QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Hiện nay quản lý hành chính đối với bất động sản của các nước và khu vực trên thế giới về đại thể có ba loại hình cơ bản sau đây:

Loại hình 1: Thực hành quản lý thống nhất, đồng thời coi trọng việc Chính phủ kinh doanh và khống chế quy hoạch đối với bất động sản.

Ở một số nước và khu vực, mặc dù toàn bộ chế độ kinh tế xã hội thực hành nền kinh tế thị trường trên cơ sở chế độ tư hữu, nhưng do tài nguyên đất đai là có hạn, phảt triển kinh tế lại tương đối nhanh chóng, để sử dụng đầy đủ, hữu hiệu đối với lại tài nguyên khan hiếm này, loại trừ trở ngại đối với việc sử dụng hợp lý đất đai do quyền chiếm hữu đất đai của tư nhân chuyển thành sử hữu Nhà nước hoặc sở hữu Chính phủ, để tiến hành thống nhất khai thác và sử dụng, do đó làm cho Chính phủ trở thành người sở hữu chủ yếu và người cung cấp quan trọng của đất đai nói riêng, bất động sản nói chung, trên mức độ lớn ảnh hưởng đến sự vận hành của thị trường bất động sản. Là người chủ sở hữu Chính phủ có thể kịp thời vận dụng quyền lực hành chính, dùng hình thức quy hoạch để quy định và quản lý kinh doanh bất động sản của tư nhân, làm cho toàn bộ việc khai thác và kinh doanh đất đai nghiêm khắc tuân theo mục tiêu xã hội là sử dụng hợp lý có hiệu quả đất đai và bảo vệ môi trường mà tiến hành một cách có trật tự. Xingapore là một điển hình của các nước và khu vực về việc áp dụng loại hình quản lý này đối với bất động sản.

Loại hình 2: Thực hành quản lý phân tán, kết hợp khống chế pháp luật với điều tiết kinh tế đối với hoạt động kinh tế bất động sản.

Một số nước ở Bắc Mỹ và Tây Âu, Chính phủ TW và chính quyền địa phương đều có bất động sản của mình, các ngành của chính quyền địa phương với tư cách là người sở hữu phân biệt tiến hành kiểm soát, kinh doanh và quản lý đối với bất động sản này. Ngành chủ quản hoặc ngành quản lý hữu quan của Chính phủ TW chỉ phụ trách điều hoà quan hệ giữa các cấp chính quyền và các ngành. Bất động sản của tư nhân chủ yếu do chính quyền địa phương quản lý. Sự quản lý hành chính của Chính phủ đối với bất động sản được tiến hành theo pháp luật, chủ yếu dựa vào pháp luật để tiến hành theo pháp luật, chủ yếu dựa vào pháp luật để tiến hành kiểm soát và sử dụng công cụ kinh tế điều tiết. Pháp luật có quan hệ với bất động sản bao gồm mọi phạm vi đụng chạm đến bất động sản, từ sử dụng đất đai, quy hoạch đất đai, đăng ký vào sổ đến giao dịch thị trường bất động sản, vay thế chấp bất động sản, môi giới bất động sản, đều trên mức độ rất lớn dựa vào lập pháp và tư pháp để tiến hành kiểm soát. Công cụ kinh tế có quan hệ với quản lý bất động sản bao gồm các chính sách tài chính, thuế, tiền tệ, thông qua việc điều chỉnh chính sách hữu quan để điều tiết sự vận hành của thị trường bất động sản.

Loại hình 3: Thực hành quản lý tập trung, Chính phủ trực tiếp tổ chức và kiểm soát hoạt động kinh tế bất động sản.

Liên Xô trước đây và một số nước Đông Âu thực hành kinh tế kế hoạch tập trung cao độ, Chính phủ chủ yếu thông qua cơ quan hành chính và công cụ hành chính, trực tiếp tổ chức và kiểm soát các loại hoạt động kinh tế, sự quản lý đối với bất động sản cũng không ngoại lệ. Toàn bộ quá trình khai thác, sử dụng bất động sản hầu như đều do bàn tay Chính phủ thực hiện, từ quy hoạch đến phân phối và sử dụng bất động sản đều thông qua quy định, chế độ của Chính phủ để điều tiết. Mấy năm gần đây, các nước đang nghiên cứu cải cách thể chế quản lý này, làm cho loại hình quản lý hành chính đối với bất động sản cũng phát sinh một số thay đổi.

Sự phân chia loại hình quản lý hành chính đối với bất động sản nói trên không phải là tuyệt đối. Như trên đã trình bày, do giai đoạn phát triển kinh tế, chế độ xã hội, mục tiêu của Chính phủ và cơ sở văn hoá, lịch sử của các nước khác nhau, nên đặc trưng và hình thức biểu hiện của loại hình quản lý hành chính đối với bất động sản cũng muôn màu muôn vẻ, rất khó tìm thấy loại hình quản lý hành chính đối với bất động sản của hai nước khác nhau mà lại có nội dung giống nhau; hơn nữa loại hình quản lý hành chính đối với bất động sản cũng không phải là cố định bất biến, cùng với sự biến đổi của tình hình kinh tế xã hội của các nước và khu vực, nội dung và quá trình tổ chức, vận hành của quản lý hành chính đối với bất động sản cũng sẽ phát sinh thay đổi. Sau 15 năm đổi mới và hội nhập, nền kinh tế Việt Nam đã chuyển đổi một bước từ nền kinh tế kế hoạch tập trung cao độ sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, Chính phủ quản lý các hoạt động kinh tế bằng các công cụ pháp luật, kế hoạch và chính sách, trong việc quản lý bất động sản, đặc biệt là quản lý đất đai, rất nhấn mạnh công tác quy hoạch.

