ vi phạm về hình thức của hợp đồng cũng không được xác định một cách rõ ràng.

2.3 Về một số vướng mắc, bất cập liên quan Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, về xác định thời điểm giao dịch và pháp luật có hiệu lực điều chỉnh.

Do quá trình xây dựng và ban hành pháp luật liên quan đến chế độ quản lýđất đai, xây dựng cơ bản ở nước ta ở trong điều kiện phải liên tục sửa đổi, bổ sung, nên trong giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, việc xác định thời điểm giao dịch và pháp luật có hiệu lực điều chỉnh có ýnghĩa quan trọng trong việc xác định tính hợp pháp của giao dịch đó. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của BLDS 2005 và pháp luật về đất đai, khi phát sinh tranh chấp, được phân định theo từng thời điểm, trong đó lấy mốc chủ yếu trước, sau ngày 15/10/1993 là ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực.

Theo quy định tại Điều 122, Điều 697 BLDS 2005, khoản 2, Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai 1993 và khoản 1, Điều 106, điểm (b) khoản 1, Điều 127, khoản 1, Điều 146 Luật Đất đai 2003 thì Tòa án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng có đầy đủ 5 điều kiện, trong đó có điều kiện thứ 4 là ”đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003”. Do thực tế việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất bị chậm trễ, nên ngay trong chính Điều 146 Luật Đất đai năm 2003 quy định cho phép người chuyển nhượng mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai thì cũng được quyền chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, tại Nghị định 181 ngày 29/10/2004 của Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 lại quy định từ 01/01/2007, người sử dụng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng.

Điều phức tạp là ở chỗ, về nguyên tắc khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thỏa mãn 5 điều kiện chuyển nhượng nêu trên sẽ bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên, do những đặc thù trong quản lý đất đai thời gian qua, nên nhìn từ góc độ xét xử của Tòa án, tùy theo từng trường hợp và thời điểm phát sinh giao dịch mà vận dụng các điều kiện công nhận hay không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trước và sau ngày 01/7/2004 là ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực để cho phù hợp với tình hình thực tiễn và các văn bản mới ban hành.

Từ thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan đến các hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể thấy rõ BLDS 2005 đã trao cho người sử dụng đất tới 10 quyền, trong đó có những quyền quan trọng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, không phải tất cả các chủ thể sử dụng đều có đầy đủ các quyền trên, mà theo quy định tại khoản 1, Điều 691 BLDS 2005 thì chỉ có các cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển nhượng mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời Tòa án luôn phải chú ý xem xét ở thời điểm giao kết hoặc tranh chấp, chủ thể đó có được quyền sử dụng đất hay không ?

Vấn đề vướng mắc là ở chỗ, việc xác định chủ thể nào được quyền chuyển quyền sử dụng đất không chỉ căn cứ vào Luật Đất đai 2003, BLDS 2005, mà còn phải tính đến cả các văn bản pháp luật sẽ ban hành sau này quy định về vấn đề đó như thế nào, từ đó mới có đường lối giải quyết đúng đắn được[1]. Vì thế, để đảm bảo tính ổn định trong các giao dịch liên quan đến chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi chờ đợi trình và thông qua dự thảo Luật Đăng ký bất động sản, cần rà soát, sửa đổi những vướng mắc trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật có liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nhất thể hóa trình tự, thủ tục đăng ký các nhà đất thuộc sở hữu của các chủ thể trong BLDS 2005 được công khai, hợp pháp, để từng bước loại trừ điều kiện xác định thời điểm giao dịch được quy định rất rối rắm và phức tạp như hiện nay.

Thứ hai, về những vướng mắc liên quan việc xác định nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất khi ký kết và thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ/nền đất

Đã có nhiều ví dụ điển hình liên quan đến vướng mắc về xác định nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thuộc về ai khi ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ/nền đất giữa chủ dự án kinh doanh bất động sản với các nhà đầu tư. Các tranh chấp phát sinh từ một khu đô thị lớn tại TPHCM đang diễn biến hết sức phức tạp, vẫn còn nguy cơ tranh chấp lớn gây xáo trộn sinh hoạt ở một khu đô thị được coi là cao cấp, văn minh, hiện đại bậc nhất của Việt Nam, có nguyên nhân xuất phát từ sự không rõ ràng trong chế độ quản lý đất đai được quy định trong BLDS 2005 và Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… Vấn đề xung đột lợi ích giữa người mua, thuê nhà, nền đất có cơ sở hạ tầng với CTLD, sau đó trở thành xung đột với lợi ích Nhà nước (cơ quan thuế có trách nhiệm thu tiền sử dụng đất), nguyên nhân chính bắt nguồn từ sự không rõ ràng trong chế độ sở hữu về đất đai, cũng như quá trình chuyển hóa từ cho thuê đất sang thu hồi, giao đất cho người mua sử dụng.

