MỘT SỐ VƯỚNG MẮC LIÊN QUÁN ĐẾN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

LÊ VĂN CHẤN

Hiện nay có một số vướng mắc liên quan đến hợp đồng thuê nhà (HĐTN), làm các nhà soạn thảo HĐTN bận tâm, cụ thể như:

Bên thuê (Bên B) gửi đơn đến cơ quan thuế yêu cầu thu thuế ba năm đối với Bên cho thuê (Bên A), quên nộp thuế cho thuê nhà, vì Bên B là DN khi quyết toán thuế không có hóa đơn để trừ chi phí khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập DN (TNDN). Bên B yêu cầu Bên A giao hóa đơn mà thực tế Bên A có nộp thuế hàng tháng nhưng quên mua hóa đơn để giao Bên B trong 2 năm nay. Khi cho thuê nhà, Bên A quên không gửi HĐTN đến cơ quan thuế để đăng ký, do đó Bên B khi quyết toán thuế sẽ gặp khó khăn khi xác định chi phí trả tiền thuê nhà (do Bên A quên nộp thuế), và xác định chi phí điện, nước, điện thoại, fax, …một số cá nhân như: Người hàng xóm của bên A, nhân viên của DN Bên B, người trong nhà của Bên A có thư gửi cơ quan thuế nhắc thu thuế Bên A vì đã quên không khai thuế cho thuê nhà cả 3 năm nay.
Vì sao như vậy, là do các nhà soạn thảo HĐTN cho khách hàng không chú ý đến vấn đề: hóa đơn và thuế mà chỉ chú ý thiết kế các điều khoản bổ sung chặt chẽ của Bên B, Bên A. Do đó, Bên B là DN là người hưởng thụ dịch vụ soạn thảo HĐTN sẽ có cái nhìn không mấy thiện cảm đối với nhà tư vấn, vì chính họ không lường được hậu quả xảy ra mà Bên B gánh chịu sau thời gian kết thúc hợp đồng, thanh lý HĐTN.
Tìm hiểu, chúng tôi thấy giá thuế nhà là giá thanh toán (là giá cho thuê đã có thuế GTGT, gọi là giá gồm thuế). Do vậy, Bên B là người vừa trả tiền thuê nhà (theo giá chưa có thuế) vừa trả thuế GTGT vào trả tiền thuế nhà (theo giá chưa có thuế) vừa trả thuế GTGT vào trong giá thuê nhà: gộp chung lại vào giá cho thuê nhà đã có thuế GTGT.
Theo Phần B Mục I Điều 6 Thông tư số 120/2003/TT-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài Chính thì giá để tính thuế GTGT và theo Phần B, Mục II, Điểm 3.18 Thông tư 120/2003/TT-BTC nêu trên thì thuế suất thuế GTGT là 10% cho thuê nhà.
Theo Luật thuế TNDN, thì Bên A có nhiệm vụ nộp thuế TNDN. Giá để tính thuế TNDN là giá đã có thuế GTGT (khi xuất hóa đơn bán hàng).
Theo điều 4.1 HĐTN ở Mẫu số 19/CC-HĐ ban hành theo quyết định của UBND TP. Hồ Chí Minh số 58/2004/QĐ-UB ngày 15/3/2004 bên cho thuê có nghĩa vụ nộp các khoản thuế về nhà và đất. Phân tích cụ thể chúng tôi thấy:
Bên cho thuê có nghĩa vụ nộp các khỏa thuế như sau:
- Thuế GTGT (thực chất thuế GTGT này đã được Bên B trả gộp chung với giá thuê chưa có thuế nằm trong giá thanh toán);
- Thuế TNDN;
- Thuế môn bài;
- Lệ phí công chứng.
Như trình bày ở trên, nhà soạn thảo cần ghi đầy đủ các chi tiết sau vào Mẫu 19/CC-HĐ hoặc phụ lục HĐTN;
Điều 2: Giá thuê nhà là giá thanh toán (là giá cho thuê đã có thuế GTGT). Giá để tính thuế GTGT là giá chưa có thuế GTGT. Giá để tính thuế TNDN là giá đã có thuế GTGT.