Cần phải chỉ ra rằng, bất kỳ từ góc độ nào để quy nạp loại hình quản lý hành chính đối với bất động sản, cũng đều là sự khái quát thô thiển. Trên thực tế Chính phủ của bất cứ nước nào, bất luận là lựa chọn phương pháp quản lý hay là xác định nội dung quản lý, đều cần phải xem xét một cách toàn diện. Không thể, sẽ rất khó khắc phục các loại vấn đề trong vận hành kinh tế bất động sản nhằm đạt được mục tiêu quản lý nhiều mặt.

Nội dung quản lý hành chính đối với bất động sản.

Nội dung của quản lý hành chính đối với hoạt động kinh tế bất động sản rất rộng, chủ yếu nhất là quản lý khai thác, xây dựng bất động sản; quản lý thị trường bất động sản; quản lý thu nhập bất động sản và quản lý quyền tài sản bất động sản. Dưới đây sẽ trình bày tóm tắt các mặt nội dung nêu trên:

Thứ nhất: Quản lý khai thác, xây dựng bất động sản.

Khai thác, xây dựng bất động sản thuộc lĩnh vực sản xuất. Quản lý lĩnh vực này là một trong các hoạt động quản lý bất động sản tối quan trọng; khai thác, xây dựng bất động sản giữ vai trò có tính quyết định đối với sự gia tăng hữu hiệu cung cấp bất động sản, thoả mãn nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của xã hội đối với bất động sản; ngành xây dựng chuyên môn thực hiện khai thác, xây dựng bất động sản là một ngành sản xuất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, Chính phủ các nước đều rất coi trọng việc quản lý khai thác, xây dựng bất động sản, cũng là một nội dung chủ yếu của quản lý hành chính đối với bất động sản.

Mục tiêu cơ bản của quản lý khai thác, xây dựng bất động sản là xúc tiến khai thác, xây dựng hợp lý, tiết kiệm đất đai và tăng gia hữu hiệu việc cung cấp bất động sản, tăng thêm cơ hội tạo việc làm, thoả mãn nhu cầu của phát triển kinh tế đối với bất động sản. Để thực hiện mục tiêu này Chính phủ hoặc trực tiếp tham gia các hạng mục khai thác, xây dựng bất động sản. Như vậy, làm cho nội dung cụ thể của khai thác, xây dựng bất động sản rất là rộng. Khái quát lại, chủ yếu có: quản lý hạng mục khai thác, xây dựng bất động sản; quản lý thu nhập khai thác. Trong đó quản lý quy hoạch khai thác, xây dựng bất động sản là chủ yếu nhất.

Sự kiểm soát của Chính phủ đối với khai thác, xây dựng bất động sản chủ yếu thông qua quy hoạch đất đai và điều lệ xây dựng. Nhằm bảo đảm phúc lợi công cộng, kiểm soát và dẫn dắt việc khai thác, xây dựng bất động sản, giảm thiểu hoặc loại trừ ảnh hưởng tiêu cực của các yếu tố ngoại vi đối với hoạt động khai thác, xây dựng bất động sản. Quy hoạch đất đai trước đây chủ yếu là phân chia khu vực đối với tính chất và công năng sử dụng đất đai, tiến hành quy hoạch đối với kết cấu hình thể và bố cục công trình xây dựng trên mặt đất. Quy hoạch đất đai hiện đại còn bao gồm các mặt nội dung về chất lượng môi trường tự nhiên, bảo vệ di tích lịch sử, kiểm soát phân lô và khai thác đất đai. Điều lệ có liên quan đến quy hoạch đất đai ngày càng phức tạp, sự hạn chế được tăng cường, như đối với mỗi khu vực đất đai đều quy định công dụng cho phép cụ thể; đối với việc thiết kế và triển khai mỗi một mảnh đất và công trình xây dựng, đều đề ra những hạn chế nghiêm khăc về chiều cao và thể tích công trình xây dựng, tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình xây dựng, dân số và ô nhiễm môi trường, tiêu chuẩn cây xanh và bố trí thiết bị công cộng. Đối với điều lệ xây dựng thì có tiêu chuẩn chi tiết đối với thiết kế nội bộ và yêu cầu kết cấu.

Để bảo đảm thực hiện quy định và yêu cầu của quy hoạch đất đai và điều lệ kiến trúc, tăng cường quản lý đối với hoạt động khai thác, xây dựng bất động sản, hiện nay Chính phủ nhiều nước thực hành chế độ cho phép khai thác, xây dựng bất động sản, trước khi bắt đầu thực hiện đều phải đệ đơn xin phép cho cơ quan Chính phủ chủ quản, sau khi được cơ quan Chính phủ chủ quản căn cứ vào quy hoạch đất đai và điều lệ, pháp lệnh xây dựng hữu quan để thẩm tra, phê chuẩn một cách nghiêm khắc mới được tiến hành.

PGS. TS. Phạm Ngọc Côn

(Nguồn: Tạp chí Thương mại, số 46/2003)