Theo khoản 1 và 2 Điều 32 Nghị định số 84 ngày 25/5/2007, nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê một lần, nếu bán nhà thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải nộp tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài. Nói cách khác, nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp này xem như cũng được trả tiền sử dụng đất ngay từ đầu dự án (bằng với tiền thuê đất trọn kỳ) và đến lượt mình, người mua nhà các dự án này không phải đóng tiền sử dụng đất nữa. Trên thực tế, các khách hàng đã phải thanh toán cho CTLD tiền mua nhà hoặc tiền đầu tư cơ sở hạ tầng như là một khoản tiền đền bù cho CTLD, bao gồm quyền sử dụng đất của CTLD, giá trị đầu tư, tài sản trên đất…

Thứ ba, về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa BLDS 2005 với Luật Nhà ở 2005 và góp vốn bằng quyền sử dụng đất với Luật Doanh nghiệp năm 2005.

Theo quy định tại điều 168 BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản, thì việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, khoản 5 điều 93 Luật Nhà ở 2005 quy định về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở lại quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ởkể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở. Tình trạng này dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình thi hành các phán quyết của Tòa án đối với các giao dịch mua, bán giữa các bên và xử lý tài sản bị kê biên, bán đấu giá…

Ngoài ra, có nhiều ý kiến cho rằng, hiện nay quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong Luật Doanh nghiệp 2005 không thống nhất với quy định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong BLDS 2005. Theo các điều 727, điều 730, điều 732 BLDS 2005, quyền sử dụng đất không được chuyển giao cho bên nhận góp vốn, nhưng điều 29 Luật Doanh nghiệp 2005 quy định tài sản có đăng ký hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho Công ty tại cơ quan có thẩm quyền.

Thứ tư, về các Hợp đồng mua bán các căn hộ chung cư, nhà ở trong các dự án:

Hiện nay, phần lớn các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản, xây dựng các chưng cư, khu căn hộ và thương mại cao cấp đều đang giao dịch với các khách hàng với nhiều ”loại hình” hợp đồng hoàn toàn nằm ngoài các quy định tại điều 450 đến 455 BLDS 2005. Chính từ sự mâu thuẫn trong Giấy phép cấp cho nhà đầu tư không được phép xây cụm dân cư, dự án kinh doanh thương mại để cho thuê, nhượng bán…, với việc ”tạo cơ chế” qua Quyết định 112 nói trên, đã dẫn đến một thực trạng giao dịch giữa nhà đầu tư và khách hàng thể hiện qua 3 loại hợp đồng: (1) Hợp đồng giao kết mua bán nhà ban đầu với đối tượng là căn hộ ảo, chưa xây dựng; (2) Hợp đồng mua bán nhà với đối tượng là căn hộ đang xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; và (3) Hợp đồng mua bán qua công chứng… Khi phát sinh tranh chấp, các cơ quan chức năng và Tòa án gặp rất nhiều khó khăn trong việc đánh giá giá trị pháp lý của từng loại hợp đồng, làm ảnh hưởng đến việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư.

2.4 Liên quan các giao dịch của người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà, đất tại Việt Nam hoặc nhờ người khác đứng tên hộ:

Do chính sách về nhà đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong một thời gian dài Nhà nước không cho phép họ được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Vì thế, trong thực tiễn có nhiều trường hợp họ phải nhờ người trong nước đứng tên hộ, dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp phải đưa ra Tòa án phân xử. Vào thời điểm thi hành BLDS 1995 thì đa phần các giao dịch nói trên khi xảy ra tranh chấp đều được xác định là vô hiệu, thậm chí căn cứ theo điều 137, điều 146 BLDS 1995 Tòa án có thể tuyên tịch thu phần thu lợi bất chính từ việc mua bán nhà đất. Ngoại trừ các trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam được quy định tại các điều 121 Luật đất đai 2003, điều 126 Luật Nhà ở năm 2005, khoản 4 điều 65 Nghị định 90 ngày 9/6/2006 của Chính phủ (sau đó được kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XII sửa đổi, bổ sung), liên quan các trường hợp không được phép sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, thì việc xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu, theo điều 128, điều 137 BLDS 2005 không quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức từ các giao dịch bị tuyên bố vô hiệu. Thực tế hiện nay cũng chưa có văn bản pháp quy nào quy định phải tịch thu các tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức nói trên, nên trong thực tiễn xét xử, một khó khăn đặt ra là để giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, cần phải tiến hành định giá giá trị quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, nhưng giải quyết phần chênh lệch gia tăng do thời giá thay đổi chưa được thống nhất…