TS. Nguyễn Văn Cường -Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
Vấn đề bảo vệ chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp tài sản luôn luôn được nhà nước quan tâm, được ghi nhận trong Hiến pháp, Bộ luật Dân sự và hàng loạt văn bản khác. Trong đó, quy định chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp tài sản có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp luật định, như: yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người xâm phạm trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại xẩy ra hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu. Tuy nhiên, việc chiếm hữu tài sản trong thực tiễn diễn ra rất phong phú, đa dạng; có thể qua các giao dịch dân sự hay thông qua hành vi chiếm dụng tài sản không có căn cứ pháp luật. Trong bài viết này, tác giả chỉ đề cập thực trạng giải quyết tại Tòa án nhân dân việc giải quyết việc kiện đòi nhà, đất đối với người chiếm giữ không có căn cứ pháp luật.
I. Tình hình giải quyết việc kiện đòi nhà, đất đối với người chiếm giữ không có căn cứ pháp luật
1.1. Trường hợp nguồn gốc nhà, đất thuộc quyền sở hữu của chủ cũ nhưng do chiến tranh tàn phá nhà bị sập hoàn toàn. Năm 1975 chủ mới đã tự ý xây dựng nhà trên diện tích đất của chủ cũ, có trường hợp được chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ mới. Hiện nay giải quyết có nhiều quan điểm khác nhau, nên bác yêu cầu của chủ cũ hay công nhận cho chủ mới.
Trường hợp thứ 1: Vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là Huỳnh Thị M và bị đơn là bà Kiều Thị T.
Nguồn gốc khu đất có diện tích 497 m2 toạ lạc tại thị xã TH thuộc quyền sử dụng đất của bà T (mẹ bà M). Năm 1965 bà T chết có để lại di chúc giao toàn bộ diện tích nhà đất trên cho bà M. Năm 1967 do chiến tranh ác liệt bà M phải đi tản cư. Năm 1975 ông Huỳnh R (cha bà M) cùng bà T (vợ hai ông R) xây dựng nhà tại khu đất có diện tích 497m2 toạ lạc thị xã TH để ở. Năm 2001 bà T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay bà M yêu cầu bà T trả đất.
Toà án nhân dân huyện TH (bản án dân sự sơ thẩm 518/DSST/2001 ngày 15 tháng 9 năm 2001) buộc bà T phải giao trả bà M diện tích đất 497m2 thị xã TH. Bà M thanh toán bà T 2.269.000 đồng.
Ngày 12/10/2002, bà T kháng cáo.
Toà án nhân dân Tỉnh PhY (bản án dân sự phúc thẩm số 23/DSPT/2003 ngày 26 tháng 3 năm 2003) về cơ bản vẫn giữ nguyên bản án cấp sơ thẩm chỉ thay đổi số tiền bà M phải thanh toán cho bà Th là 3.399.000 đồng.
Sau khi xét xử phúc thẩm, bà T có đơn khiếu nại.
Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị (quyết định số 43/2006/DS-KN ngày 24-03-2006) bản án phúc thẩm nêu trên.
Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao (Quyết định giám đốc thẩm số 112/GĐT-DS ngày 25-05-2006) huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 23/DSPT/2003 ngày 26 tháng 3 năm 2003 của Toà án nhân dân Tỉnh PY và bản án dân sự sơ thẩm 518/DSST/2001 ngày 15 tháng 9 năm 2001 của Toà án nhân dân Huyện TH; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân Huyện TH xét xử sơ thẩm lại. Với nhận định: Mặc dù nguồn gốc nhà đất của gia đình bà M nhưng do chiến tranh tàn phá nhà của gia đình bà M bị sập hoàn toàn (bà M không chứng minh còn nên mong nhà cũ), Năm 1975 bà T, ông R đã xây dựng nhà trên diện tích đất đang tranh chấp và năm 2001 được chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này lẽ ra cần bác yêu cầu của bà M nhưng Tòa án các cấp lại buộc gia đình bà T trả đất cho bà M là không đúng.
