Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp

Chủ nhiệm đề tài: TS. Trần Kim Chung, phó trưởng ban Nghiên cứu Khoa học quản lý
Email: trankimchung@ciem.org.vn

Đầu tư BĐS là một trong những yếu tố quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Đầu tư BĐS Việt Nam hiện đang trong tình trạng mà các phương tiện thông tin đại chúng gọi là “đóng băng”. Diễn biến “đóng băng” thị trường BĐS trong những năm 2004-2005 làm cho rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đối mặt với nhiều khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, phát triển. Nguyên nhân và giải pháp đã được phân tích dưới nhiều góc độ, tại nhiều cuộc hội thảo, tuy vậy, lối thoát khỏi trì trệ của đầu tư BĐS hiện nay vẫn chưa có câu trả lời đầy đủ, chính xác, hữu hiệu.

Vậy, vấn đề đặt ra là môi trường đầu tư thế nào để cho nhà đầu tư lựa chọn, ra quyết định đầu tư BĐS. Hơn nữa, trong giai đoạn 1999-2003, khi BĐS bùng phát, rất nhiều ý kiến cho rằng, BĐS đã bị đầu cơ, giá ảo. Nhưng cũng có những ý kiến cho rằng, không nên quy kết cho các hoạt động đầu tư BĐS là đầu cơ. Vậy, vấn đề là ở đâu? Hơn nữa, ngoài những vẫn đề mang tính lý luận như đã nêu thì thực tiễn cũng đang đặt ra một loạt những vấn đề cần phải nghiên cứu, xử lý như môi trường đầu tư BĐS hiện nay của nước ta đang ở đâu, gặp phải những vấn đề gì; hướng giải quyết ra sao?... Đề tài đã tập trung nghiên cứu nhằm góp một tiếng nói về vấn đề môi trường đầu tư bất động sản Việt nam hiện nay và nêu ra một vài kiến nghị giải pháp để làm tốt hơn môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam.

Ngoài phần Mở đầu và kết luận, đề tài gồm 3 phần. Phần thứ nhất bàn về một số khía cạnh lí luận của môi trường đầu tư bất động sản. Phần hai xem xét thực trạng, những mặt được, tồn tại của môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam hiện nay. Phần ba đưa ra một số kiến nghị giải pháp hoàn thiện môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

Đề tài đã xem xét môi trường đầu tư BĐS gồm: Môi trường thể chế BĐS và Môi trường thị trường BĐS. Lý luận và kinh nghiệm quốc tế chỉ ra rằng, hai cấu phần này liên kết, bổ sung và thúc đẩy nhau hoàn thiện. Môi trường càng hoàn thiện càng tác động tích cực vào mở rộng quy mô đầu tư BĐS. Đầu tư BĐS càng lớn càng dẫn đến khả năng đáp ứng nhu cầu cuộc sống càng lớn và giá trị tài sản quốc gia càng lớn. Đồng thời, kênh dẫn vốn từ giá trị BĐS (thông qua chứng khoán hóa, thế chấp và thế chấp thứ cấp) sẽ càng kích hoạt nguồn vốn từ BĐS cho nền kinh tế. Phải có một thể chế tốt, một thị trường minh bạch mới có được một môi trường đầu tư BĐS hấp dẫn.

Môi trường đầu tư BĐS Việt Nam đang hàm chứa nhiều thuộc tính, trong đó có tính đang chuyển đổi (sang nền kinh tế thị trường), tính đang phát triển (lên công nghiệp hóa, hiện đại hóa) và tính đang hội nhập (ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới) với những mặt mạnh và yếu. Thể chế đầu tư BĐS đã có nhiều tiến bộ trong hình thành, hoàn thiện nhưng vẫn còn thiếu nhiều nội dung quan trọng. Chính sách đầu tư tạo thêm nhiều nhân tố cho nền kinh tế tăng trưởng nhưng hiệu quả đạt được còn thấp và thiếu bền vững. Thị trường bất động sản đã có những bước tăng trưởng và phát triển tốt những vẫn còn thiếu minh bạch và mới chỉ phát triển ở cấp độ thấp, chưa hoàn thiện. Quản lý nhà nước đã có nhiều đổi mới theo hướng làm cho thị trường hoạt động tố hơn, nhưng còn nhiều hạn chế, nhất là về điều hành.

Để nâng cao cả về số lượng và chất lượng của đầu tư  BĐS tại Việt Nam, còn nhiều việc cần làm trong thời gian tới về hoàn thiện môi trường cho loại hình đầu tư này, trong đó phải hoàn thiện cả về thể chế (pháp luật, chính sách, tổ chức quản lý điều hành của nhà nước) và cả về bản thân thị trường BĐS (những thành tố, những bên tham gia, cấp độ).

Đề tài đã được hội đồng nghiệm thu với kết quả suất sắc.

Bản báo cáo đề tài được lưu tại Thư viện Viện NCQLKTTW.