TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2008 Ở VIỆT NAM

Nguyễn Minh Phong

TS. Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội

Thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn hình thành, phát triển với những động thái phức tạp, đầy kịch tính, bao gồm cả sự tiếp nối, lẫn đan xen do những cơn sốt nóng cũng như sự trầm lắng khá mạnh với dư âm dài, đã và đang tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế - xã hội ở không ít địa phương, cả thành thị, lẫn nông thôn. Về tổng quát, có thể chỉ ra một số đặc trưng và triển vọng chủ yếu của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008.

1. Những biến động của hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản thường mang tính cục bộ, địa phương và gắn với các nhân tố chủ quan, nhất là với các động thái chính sách quản lý và đầu tư của Nhà nước

Có thể dự báo, các đợt sốt tăng giá, sụt giảm, hoặc “đóng băng” giá cũng như các giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ gắn với nguyên nhân trực tiếp từ các điều chỉnh lớn trong chính sách quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, từ cấp quốc gia, lẫn phạm vi địa phương. Thực tế cho thấy, ngoại trừ cơn sốt giá bùng phát đầu tiên vào cuối những năm 80, đầu những năm 90 của thế kỷ trước do chuyển đổi toàn bộ nền kinh tế từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường, khiến giá nhà, giá đất đồng loạt tăng lên theo mức thủy triều chung mặt bằng giá xã hội lúc bấy giờ (từ giá bao cấp quá thấp, sang bước đầu theo giá thị trường...), các cơn sốt giá sau đó trên thị trường bất động sản thường không diễn ra đồng loạt, cùng lúc trên phạm vi toàn quốc, mà chỉ xảy ra cục bộ ở từng địa phương, dựa vào mức độ và cách thức khác nhau trong việc duy trì chế độ 2 giá về bất động sản... Tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản của chính sách 2 giá và các ưu đãi kiểu bao cấp về đất cho khu vực kinh tế nhà nước nói chung đã, đang và sẽ còn đậm nét, thậm chí vượt khỏi sự kiểm soát do sự cộng hưởng bởi tình trạng lạm dụng, tham nhũng, “vận động hành lang”.

Những cơn sốt giá hoặc trầm lắng trên thị trường bất động sản những năm qua và cả trong thời gian tới còn có quan hệ tương hỗ hết sức chặt chẽ với “phong trào” lập quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch giao thông vận tải, quy hoạch kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết kiến trúc..., thậm chí nhiều khi chỉ là quy hoạch “treo”, sơ sài ở mức ý tưởng, thiếu tính khả thi, chậm đi vào cuộc sống.

Đặc biệt, những chương trình, dự án đầu tư lớn phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc hạ tầng xã hội từ nguồn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc ngân sách nhà nước các cấp như vốn ODA, vay thương mại trong nước qua phát hành trái phiếu chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương..., hay từ các nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, nhất là từ nguồn vốn nước ngoài, cũng sẽ tiếp tục gây xung lực ảnh hưởng rất mạnh đến nhiệt độ của thị trường bất động sản. Một con đường nội đô, hoặc liên tỉnh, thậm chí liên huyện, liên xã, một con đường cao tốc được xây dựng, một đô thị mới hay chỉ là một chung cư cao cấp do các “địa gia” chuyên nghiệp trong nước và nước ngoài làm chủ thầu cũng đủ để làm bùng phát cơn sốt giá, đẩy các giao dịch trên thị trường bất động sản, dù thật và ảo trở nên nhộn nhịp, nhất là vùng đất dọc các con đường và quanh khu đô thị đó.

Ngoài ra, sự nóng – lạnh của thị trường bất động sản ở nước ta đã, đang và sẽ còn tiếp tục chịu ảnh hưởng đậm nét của sự nhận thức và kỹ năng thích ứng của các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp, nhân dân về vai trò, cơ chế và xu hướng vận động của thị trường nhà, đất. Các hoạt động đầu cơ, lũng đoạn, thậm chí kích động thị trường sốt nóng giả tạo và “tâm lý đám đông”, “hiệu ứng đám đông”, vừa có tính phong trào, vừa “nghe ngóng xem sao” trong việc mua - bán bất động sản cũng là kết quả và biểu hiện thước đo của mức độ nhận thức và thích ứng này.