Trường hợp 2: vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất ở PY giữa nguyên đơn là bà Đ, bà Đông, chị A, chị Nh, anh ch với bị đơn là bà Lâm Bích Ng (chết), người thừa kế quyền và nghĩa vụ của bà Ng là các con bà Ng bao gồm các anh chị: A, Ph, S, Tr, Th, M, H.
Nguồn gốc nhà đất tại 122, Phan Đình Phùng, thị xã TH, tỉnh PhY thuộc quyền sở hữu của cụ X và cụ L (cha, mẹ bà Đ, bà Đông, chị A, chị Nh, anh ch) nhưng do chiến tranh nhà bị sập hoàn toàn chỉ còn nền móng. Năm 1955 ông H chiếm dụng đất và nền móng nhà của cụ X để làm nhà ở, năm 1976 ông H cho bà Ng thuê, quá trình sử dụng bà Ng xây nhà và năm 1993 bà Ng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay các con của cụ X và cụ L là bà Đ, bà Đông, chị A, chị Nh, anh Ch yêu cầu bà Ng phải trả đất.
Tòa án nhân dân thị xã TH (bản án sơ thẩm số 28/DSST ngày 28,29-10-2002) bác yêu cầu của bà Đ, bà Đông, chị A, chị Nh, anh Ch.
Sau khi xét xử sơ thẩm bà Đ, bà Đông, chị A, chị Nh, anh Ch có đơn kháng cáo.
Tòa án nhân dân tỉnh PhY (bản án phúc thẩm số 61/DSPT ngày 19,22-09-2003) ghi nhận bà Đ, bà Đông, chị A, chị Nh, anh Ch không đòi giá trị diện tích 105 m2 nằm trong khuôn viên nhà, đất đang tranh chấp mà gia đình bà Ng đã cất nhà ở và các anh chị (con bà Ng) là: A, Ph, S, Tr, Th, M, H được quyền sử dụng đất tại nhà số 122 Ph Đ Ph, thị xã TH, tỉnh PhY nhưng phải thối lại giá trị diện tích 99, 93 m2 đất là 300 triệu đồng cho bà Đ, bà Đông, chị A, chị Nh, anh Ch (là con cháu ông Hg, bà L).
Sau khi xét xử phúc thẩm, nguyên đơn có đơn khiếu nại.
Chánh án Toà án nhân dân tối cao kháng nghị (quyết định số 116/KN-DS ngày 27-12-2004) bản án phúc thẩm nêu trên.
Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao (Quyết định giám đốc thẩm số 28/GĐT-DS ngày 21- 02-2005) huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 61/DSPT ngày 19,22- 09-2003 của Tòa án nhân dân tỉnh PhY; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh PhY xét xử phúc thẩm lại. Với nhận định: Tòa án cấp phúc thẩm ghi nhận bà Đ, bà Đông, chị A, chị Nh, anh Ch không đòi giá trị diện tích 105 m2 nằm trong khuôn viên nhà, đất đang tranh chấp mà gia đình bà Ng đã cất nhà ở và công nhận phần còn lại thuộc quyền sử dụng đất của nguyên đơn là đúng (vì chưa có cơ quan nhà nước nào thu hồi đất và nền móng của cụ X, cụ L và cũng không thuộc diện điều chỉnh theo quyết định 111/CP ngày 14- 04-1977), nhưng lại giao toàn bộ đất cho gia đình bà Ng và buộc gia đình bà Ng thanh toán giá trị đất cho nguyên đơn là không xem xét đến nhu cầu sử dụng đất của nguyên đơn. Mặt khác, Tòa án cấp phúc thẩm trích 99.720.000 đồng cho bà Ng, vì có công bảo quản và tôn tạo đất là không có cơ sở.
Chúng tôi đồng tình về cách xử lý của Toà án cấp giám đốc thẩm đối với hai vụ án nêu trên.