Điều 4.1: Nghĩa vụ của Bên A là: nộp thuế môn bài, thuế GTGT, thuế TNDN và lệ phí công chứng.
Thuế GTGT = giá chưa có thuế x 10% thuế suất GTGT
Giá chưa có thuế = giá có thuế GTGTx10/11
Giá gồm thuế GTGT = giá chưa có thuế + thuế GTGT = hay còn gọi là giá thanh toán.
Bên A giao hóa đơn bán hàng cho Bên B mỗi lần thu tiền nhà.
Điều 7: Thỏa thuận riêng giữa Bên B và Bên A:
Trường hợp Thuế GTGT, thuế TNDN do Bên B nộp thay Bên A, thì Bên A chỉ nhận tiền thuế nhà là giá chưa có thuế GTGT = giá gồm thuế GTGT (hay giá thanh toán) x10/11
Như vậy, Bên B phải trả như sau: Giá thuê nhà chưa có thuế GTGT, thuế GTGT, thuế TNDN.
Do bên B phải trả thay cho Bên A về thuế GTGT, thuế TNDN, theo quy định, nên các loại thuế này không được tính vào chi phí của DN Bên B khi xác định thu nhập chịu thuế thuế TNDN của DN.
Trách nhiệm của Bên cho thuê:
- Đem HĐTN hoặc phụ lục HĐTN đến đăng ký tại chi cục thuế quận (huyện) tại địa phương.
- Mỗi khi nhận tiền thuê nhà do Bên B trả, bên A phải làm phiếu thu tiền cho Bên B và sau khi nộp thuế GTGT, thuế TNDN hàng tháng về nhà cho thuê, Bên A phải đến chi cục thuế quận (huyện) tại địa phương mua hóa đơn lẻ (hóa đơn bán hàng thông thường) do cơ quan thuế phát hành và giao lại cho Bên B để trừ vào chi phí khi quyết toán thuế (Bên A giữ lại hóa đơn liên 2 bản photocopy). Bên A phải nộp thuế môn bài từ lúc bắt đầu cho Bên B thuê nhà. Trường hợp Bên A là hộ kinh doanh thì thủ tục mua hóa đơn lần đầu áp dụng hộ kinh doanh nộp thuế theo kê khai mua hóa đơn lần đầu phải nộp các giấy tờ theo quy định tại Thông tư số 99/2003/TT-BTC ngày 23/10/2003 của Bộ Tài chính.
“Trường hợp DN sử dụng chung công tơ điện với chủ cho thuê mặt bằng theo hợp đồng thuê, để được tính là chi phí hợp lệ đối với tiền thuê mặt bằng và tiền điện, khi thanh toán khoản tiền này thì chủ cho thuê mặt bằng phải xuất hóa đơn cho thuê mặt bằng và tiền điện (theo chỉ số của công tơ phụ). Nếu chủ cho thuê là đơn vị hành chính sự nghiệp hoặc cá nhân thì phải đăng ký để được cấp hóa đơn lẻ (không thu tiền) tại cơ quan thuế để có thể xuất hóa đơn cho DN đi thuê”. (Theo công văn số 2822 CTC/CS ngày 4/8/2003 của Tổng cục Thuế).
Trách nhiệm của bên thuê:
“Bên B chịu trách nhiệm thanh toán tiền điện, nước, điện thoại do Bên B dùng và thực tế Bên B đã chi trả, có phiếu chi tiền đúng số tiền ghi trên hóa đơn GTGT thanh toán tiền điện, nước, điện thoại nhưng hóa đơn ghi tên chủ nhà (người ký hợp đồng điện, nước, điện thoại) thì Bên B được căn cứ vào các hóa đơn kèm theo chứng từ thanh toán điện, nước, điện thoại dùng cho kinh doanh để tính khấu trừ thuế GTGT và tính vào chi phí hợp lý khi tính thuế TNDN theo chế độ quy định”. (Văn bản số 3025 TCT/NV6 ngày 12/7/2000 của Tổng cục Thuế).

Tóm lại, nhà soạn thảo HĐTN ghi đầy đủ các chi tiết về thuế và hóa đơn vào HĐTN hoặc Phụ lục HĐTN sẽ giúp cho DN an tâm trong kinh doanh tránh các phiền toái sau này

SOURCE: TẠP CHÍ THƯƠNG MẠI SỐ 39/2004