2. Giảm dần chênh biệt giá cả bất động sản giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một khu vực và tăng mức mặt bằng giá chung trên thị trường bất động sản

Giá cả bất động sản có thể chênh lệch nhau hàng chục cho đến hàng trăm lần giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một thành phố, một tỉnh. Nếu 1m² đất ở mặt tiền phố Hàng Gai - Hà Nội có giá hàng vài chục cây vàng, thì có khi 1m² đất ở huyện Sóc Sơn - Hà Nội có giá chỉ trên dưới 1 chỉ cho đến 1 cây vàng. Độ chênh tới mức chóng mặt về giá của thị trường bất động sản Việt Nam được gắn liền với nhu cầu, khả năng, tập quán kinh doanh “mặt phố”, “mặt tiền” của người sở hữu; gắn với tình trạng phát triển kết cấu hạ tầng và vệ sinh môi trường của khu vực có bất động sản muốn bán – mua; với “chất lượng” hàng xóm (bao gồm cả bất động sản liền kề và người chủ của chúng), với hình dạng, khuôn khổ, quy mô bất động sản; thậm chí cả với các yếu tố tâm linh và tín ngưỡng khác của địa phương và cá nhân... Tuy nhiên, về dài hạn sẽ có sự xích gần nhau về giá cả trên thị trường bất động sản giữa các địa phương, vùng lãnh thổ với nhau, cũng như giữa các khu vực trên cùng một địa bàn, trong đó tốc độ tăng giá sẽ cao hơn ở các khu vực thích hợp cho du lịch, nghỉ dưỡng có môi trường sinh thái tốt, các vùng ven đô và gần các công trình hạ tầng quan trọng, cũng như các khu đô thị cao cấp… Hơn nữa, trong thời gian tới, cùng với việc điều chỉnh tăng khung giá đất mới của các thành phố lớn lên sát giá trần của nhà nước (từ 1-1-2008 giá đất cao nhất ở Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là 67,5 triệu đồng - bằng giá trần quy định của chính phủ và tăng 30% so với giá 2007), thì tác động tiêu cực của chính sách 2 giá sẽ giảm bớt, song tổng mặt bằng giá đất chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh gia tăng chung đáng kể.

3. Sẽ có sự cân đối và đa dạng hơn về cơ cấu các bộ phận thị trường, các hàng hóa và chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Bên cạnh sự phát triển khá rầm rộ thị trường nhà chung cư, biệt thự cao cấp, nhà mặt phố và nhà vườn - trang trại..., thị trường bất động sản toàn quốc cũng sẽ có sự phát triển mới nhằm tạo ra sự cân xứng và đồng bộ hơn của bộ phận thị trường nhà cho thuê, nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả chậm, nhà chuyển đổi, cũng như thị trường bất động sản cầm cố, bất động sản dành cho Việt Kiều và người nước ngoài. Cung - cầu đều gia tăng, các ngôi nhà, mảnh đất - hàng hóa giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng nhiều hơn, đa dạng hơn và tiện ích hơn cả về mẫu, mã, chủng loại, công năng, chất liệu, quy mô và giá cả...

Những chủ thể tham gia thị trường sẽ không chỉ còn tập trung vào bộ phận những người có thu nhập và mức sống trung lưu trở lên mà sẽ có sự tham gia ngày càng nhiều hơn của các công ty, quỹ đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, cũng như các nông dân và những thị dân có thu nhập thấp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cả người nước ngoài. Bản thân Nhà nước, ngoài những hoạt động quản lý nhà nước có liên quan đến thị trường bất động sản như đã nêu trên, cũng sẽ tham gia tích cực, chủ động và hiệu quả hơn vào thị trường này theo những cách thức mới thích hợp, mang tính thị trường hơn…

4. Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh và mang tính chuyên nghiệp hơn

Trong triển vọng trung hạn, tính tự phát, thiếu tổ chức của thị trường bất động sản - thể hiện qua mức độ ít ỏi các giao dịch chính thức về bất động sản qua các cơ quan nhà nước hoặc trung tâm, sàn giao dịch bất động sản có tổ chức - sẽ có sự cải thiện đáng kể. Các trung tâm, sàn giao dịch bất động sản có tổ chức sẽ gia tăng nhanh chóng và hiện diện nhiều hơn, rộng hơn ở các địa phương, chiếm lĩnh thị phần ngày càng lớn và vững chắc hơn, cũng như chịu các chế tài nghiêm ngặt hơn về chất lượng và nghĩa vụ dịch vụ của mình. Các dịch vụ thanh toán, dịch vụ định giá, dịch vụ đăng ký và thẩm định bất động sản, dịch vụ tư vấn pháp lý và tư pháp, dịch vụ thông tin thị trường bất động sản... sẽ phát triển mạnh và có tính chuyên nghiệp cao hơn. Các cơ sở pháp lý và năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn.