1.2. Trường hợp nguồn gốc đất thuộc quyền sử dụng của chủ cũ nhưng bỏ hoang, sau đó UBND thu lại và cấp cho người khác trong thời gian dài, nay chủ cũ yêu cầu trả đất.
Vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất ở VL giữa nguyên đơn là Nguyễn Thị H với bị đơn là Phùng Thị T.
Nguồn gốc 4200 m2 đất ruộng của ông L, bà H nhưng ông L, bà H bỏ hoang, nên 1985 Hợp tác xã đã thu giao diện tích đất này cho bà T canh tác và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay bà H yêu cầu bà T phải trả lại đất.
Tòa án nhân dân huyện BM (bản án sơ thẩm số 14/DSST ngày 26- 02-2003) đã bác yêu cầu đòi đất của bà H. Bà H kháng cáo.
Tòa án nhân tỉnh VL (bản án phúc thẩm dân sự số 269/DSPT ngày 16-09-2003) buộc bà T trả lại diện tích đất nêu trên cho bà H.
Bản án phúc thẩm nói trên đã bị Chánh án Toà án nhân dân tối cao kháng nghị.
Tại quyết định giám đốc thẩm số 17/GĐT-DS ngày 01- 02-2005, Toà Dân sự đã huỷ bản án phúc thẩm số (269/PTDS) nêu trên; giao hồ sơ cho Toà án nhân dân tỉnh VL xét xử phúc thẩm lại theo hướng bác yêu cầu của nguyên đơn.
Chúng tôi thấy rằng, việc cấp sơ thẩm và cấp giám đốc thẩm bác yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở, mặc dù nguồn gốc đất thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn nhưng đã bị UBND thu hồi, cấp cho người khác. Mặc dù việc thu hồi không đúng quy định của pháp luật nhưng phía nguyên đơn không có ý kiến gì, nhà nước không có chủ trương xem xét lại chính sách thù hồi đất trong thời kỳ thực hiện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với đất đai, thực tế bị đơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất.
1.3. Trường hợp đương sự lợi dụng sơ hở, lòng tin của chủ sở hữu nhà và đã đưa giấy tờ mua bán để chủ sở hữu nhà ký nhằm chiếm đoạt nhà của chủ sở hữu.
Vụ án mua bán nhà đất giữa anh A và ông Th ở tỉnh An Giang.
Nội dung vụ việc diễn biến như sau: Theo Anh Huỳnh Ngọc A và chị Võ Thị Kim M thì, khoảng tháng 3 năm 1997, thấy ông Th đăng bảng bán nhà, vợ chồng anh chị đã thỏa thuận mua căn nhà 358/18B của ông Th với giá 60.000.000 đồng. Nhà có diện tích xây dựng là 70m2 (cũng là diện tích đất sử dụng). Vợ chồng anh chị nhận giấy tờ nhà đất, làm các thủ tục hợp pháp hóa chủ quyền đất cho ông Th. Ngày 01-08-1997 ông Th ký giấy bán nhà cho vợ chồng anh, gia đình anh giao đủ cho ông Th 60.000.000 đồng theo đúng thỏa thuận. Vợ chồng anh đã làm các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận ngày 6-11-1997. Nhưng ông Th vẫn không chịu giao nhà cho vợ chồng anh. Nay anh A và chị M yêu cầu buộc ông Th phải giao nhà theo đúng cam kết của hợp đồng mua bán.
Còn ông Lê Văn Th cho rằng, ông có vay anh A, chị M nhiều lần. Tính đến 1996, ông còn nợ anh A 30.000.000 đồng. Anh A có nói với ông giúp hợp thức hóa chủ quyền, để bán nhà có giá cao. Khi làm xong chủ quyền, bán được nhà, ông sẽ trả nợ anh A và trả chi phí mà anh A đi làm thủ tục. Ông đã đưa cho anh A toàn bộ giấy tờ về nhà đất, khoảng 7 ngày sau anh A dẫn người đến đo đạc, ông và hàng xóm có ký vào các giấy tờ về xác minh nhà đất. Sau một thời gian anh A gặp lại ông, nói là hồ sơ trước ký nhầm phải ký lại. Ông cũng tin tưởng anh A ký lại theo yêu cầu của anh A mà không coi lại giấy tờ.
Tháng 11-1997 anh A cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên anh A và đòi ông phải giao nhà. Ông ra Ban tư pháp phường mới biết bị lừa ký vào các giấy tờ mua bán nhà. Ông yêu cầu hủy bỏ các giấy tờ mà ông bị lừa ký vào hợp đồng.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 76/DSST ngày 29-4-1998, TAND thị xã LX, tỉnh AG quyết định:
Bác yêu cầu của anh A và chị M.
Hủy hợp đồng ký ngày 1-8-1997 về mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại 358/18B nêu trên, vì "vô hiệu do bị lừa dối".
Kiến nghị Ủy ban nhân dân tỉnh AG, hủy quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất 6-11-1997 đối với anh A và khôi phục quyền sử dụng đất cho ông Th theo giấy chứng nhận ngày 19-7-1997.
Ngày 8-5-1998, anh A kháng cáo.
Tại án phúc thẩm dân sự số 25/DSPT ngày 30-6-1998, TAND tỉnh AG quyết định: Công nhận hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất giữa anh A và ông Th.
Buộc ông Th phải giao căn nhà 70,1 m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 06-11-1997 cho vợ chồng anh A, chị M.
Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Th có đơn khiếu nại.
Tại Quyết định số 149/KN-DS ngày 20-11-1998, Phó Chánh án TANDTC kháng nghị đối với bản án phúc thẩm nêu trên.
Tại Quyết định số 45/GĐ-DS ngày 24-2-1999, Tòa Dân sự TANDTC quyết định: hủy án phúc thẩm dân sự số 253/DSPT ngày 30-6-1998 của TAND tỉnh AG. Giao cho TAND tỉnh AG xét xử lại từ giai đoạn phúc thẩm.
Tòa dân sự TANDTC nhận định: thực tế không có hợp đồng viết về mua bán nhà giữa ông Th và anh A. Ông Th chỉ ký vào (đơn xin mua bán nhà) đề ngày 01- 8-1997. Đơn này chỉ là văn bản dự kiến ký kết hợp đồng, đề nghị cấp có thẩm quyền cho phép ký kết hợp đồng mua bán nhà. Ngoài ra, ông Th còn ký vào một số giấy tờ có nội dung chuyển quyền sử dụng đất chứ không phải mua bán nhà. Đơn xin mua bán nhà chưa hề có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Ông Th khai rằng ông bị lừa ký vào một số giấy tờ (đơn xin mua bán nhà và giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất cho anh A) là vì trước đó anh A làm hộ thủ tục hợp thức hóa chủ quyền nhà đất cho ông, nên ông đã ký những giấy tờ tương tự. Việc anh A giúp ông là vì ông nợ tiền anh A 30.000.000 đồng, có dự kiến phải bán nhà trả nợ. Lời khai của ông Th phù hợp với giao dịch thông thường và phù hợp lời khai các nhân chứng là hàng xóm đã ký giấy tờ xin đứng tên quyền sử dụng đất của ông Th. Anh A và chị M khai rằng họ chỉ ngẫu nhiên đến mua nhà khi thấy ông Th đăng bảng bán nhà. Ông Th khai rằng ông không đăng bảng bán nhà và các nhân chứng cũng xác nhận như vậy. Ngay việc từ trước tháng 8-1997 anh A đã nhận giấy tờ về chủ quyền nhà đất của ông Th, đứng xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Th, anh A không hề trình bày trong các đơn từ gửi đến Ủy ban nhân dân phường và TAND khi mới tranh chấp.