5. Mối quan hệ trực tiếp giữa thị trường bất động sản với thị trường vàng sẽ nhạt bớt, còn quan hệ với thị trường chứng khoán sẽ đậm nét hơn…

Khác với thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán, thị trường vàng Việt Nam đã sớm hội nhập sâu và gắn kết ngày càng chặt chẽ với thị trường vàng thế giới. Nghĩa là, về nguyên tắc và triển vọng, đời sống của thị trường vàng Việt Nam ngày càng chung nhịp đập với thị trường vàng quốc tế, phản ánh các động thái chủ yếu, nhất là sự lên xuống về giá cả cùng với xu hướng và tốc độ chung của thị trường vàng thế giới. Hơn nữa, các hoạt động và cả các tác động của các yếu tố đầu cơ, tâm lý, cũng như các phản ứng tự phát, “hiệu ứng đám đông”… sẽ ngày càng mờ nhạt dần trên thị trường vàng tương lai. Việc mua vàng tích trữ như dạng tài sản cá nhân cũng không còn hấp dẫn so với các loại tài sản và kinh doanh khác, và do đó không còn là xu hướng mạnh như những thập niên cuối của thế kỷ trước. Nếu các yếu tố chính trị - xã hội trong nước và quốc tế không có những đột biến lớn, thì cũng khó có sự bùng nổ hoặc đổ vỡ đáng kể nào trên thị trường vàng Việt Nam bắt nguồn từ các nhân tố trong nước. Trong khi đó, cả thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Việt Nam, trong thời gian trước mắt, tính quốc tế về giá cả chưa cao, hơn nữa còn chịu ảnh hưởng nhiều hơn từ các nhân tố phi thị trường trong nước với nhiều tính đột biến và khó tiên liệu hơn…Vì vậy, việc thanh toán bằng vàng trong kinh doanh trên thị trường bất động sản sẽ không còn mang tính chặt chẽ như trước. Mối tương quan trực tiếp và liên thông truyền thống giữa 2 thị trường này, nhất là về giá cả, cũng sẽ mờ nhạt dần…

Tóm lại, về tổng thể và trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường có nhiều tiềm năng phát triển và đang từng bước hoàn thiện cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trường Việt Nam. Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam gắn liền với sự dồi dào của những nguồn quỹ đất công chưa giao, khó giao, đất xen kẽ, hoặc cần thu hồi đưa vào thị trường bất động sản (các công sở hoặc đất đã giao nhưng quá hạn mức hoặc sử dụng không đúng mục đích, kém hiệu quả, hay không triển khai khai thác đúng thời hạn quy định). Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất trên cơ sở tăng năng suất, tận dụng không gian (xây nhà cao tầng), phát triển kết cấu hạ tầng (nhất là đường giao thông) và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa. Ngoài ra, tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc hoàn thiện chính sách khuyến khích góp quyền sử dụng đất để phát triển quỹ bất động sản cho thuê hoặc trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất - kinh doanh của người sở hữu quyền sử dụng đất, chính sách mở cửa thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong nước, cũng như liên quan đến việc thay đổi chế độ hộ khẩu và đăng ký nhà đất (sổ đỏ...), quá trình sửa chữa, xây dựng các khu chung cư ở các thành phố, đô thị lớn.

Đặc biệt, triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam còn chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của sự tăng nhanh chóng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân về mua - bán bất động sản do quá trình đô thị hóa, cải thiện thu nhập và yêu cầu nâng cao chất lượng sống. Về dài hạn, theo chúng tôi, cùng với sự tích lũy kinh nghiệm ứng xử của các cơ quan nhà nước, các nhà đầu tư và nhân dân về thị trường nhà đất, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ và có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn, kết gắn chặt chẽ hơn với các thị trường khác trong sự phát triển đồng bộ các thị trường và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ở nước ta, người thận trọng sẽ tiếp tục lựa chọn thị trường bất động sản như một sân chơi quen thuộc và cách thức đầu tư an toàn và thanh thản nhất.

TẠP CHÍ CỘNG SẢN SỐ 1 (145) 2008

T