Việc mua nhà và chuyển quyền sử dụng đất sang tên anh A không có nhân chứng nào chứng kiến, kể cả bà T là người đang chung sống với ông Th là việc không bình thường. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Th, thì anh A có xin xác nhận của các hộ liền kề, nhưng khi làm thủ tục chuyển sang tên mình (anh A) không xin xác nhận của những người này mặc dù trong mẫu đơn cũng bắt buộc phải có.
Về việc thực hiện hợp đồng, anh A khai rằng đã giao cho ông Th 60.000.000 đồng. Ông Th không thừa nhận và anh A cũng không xuất trình được tài liệu chứng cứ nào khác về việc giao tiền này. Với diễn biến chứng cứ như đã nêu trên, án sơ thẩm xác định giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa anh A và ông Th là "giao dịch dân sự do bị lừa dối" theo Điều 142 BLDS là đúng.
Chúng tôi cho rằng: Do không xem xét dưới góc độ hình sự, nên Tòa án các cấp giải quyết góc độ dân sự. Việc nhận định của Toà án cấp cấp giám đốc thẩm là có căn cứ.
1.4. Nhận xét chung
Do chính sách quản lý về nhà, đất nước ta chưa chặt chẽ, nên diễn ra tình trạng chiếm hữu không có căn cứ pháp luật còn nhiều, như: tự ý chiếm nền móng nhà và đất của người khác, chiếm đất liền kề (tranh chấp ranh giới) hoặc có sự hậu thuẫn của chính quyền địa phương...., nhất thời kỳ trước khi có Luật đất đai năm 1993, có trường hợp chủ sở hữu nhà, chủ sử dung đất có ý kiến nhưng có trường hợp thấy người khác sử dụng đất của mình không có ý kiến gì và khi chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác cũng không quan tâm, không có đơn khiếu nại. Có trường hợp việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân không theo đúng trình tự, thời gian.
Khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án xẩy ra nhiều tình huống khác nhau, có trường hợp người đang sử dụng đất đã làm các thủ tục kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi đó chủ đất cũ không đăng ký kê khai và không thực hiện một nghĩa vụ nào với nhà nước, hoặc cũng có trường hợp chủ cũ kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí có trường hợp chính quyền địa phương cấp cho cả hai bên (chủ mới và chủ cũ) hoặc cả hai bên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi có đơn khởi kiện đòi lại đất của chủ cũ, Toà án các cấp không biết dựa tiêu chí nào để giải quyết. Nếu căn cứ vào thời gian của người sử dụng đất thì thời gian là bao nhiêu năm được coi là ổn định lâu dài?; nếu chỉ dưa vào nguồn gốc và việc chiếm hữu bất hợp pháp để buộc trả tài sản cho chủ cũ không phù hợp chính sách về đất đai. Nếu dựa vào giấy chứng nhận do chính quyền địa phương cấp thì Toà án hoàn toàn thụ động, không đảm bảo quyền lợi cho đương sự. Vì có địa phương cấp giấy CNQSD đất không đúng luật, không theo trình tự, không thông báo công khai..., có trường hợp khi Toà án yêu cầu cung cấp hồ sơ cấp GCNQSD đất, UBND trả lời mất giấy tờ gốc hoặc không cung cấp...
Về vấn đề này hiện nay tồn tại nhiều quan điểm khác nhau, có quan điểm cho rằng: Trường hợp người đã quản lý sử dụng lâu dài, ổn định, đã làm nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước, đăng ký kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì áp dụng Luật đất đai bác yêu cầu đòi đất của chủ cũ, nếu chủ cũ được cấp GCNQSD đất thì buộc bên đang sử dụng đất phải trả lại. Còn quan điểm khác cho rằng cần tôn trọng quyền sử dụng đất của chủ cũ, vì chưa có văn bản pháp lý nào của Nhà nước thu hồi đất của chủ cũ giao cho chủ mới, khi giải quyết Toà án cần chấp nhận yêu cầu đòi lại đất của bên giao đất hoặc có trường hợp cho rằng cần buộc người sử dụng đất thanh toán giá trị đất cho chủ cũ.
II. Một số khuyến nghị khi giải quyết loại tranh chấp này
Tổng hợp các quan điểm giải quyết nêu trên và trên cơ sở văn bản pháp luật từ trước đến nay quy định bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và các chính sách về đất đai của Nhà nước ta qua các thời kỳ. Tôi xin có một số ý kiến như sau:
1. Trước hết cần phải phân biệt trường hợp nào áp dụng quy định về đất đai để giải quyết và trường hợp nào áp dụng văn bản pháp luật về nhà ở để giải quyết.
a. Đối với trường hợp chủ cũ có nhà trên khuôn viên đất, nhưng sau đó bị xập hoàn toàn (kể cả trường hợp còn nền móng) và chủ sử dụng nhà đã xây nhà mới ở, nếu chủ cũ biết không có ý kiến gì, quá trình giải quyết chủ cũ đề cập đến việc trả đất (kể cả trường hợp chủ cũ yêu cầu trả nền móng) thì xác định quan hệ tranh chấp là tranh chấp quyền sử dụng đất và áp dụng các quy định về đất đai để giải quyết.
b. Đối với trường hợp chủ cũ có nhà trên khuôn viên đất, chủ sử dụng nhà đã phá nhà cũ đi để xây nhà mới ở, quá trình giải quyết chủ cũ chỉ đề cập đến việc trả đất, không đề cập đến việc trả nhà thì xác định quan hệ tranh chấp là tranh chấp quyền sử dụng đất và áp dụng các quy định về đất đai để giải quyết.
c. Đối với trường hợp chủ cũ có nhà trên khuôn viên đất, chủ sử dụng nhà đã phá nhà cũ đi để xây nhà mới ở, quá trình sử dụng người sử dụng đã lấn chiếm đất khuôn viên, khi giải quyết tranh chấp chủ cũ yêu cầu trả nhà đất, thì thì xác định quan hệ tranh chấp là nhà và áp dụng quy định pháp luật về nhà để giải quyết.
2. Khuyến nghị về hướng giải quyết đối với loại tranh chấp này.
Đối với trường hợp chiếm hữu quyền sở hữu nhà không có căn cứ pháp luật, khi giải quyết tại Toà án nhân dân thường không có vướng mắc hoặc vướng mắc không nhiều về mặt đường lối xử lý, vì quy định pháp luật tương đối rõ ràng, khó khăn chủ yếu là đánh giá chứng cứ. Do vậy, tác giả tập trung đề xuất vướng mắc trong việc xử lý đối với trường hợp chiếm hữu quyền sử dụng đất không có căn cứ pháp luật
2.1. Đối với trường hợp chiếm hữu quyền sử dụng đất không có căn cứ pháp luật nhưng xẩy ra trước 15-10-1993 (ngày luật đất đai có hiệu lực).
Căn cứ vào Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992, quy định của pháp luật dân sự và Điều 1, Điều 16 và Điều 18 Luật Đất đai năm 1987, Điều 2 Luật Đất đai năm 1993 và khoản 3 Điều 4, Khoản 4, Điều 5 Khoản 2 Điều 9, Điều 10 Luật Đất đai năm 2003, chúng tôi khuyến nghị cần có hướng dẫn về vấn đề này, như sau:
a. Trong trường hợp chủ đất cũ có kê khai đứng tên trong sổ địa chính, đã đựơc cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là có căn cứ pháp luật, hợp pháp, phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật khác có liên quan, quá trình sử dụng người sử dụng xây dựng đều xin ý kiến của chủ cũ hoặc người sử dụng tự ý xây dựng nhưng bị chủ cũ phản đối và còn người đang sử dụng đất không kê khai, không đựơc cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Toà án công nhận quyền sử dụng đất cho bên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
b. Đối với trường hợp chủ cũ có nhà trên khuôn viên đất, nhưng sau đó bị sập hoàn toàn (kể cả trường hợp còn nền móng) người sử dụng nhà đã xây nhà mới ở hoặc bị chủ sử dụng nhà đã phá nhà cũ đi để xây nhà mới, chủ cũ biết không có ý kiến gì và người đang sử dụng đất đã kê khai, đăng ký đứng tên trong sổ địa chính và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục về việc kê khai, đăng ký và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật khác có liên quan; còn chủ cũ không kê khai, không thực hiện quyền quản lý, sử dụng của chủ sử dụng đất, thì Toà án cần bác yêu cầu đòi đất của chủ đất cũ và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người đã đựơc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
c. Đối với trường hợp cả hai bên (chủ đất cũ và người đang sử dụng đất) đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987 hoặc Luật đất đai năm 1993 (cấp trùng nhau), nay các bên tranh chấp quyền sử dụng đất, thì Toà án căn cứ thời gian sử dụng đất; đồng thời thu thập các tài liệu, chứng cứ về việc khi người sử dụng đất đầu tư tài sản trên đất chủ cũ có ý kiến gì không và quá trình các bên thực hiện thủ tục kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cứ pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cần lưu ý hỏi thêm ý kiến của cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để làm rõ trường hợp nào Uỷ ban nhân dân đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng pháp luật, để từ đó công nhận quyền sử dụng đất cho bên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
d. Đối với trường hợp chưa bên nào được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng quá trình sử dụng người sử dụng đất đầu tư tài sản trên đất như: xây nhà, xây tường bao… chủ cũ biết không có ý kiến gì thì cần tham khảo ý kiến của chính quyền địa phương, sau đó tùy từng trường hợp để giải quyết. Nếu quá trình sử dụng người sử dụng đất đầu tư tài sản trên đất như xây nhà… chủ cũ biết phản đối và yêu cầu địa phương can thiệp thì cần công nhận quyền sử dụng đất cho chủ cũ. Nếu quá trình sử dụng người sử dụng đất đầu tư tài sản trên đất như xây nhà… chủ cũ biết không phản đối và cũng không yêu cầu địa phương can thiệp thì cần công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng.
e. Cần lưu ý nếu Tòa án buộc người sử dụng đất phải trả đất cho chủ cũ thì phải căn cứ vào sự thỏa thuận của các bên và căn cứ vào yêu cầu, mức độ lỗi của các bên để giải quyết tài sản trên đất do người sử dụng đất đầu tư.
2.2. Đối với trường hợp chiếm hữu quyền sử dụng đất không có căn cứ pháp luật nhưng xẩy ra sau 15-10-1993 (ngày luật đất đai có hiệu lực).
Trường hợp người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật trong thời gian dài thì cần căn cứ vào những diễn biến cụ thể để xác định tại sao chủ cũ biết đất đang bị người khác chiếm hữu mà không đòi ?, chủ cũ có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 50 Luật đất đai 2003 hay không ? việc cấp giấy của UBND cho chủ mới có đúng trình tự thủ tục hay không?, chính sách đất đai đối với từng loại đất và căn cứ vào quy định BLDS, Luật đất đai... để xem xét việc chấp nhận việc đòi đất của chủ cũ hay không? (nếu là đất ruộng, đất nông nghiệp cần phải xem xét chính sách về đất đai đối với loại đất này, tham khảo với đề xuất nêu trên).
Trên đây là ý kiến của cá nhân tôi (thông qua tổng kết thực tiễn giải quyết khiếu kiện tại toà án nhân dân), rất mong các quý vị tham gia Hội thảo đóng góp ý kiến để bài viết thêm hoàn thiện.
------------------------------------------------------------------
CHUYÊN ĐỀ CHO HỘI THẢO KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG DO BỘ MÔN LUẬT DÂN SỰ - KHOA LUẬT DÂN SỰ - ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TỔ CHỨC VÀO NGÀY 11/12/2007
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét