Thứ Năm, 24 tháng 1, 2008

CÔNG VĂN CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO SỐ 169/2002/KHXX NGÀY 15 THÁNG 11 NĂM 2002 VỀ VIỆC ĐƯỜNG LỐI GIẢI QUYẾT CÁC KHIẾU KIỆN, CÁC TRANH CHẤP ĐÒI LẠI ĐẤT ĐÃ GIAO CHO NGƯỜI KHÁC SỬ DỤNG

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO
********
Số: 169/2002/KHXX
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
********
Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2002

CÔNG VĂN

CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO SỐ 169/2002/KHXX NGÀY 15 THÁNG 11 NĂM 2002 VỀ VIỆC ĐƯỜNG LỐI GIẢI QUYẾT CÁC KHIẾU KIỆN, CÁC TRANH CHẤP ĐÒI LẠI ĐẤT ĐÃ GIAO CHO NGƯỜI KHÁC SỬ DỤNG

Kính gửi:

- Các Toà án nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
- Các Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

Để bảo đảm việc giải quyết của Toà án nhân dân được thống nhất, đúng pháp luật, ngày 04-9-2001 Toà án nhân dân tối cao đã có Công văn số 108/2001/KHXX gửi Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Chính phủ đề nghị cho biết đường lối xử lý của Nhà nước đối với các khiếu kiện hành chính, các tranh chấp dân sự liên quan đến việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng. Trên cơ sở đề nghị của các cơ quan có thẩm quyền của Chính phủ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thanh tra Nhà nước, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn), ngày 04-10-2002 Văn phòng Chính phủ đã có Công văn số 5538/VPCP-VII thông báo cho Toà án nhân dân tối cao về ý kiến của Phó Thủ tướng thường trực Nguyễn Tấn Dũng thay mặt Thủ tướng Chính phủ đồng ý với đề nghị của các cơ quan có thẩm quyền của Chính phủ; cụ thể 1à:

"1. Trường hợp áp dụng khoản 2 Điều 2 của Luật Đất đai 1993: Trong thực tiễn có thể có trường hợp việc thực hiện chính sách đất đai là chưa đúng với quy định tại thời điểm đó (sai đối tượng, sai căn cứ...) như Công văn 108/2001/KHXX ngày 04-9-2001 của Toà án nhân dân tối cao nêu. Tuy nhiên, việc xem xét giải quyết các vấn đề có liên quan đến quan hệ đất đai phải xuất phát từ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, như Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993 đã quy định. Cùng với các quy định này và trong thực tiễn thi hành quy định tại khoản 2 Điều 2 của Luật Đất đai 1993 đến nay đã đảm bảo được ổn định chính trị, xã hội. Mặt khác, những người hiện đang sử dụng đất này thực tế đã được Nhà nước giao đất và sử dụng ổn định lâu dài, do đó không nên đặt ra vấn đề trả lại đất cho chủ cũ.

2. Trường hợp thực hiện Quyết định số 13-HĐBT ngày 01-02-1989 của Hội đồng Bộ trưởng: Quyết định số 13/HĐBT được ban hành nhằm giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất trong thời gian đó. Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành thì Quyết định này không còn hiệu lực nữa. Nếu chủ sử dụmg đất trước đây, nay đòi lại đất thì áp dụng khoản 2 Điều 2 của Luật Đất đai 1993 không thừa nhận việc đòi lại đất cũ đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước".

Toà án nhân dân tối cao yêu cầu các Toà án các cấp khi giải quyết các khiếu kiện hành chính, các tranh chấp dân sự liên quan đến việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng cần quán triệt đường lối xử lý trên đây của Chính phủ. Tuy nhiên, để bảo đảm việc giải quyết được thống nhất, đúng pháp luật, Toà án nhân dân tối cao lưu ý một số điểm sau đây:

1. Khi giải quyết các khiếu kiện hành chính, các tranh chấp dân sự liên quan đến việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng, Toà án cần thực hiện đúng các hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03-01-2002 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính "Hướng dẫn về thẩm quyền của Toà án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất".

2. Toà án chỉ được căn cứ vào đường lối xử lý nêu trên của Chính phủ (được thông báo trong Công văn số 5538/VPCP-VII của Văn phòng Chính phủ) khi giải quyết các khiếu kiện hành chính, các tranh chấp dân sự liên quan đến việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Ví dụ 1: Thực hiện Thông tư số 73/TTg ngày 07-7-1962 của Thủ tướng Chính phủ "Về việc quản lý đất của tư nhân cho thuê, đất vắng chủ, đất bỏ hoang ở nội thành, nội thị" và Thông tư số 10-TTg ngày 04-02-1963 của Thủ tướng Chính phủ giải thích Thông tư số 73/TTg này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ra quyết định quản lý một diện tích đất của M đang cho người khác thuê và đã giao cho N sử dụng. Nay M khiếu kiện hoặc có tranh chấp đòi lại đất đã giao cho N sử dụng.

Ví dụ 2: Thực hiện Quyết định số 13-HĐBT ngày 01-02-1989 của Hội đồng Bộ trưởng "Về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất", cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã quyết định thu hồi một diện tích đất của X và giao cho Y là thương binh sử dụng. Nay X khiếu kiện hoặc có tranh chấp đòi lại đất đã giao cho Y sử dụng.

Đối với các trường hợp nêu trong hai ví dụ trên đây, khi giải quyết khiếu kiện, tranh chấp, Toà án không đặt vấn đề xem xét việc thu hồi, quản lý đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đúng hay không đúng về các điều kiện thu hồi, quản lý đất mà phải căn cứ vào đường lối xử lý nêu trên của Chính phủ; cụ thể là phải áp dụng khoản 2 Điều 2 Luật Đất đai không chấp nhận yêu cầu của đương sự về việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng. Nếu họ có yêu cầu đền bù về việc làm tăng giá trị của đất, thanh toán tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết theo thủ tục chung. Tuỳ từng trường hợp cụ thể và căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án mà chấp nhận toàn bộ hoặc chấp nhận một phần hoặc không chấp nhận yêu cầu của họ.

3. Đối với các trường hợp người thuê đất, mượn đất, chiếm dụng đất... của người khác đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho sử dụng là do họ tự kê khai, tự làm các thủ tục mà không phải do việc thực hiện một chính sách đất đai nào đó của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thì không phải là đối tượng thuộc đường lối xử lý nêu trên của Chính phủ.

Ví dụ 1: A thuê đất của B. Trong quá trình thuê đất A tự kê khai, tự làm các thủ tục xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất. Trên cơ sở đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có quyết định giao đất cho A.

Nay B khiếu kiện hoặc có tranh chấp đòi lại đất đã giao cho A sử dụng.

Ví dụ 2: C là người sử dụng hợp pháp một khu đất. Vì lý do nào đó mà không có điều kiện trực tiếp quản lý, sử dụng khu đất này. Tuy vậy, Nhà nước không thu hồi, không quản lý đối với khu đất đó. D đã chiếm dụng một phần hoặc toàn bộ khu đất đó để sản xuất hoặc để xây dựng nhà ở và đã tự kê khai, tự làm các thủ tục xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đối với diện tích đất đã chiếm dụng. Trên cơ sở đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có quyết định giao đất cho D. Nay C khiếu kiện hoặc có tranh chấp đòi lại đất đã giao cho D sử dụng.

Đối với các trường hợp nêu trong hai ví dụ trên đây, khi giải quyết khiếu kiện, tranh chấp, Toà án không được căn cứ vào đường lối xử lý nêu trên của Chính phủ mà phải căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai, Bộ luật dân sự cũng như các quy định khác của pháp luật và tuỳ vào từng trường hợp cụ thể, căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án mà quyết định việc chấp nhận hoặc không chấp nhận yêu cầu đòi lại đất của đương sự; nếu đương sự có yêu cầu đền bù về việc làm tăng giá trị của đất, thanh toán tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, thì Toà án cũng giải quyết theo thủ tục chung.

4. Các hướng dẫn trong Công văn này được thực hiện kể từ ngày 15 tháng 11 năm 2002 khi xét xử sơ thẩm, xét xử phúc thẩm, xét xử giám đốc thẩm các vụ án về khiếu kiện, về tranh chấp đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng.

Đối với các vụ án hành chính, dân sự có liên quan đến việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng mà bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật thì không căn cứ vào Công văn này để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm.

Trong quá trình thực hiện, nếu có vấn đề gì vướng mắc cần được giải thích, hướng dẫn thì đề nghị phản ánh cho Toà án nhân dân tối cao biết để có giải thích, hướng dẫn bổ sung kịp thời.

Đặng Quang Phương

(Đã ký)

Thứ Hai, 21 tháng 1, 2008

BẢO HIỂM QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN Ở MỸ

SOURCE: vietnamese.ctic.com

BẢO HIỂM QUYỀN SỞ HỮU LÀ GÌ?


Đôi nét về bất động sản

Từ trước đến nay, bất động sản trở thành tài sản giá trị nhất của mỗi gia đình. Đó là hiện thân của sự giàu có mà được pháp luật bảo vệ. Những luật này đã được ban hành nhằm bảo vệ quyền sở hữu bất động sản của công dân và quyền cải tạo, sửa sang trên mảnh đất đó. Chủ sở hữu, gia đình chủ sở hữu và người thừa kế của chủ sở hữu có quyền đối với tài sản bạn mua. Họ là những người có thể có phần lợi ích nào đó hoặc quyền giữ thế chấp mà dựa vào đó tài sản có thể thuộc về cơ quan nhà nước, người đấu thàu, người cho vay, chủ nợ theo phán quyết, dịch vụ internet, hay doanh nghiệp và cá nhân khác. Bất động sản có thể về tay bạn mà không cần đến sự công nhận của những người này. Hơn thế, bạn có thể thực hiện mua mà không cần hiểu biết về những quyền này. Dẫu sao, khi đi mua, những quyền trên vẫn gắn liền với căn nhà cho đến khi chúng không còn giá trị pháp lí.

Quá khứ có thể quyết định tương lai

Thông thường, chúng ta nghĩ đến bảo hiểm phòng bồi thường cho mất mát xảy ra trong tương lai do sự cố bất thường có thể xảy ra. Ví dụ, ai đó mua bảo hiểm xe hơi để bù đắp cho mất mát về sau do xay xỉn đâm xe hoặc do mất cắp xe gây ra. Bảo hiểm quyền sở hữu là hình thức độc nhất vô nhị trong tất cả các loại hình bảo hiểm. Loại bảo hiểm này chi trả cho yêu cầu bồi thường hoặc thiệt hại do sai sót về quyền sở hữu có gốc rễ từ những sự việc qúa khứ (nghĩa là những việc xảy ra trước khi tiếp quản đất đai). Những rủi ro này kém rõ ràng hơn rất nhiều so với những rủi ro như ở ví dụ trên, nhưng tính nguy hại lại không kém chút nào. Dưới đây là một số thông tin giải đáp thắc mắc về bảo hiểm quyền sở hữu.

Bạn sẽ có quyền sở hữu chính đáng?

Điều quan trọng hàng đầu là bạn phải nhận được quyền sở hữu bất động sản hợp pháp khi đi mua nhà. Để được như vậy, trước hết bạn phải biết được mọi yêu cầu đòi hỏi hoặc quyền lợi mà có nguy cơ đe doạ đến quyền sở hữu và chiếm hữu bất động sản về sau. Chỉ có bảo hiểm quyền sở hữu đem lại sự bảo vệ hai lần cho bạn.

Làm thế nào biết được những đòi hỏi nào tồn tại?

Để xác định được tình trạng quyền sở hữu, Chicago Title tiến hành cuộc "truy lùng" công phu những bản báo cáo trước công chúng cho những tài liệu liên quan đến bất động sản. Sau đó, Chicago Title kiểm tra những tài liệu này để xác nhận xem liệu có bất kì quyền hay đòi hỏi nào có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu hay không. Cuộc tìm kiếm này có thể bộc lộ sự tồn tại của khuyết điểm lưu lại, quyền giữ thế chấp hoặc những phiền toái đối với quyền sở hữu như những khoản thuế chưa trả, thế chấp không thoả đáng, những phán quyết và thế chấp chưng thu thuế đối với chủ sở hữu trước hoặc hiện tại, quyền sử dụng trên đất người khác, hạn chế và kiện tụng toà án. Bạn sẽ được thông báo những rắc rối này trước khi tiến hành mua. Khi đó, những vướng mắc này có thể được chấp nhận, giải quyết hoặc huỷ bỏ trước khi giao dịch kết thúc. Ngoài ra, bạn được bảo vệ trước mọi phiền toái trên dựa trên điều kiện bạn không được thông báo về quyền sở hữu trên và quyền sở hữu đó thuộc mức bao trùm của chính sách cụ thể ban hành trong khi giao dịch. Đây là lợi ích đầu tiên mà bạn được hưởng từ dịch vụ bảo hiểm quyền sở hữu.

Với những đòi hỏi không biết đến thì sao?

Quyền sở hữu bất động sản mà bạn vừa nắm được có thể bị đe doạ hoặc tụt khỏi tay bởi mối nguy cơ được coi như "rủi ro tiềm ẩn." Đó là những vụ việc, quyền lợi hoặc đòi hỏi không gi trong báo cáo công chúng, vì vậy mà không "lộ diện" trong cuộc tìm kiếm va kiểm tra. Những rắc rối như giả mạo, thiếu tư cách pháp lí hoặc không đủ năng lực, giả danh, và những thiếu sót không rõ ràng trong báo cáo như là những ví dụ cho "rủi ro tiềm ẩn" mà có thể tạo căn cứ cho đòi hỏi sau khi bạn vừa mua nhà. Để bảo vệ bạn trước những nguy cơ này, Chicago Title cung cấp dịch vụ trang trải bảo hiểm trước những đòi hỏi như vậy. Đây chính là lợi ích thứ hai mà bạn nhận được.

Làm thế nào mà chính sách bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ bạn trước những đòi hỏi này?

Nếu bạn bị "yêu sách" nào đó "hỏi thăm" quyền sở hữu được bảo hiểm, Chicago Title bảo vệ bạn bằng cách: (1) biện hộ, bằng bất kì giá nào, quyền sở hữu cho bạn trước toà, nếu cần thiết, và (2) Chịu chi phí giải quyết vụ kiện nếu có căn cứ chắc chắc.

Bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ tài sản của bạn

Bảo hiểm này đảm bảo rằng quyền sở hữu không rõ ràng- có thể không thấy trong báo cáo công chúng - được thông báo đến bạn để đính chính lại trước khi mua nhà. Hơn thế, bạn cũng được bảo đảm rằng nếu xuất hiện bất kì đòi hỏi nào từ quá khứ chưa phát hiện trước đựoc bảo hiểm trong chính sách, đe doạ quyền sở hữu thì chính sách đó sẽ bị huỷ bỏ hoặc bạn sẽ bồi hoàn lại đúng những gì chính sách bảo hiểm quyền sở hữu cung cấp.

Duy nhất một phí bảo hiểm

Không giống như các hình thức bảo hiểm khác, phí bảo hiểm ban đầu là phí duy nhất bạn phải trả miễn là bạn hoặc người thừa tự của bạn sở hữu tài sản nhà đó. Ngoài ra, bạn không phải trả thêm bất kì khoản tiền nào để duy trì hiệu lực của chính sách bảo hiểm quyền sở hữu.

TẠI SAO BẠN CẦN BẢO HIỂM QUYỀN SỞ HỮU?


Để bảo vệ vốn đầu tư khổng lồ nhất từ trước đến giờ - đầu tư bất động sản.

Với chính sách bảo hiểm quyền sở hữu, bạn, ở địa vị chủ sở hữu, sẽ có thoả thuận bồi thường sẽ bồi thường thiệt hại trong trường hợp ai đó đòi hỏi quyền lợi đối với ngôi nhà bạn sở hữu được bảo hiểm theo chính sách.

Làm sao tồn tại khiếm khuyết khi mà quyền sơ hữu được khảo sát kĩ lưỡng?

Bảo hiểm quyền sở hữu được ban hành sau khi có sự kiểm tra kĩ lưỡng các bản sao báo cáo công chúng. Trớ trêu thay, ngay cả khi cuộc tìm kiếm tốn nhiều lao khổ nhất cũng không thể dám chắc khăng khăng rằng không có nguy cơ đe doạ quyền sở hữu, cho dù các chuên gia thanh tra giàu kinh nghiệm và chuyên môn đến đâu đi chăng nữa. Ngoài những vấn đề nêu trong báo cáo, nhiều phức tạp khác vẫn tồn tại nhưng không tìm ra được.

Bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ cái gì

Dưới đây chỉ là một vài trong số vô vàn rủi ro tiềm ẩn thông thường nhất mà gây thiệt hại hoặc phiền phức cho bạn:

  • Giả danh chủ sở hữu đích thực của ngôi nhà.
  • Chứng thư giả, giấy bãi miễn hoặc chúc thư, văn bản pháp lí được thi hành do luật sư không còn tư cách pháp nhân hoặc nghiệp luật gia đã hết hạn.
  • Người thừa kế giả mạo hoặc không công khai; Sai phạm trong quá trình ghi chép tài liệu
  • Việc thực thi chúc thư, chứng thư do những người thần kinh không bình thường
  • Chứng thư do người chưa đủ tuổi
  • Chứng thư do người được xem là độc thân lập nhưng trên thực tế đã lập gia đình
  • Lừa lọc
  • Quyền giữ thế chấp đối với bất động sản còn nợ tiền, thừa kế, thu nhập hoặc thuế quà

Bảo hiểm quyền sở hữu có thể bảo vệ những gì trước rủi ro tiềm ẩn?

Trước hết là chi trả cho chi phí bào chữa kiện tụng chống lại quyền sở hữu được bảo hiểm, và sẽ được làm rõ các vấn đề quyền sở hữu hoặc thanh toán những khoản thất thoát đã bảo hiểm. Với phí bảo hiểm trả một lần, chính sách bảo hiểm quyền sở hữu còn hiệu lực miễn là bạn hoặc người thừa kế hưởng lợi bất động sản nào đó.

 

CÁC BƯỚC TRONG QUÁ TRÌNH VỀ QUYỀN SỞ HỮU


Yêu cầu ban đầu về Bảo hiểm Quyền sở hữu
Yêu cầu bảo hiểm quyền sở hữu được thiết lập bởi một nhân viên xác định quyền sở hữu, người phúc đáp nhanh chóng đầu tiên trong vòng 24 đến 48 giờ. Một báo cáo sơ bộ có thể được gửi đi với lượng thông tin tối thiểu; thậm chí không xác định người mua hay các điều khoản của hợp đồng mua bán. Nó cho bạn biết về quyền sở hữu được ghi trong hồ sơ theo thể thức hiện tại và chỉ là một cách chào mời dịch vụ bảo hiểm. Để yêu cầu một báo cáo sơ bộ hãy liên hệ với đại diện hay văn phòng của Chicago Title.

Tìm kiếm và Kiểm tra tại chỗ
Nhân viên xác định quyền sở hữu thực hiện ba công việc tìm kiếm: Tìm kiếm Bất động sản, Tên, và Thuế. Báo cáo sơ bộ sẽ được tạo ra từ những thông tin đó. Trung tâm dịch vụ khách hàng tại chỗ sẽ tiến hành quá trình thu thập các bản in vi tính của các chứng từ được lưu trữ trong hồ sơ. Kỹ thuật ảnh hóa giúp thực hiện công tác tìm kiếm để thu thập được các chứng từ trực tuyến.

Sự xét lại về mặt kỹ thuật
Kỹ năng và sự tinh thông của nhân viên xác định quyền sở hữu của chúng tôi là chìa khóa cung cấp cho bạn một báo cáo quyền sở hữu hữu ích và chính xác. Một khi báo cáo được phát hành thì việc xem xét lại sẽ bắt đầu phân tích kỹ thuật các chứng từ đã được lưu hồ sơ. Một cái nhìn mang tính diễn dịch về tất cả mọi vấn đề trong hồ sơ lưu trữ sẽ đánh giá được ảnh hưởng của chúng lên quyền sở hữu bất động sản. Nhân viên kiểm tra thường hỏi những câu như: Liệu có bất kỳ vấn đề trong hồ sơ lưu trữ nào ngăn cản người mua sử dụng bất động sản vào mục đích đã được dự định của nó? Các hợp đồng cho thuê cũ có thể bị loại trừ khỏi chính sách do việc xem xét lại các hợp đồng cho thuê hiện tại không?

Phân tích kiểm tra
Để dự đoán mức chi trả ALTA thì việc kiểm tra lô đất là cần thiết. Từ báo cáo thẩm định, sản phẩm về quyền sở hữu ban đầu sẽ được bổ sung để xác định việc lấn chiếm hay các vấn đề không được ghi khác tác động đến quyền sở hữu.

Tái bảo hiểm
Hãng bảo hiểm quyền sở hữu sẽ bảo hiểm tối đa đến tổng mức giá bán hay tổng số tiền cho vay, và sau đó sẽ thuê lại một công ty bảo hiểm khác bảo hiểm các khoản đó. Phí bảo hiểm trả cho công ty tái bảo hiểm quyền sở hữu được trừ đi từ các khoản phí dịch vụ quyền sở hữu; nó không phải là một khoản phí bổ sung mà các bên phải trả thêm. Dịch vụ tái bảo hiểm sẽ do Phòng Dịch vụ Quyền sở hữu xử lý theo yêu cầu của người được bảo hiểm hoặc theo yêu cầu dựa trên các giới hạn bảo hiểm quyền sở hữu theo quy định hay do công ty tự đặt ra.

Đồng bảo hiểm
Người được bảo hiểm đề xuất có thể chỉ cho phép công ty bảo hiểm quyền sở hữu bảo hiểm tối đa một số tiền nhất định (nghĩa là không phải tổng giá bán hay tổng số tiền cho vay). Công ty bảo hiểm phải thuê lại một công ty bảo hiểm khác bảo hiểm phần còn lại của giá bán đó hay khoản tiền cho vay đó. Khi có thoả thuận đồng bảo hiểm, khách hàng sẽ chịu khoản phí tính trên tỷ lệ bảo hiểm mà mỗi công ty đứng ra nhận tương ứng với tỷ lệ trong tổng phần trách nhiệm do công ty đó bảo hiểm. Công ty đồng bảo hiểm có thể do khách hàng lựa chọn.

Chúng tôi được bạn tôn trọng vì Kỹ năng, Dịch vụ và Giải pháp của mình
Chúng tôi cố gắng không nêu ra những yếu tố ngăn cản việc kết thúc một vụ giao dịch mà không cung cấp sự trợ giúp và giải pháp nào. Hiểu được cán cân quyền lợi mong manh giữa các bên trong một vụ giao dịch, và xử lý các vấn đề phát sinh một cách chuyên nghiệp và nhã nhặn, chúng tôi có khả năng đưa một vụ giao dịch đi đến thành công.

Các chứng từ trong quá trình yêu cầu bảo hiểm Quyền sở hữu

  • Báo cáo sơ bộ.
  • Cam kết - Cho biết những điều kiện của quyền sở hữu theo phương thức mà chúng tôi sẽ phát hành.
  • Chiếu lệ - Mẫu của chính sách yêu cầu, yêu cầu như thế nào, sẽ như thế đó. Các vấn đề bảo hiểm chưa hoàn tất. Không ràng buộc công ty.
  • Chính sách - Sản phẩm cuối cùng. Hợp đồng bồi thường giữa đối tượng bảo hiểm được chỉ định và công ty.

    CÁCH THÔNG THƯỜNG ĐỂ NẮM QUYỀN SỞ HỮU


    BẠN NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHƯ THẾ NÀO - THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN:

    Ở California, quyền sở hữu bất động sản có thể do cá nhân nắm giữ, dưới hình thức sở hữu đơn nhất hoặc đồng sở hữu. Dạng thức thứ hai xảy ra khi 2 hoặc 3 người cùng nắm quyền sở hữu. Trong mỗi dạng thức sở hữu, có nhiều biến đổi về cách thức nắm quyền sở hữu. Dưới đây là sự trình bày ngắn gọn 7 tiểu phân dạng tham khảo trong các minh hoạ về hai loại hình sở hữu nêu trên.

    SỞ HỮU ĐƠN NHẤT

    1. Một nam giới hay nữ giới chưa kết hôn.
      Ví dụ: John Doe, một người chưa lập gia đình.
    2. Người không có vợ hoặc chồng:
      Một người đàn ông hoặc phụ nữ, đã từng kết hôn, li hôn hợp pháp.
      Ví dụ: John Doe, một người đàn ông không có vợ.
    3. Người đã kết hôn, nắm quyền sở hữu duy nhất bất động sản:
      Khi người đàn ông hoặc phụ nữ đã kết hôn muốn chiếm quyền sở hữu thành quyền đơn nhất của riêng mình, người chồng hoặc vợ phải chấp thuận nhường lại mọi quyền lợi, quyền sở hữu và lợi ích bằng chứng thư hoặc bằng những văn tự thoả hiệp khác.
      Ví dụ: John Doe, đã kết hôn, quyền sở hữu bất động sản duy nhất thuộc về anh ta.
    ĐỒNG SỞ HỮU
    • Bất động sản chung:
      Bất động sản thuộc sở hữu của cả vợ và chồng, trong hôn nhân, chứ không phải sở hữu do là quà tặng, thừa kế, để lại, truyền lại hoặc tài sản riêng thì được coi là bất động sản chung.
      Ví dụ: John Doe và Mary Doe, là hai vợ chồng, sở hữu tài sản chung.
      Ví dụ: John Doe và Mary Doe, là vợ chồng.
      Ví dụ: John Doe, người đàn ông có vợ.
    • Liên đới sở hữu:
      Là hình thức mà hơn hai cá nhân trở lên ngang bằng hoặc liên đới nắm giữ quyền lợi được thiết lập theo văn bản chính thức duy nhất với quyền kiêm hưởng.
      Ví dụ: John Doe và Mary Doe, là vợ chồng, là liên đới sở hữu.
    • Sở hữu chung:
      Theo hình thức này, những người đồng sở hữu cùng nắm quyền lợi chung, nhưng không giống liên đới sở hữu, những lợi ích này không nhất thiết ngang bằng nhau và có thể nảy sinh ở nhiều thời điểm khác nhau. Không có quyền kiêm hưởng; mỗi người nắm giữ một quyền lợi, mà khi qua đời họ nhường lại cho con cháu thừa kế.
      Ví dụ: John Doe, chưa kết hôn, nắm ¾ quyền lợi chung, còn George Smith, cũng chưa kết hôn, nắm 1/4 quyền lợi chung, được gọi là những người sở hữu chung.
    • Sự uỷ thác:
      Ở California, quyền sở hữu bất động sản có thể nắm giữ dưới dạng uỷ thác. Người được uỷ thác nắm quyền sở hữu theo những điều khoản uỷ thác vì lợi ích của người uỷ thác/người được hưởng lợi.

    Những thông tin trên là một vài trong nhiều phương thức thông dụng để nắm quyền sở hữu ở California và chúng không nằm ngoài mục đích thông tin chung.

    Với những hình thức sở hữu như vậy, có nhiều hệ quả pháp lí và thuế quan tương ứng. Chúng tôi khuyến nghị liên hệ với luật sư và/hoặc CPA để nhận được lời khuyên cụ thể về việc bạn nên ban phát quyền sở hữu như thế nào.

    HIỆP HỘI NHỮNG NGƯỜI ĐỒNG SỞ HỮU NHÀ

    Dưới đây, chúng tôi xin đưa ra sự so sánh nhằm cung cấp thông tin là chủ yếu và bạn không nên căn cứ vào đó để xác định việc mình nắm quyền sở hữu như thế nào. Nhân đây, chúng tôi cũng khuyến nghị rằng bạn nên nghe theo những tư vấn chuyên môn của một luật sư và/hoặc CPA để xác định được những ràng buộc về thuế và pháp luật khi bạn được quyền sở hữu trong từng trường hợp cụ thể.

    BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG

    LIÊN ĐỚI SỞ HỮU

    SỞ HỮU CHUNG

    SỞ HỮU HIỆP HỘI

    QUYỀN SỞ HỮU DO SỰ UỶ THÁC

    CÁC BÊN Chỉ chồng và vợ Bất kì nhóm người nào (có thể là chồng và vợ) Bất kì nhóm người nào (có thể là chồng và vợ) Chỉ những thành viên trong hiệp hội (bất kể bao nhiêu người)
    Cá nhân, nhóm người, hiệp hội hoặc công ty, người uỷ thác còn sống
    CHIA TÀI SẢN Quyền lợi sở hữu và quản lí như nhau trừ khi một mình chồng hoặc vợ kiểm soát việc kinh doanh
    Quyền lợi sở hữu phải như nhau Quyền lợi sở hữu có thể được chia thành bất kì theo phương thức nào, ngang bằng hoặc không Quyền lợi sở hữu xác định theo mối tương quan với lợi ích của thành viên hiệp hội Quyền lợi sở hữu bất động sản thuộc về cá nhân và có thể được chia thành nhiều phần khác nhau
    QUYỀN SỞ HỮU Quyền sở hữu là quyền "chung". Lợi ích thì tách biệt nhưng việc quản lí lại thống nhất Việc bán thuộc quyền chủ đất không liên quan gì đến việc liên đới sở hữu Mỗi đồng sở hữu có quyền sở hữu hợp pháp riêng đối với lợi ích sở hữu chung của mình
    Quyền sở hữu thuộc "hiệp hội" Quyền sở hữu công bằng theo pháp luật do người được uỷ thác nắm giữ
    SỞ HỮU Hai bên sở hữu có quyền như nhau về quản lí và kiểm soát Quyền sở hữu như nhau Quyền sở hữu như nhau Quyền sở hữu ngang nhau nhưng vì mục đích của hiệp hội Quyền sở hữu nêu rõ trong điều khoản uỷ thác
    VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG Tài sản cá nhân (trừ "những vật dụng thiết yếu") có thể chuyển nhượng để có được ích lợi giá trị khác mà không cần sự ưng thuận của vợ hoặc chồng; tài sản thực thì yếu cầu có sự chấp thuận bằng văn bản của vợ hoặc chồng, riêng tài sản phân chia không thể chuyển nhượng được trừ khi đã qua đời
    Việc chuyển nhượng do một đồng sở hữu đảm nhiệm mà không cần đến những người khác phá vỡ liên đới sở hữu Mỗi đồng sở hữu có thể tự mịnh chuyển nhượng riêng biệt phần tài sản của mình Bất kể hội viên được uỷ thác nào cũng có thể chuyển nhượng toàn bộ tài sản của hiệp hội vì mục đích của hiệp hội
    Các bên thoả thuận trong hợp đồng uỷ thác cho phép người được uỷ thác chuyển nhượng tài sản. Và ích lợi của người được uỷ thác cũng có thể được chuyển giao.
    TÌNH TRẠNG CỦA NGƯỜI MUA Người mua chỉ có thể sở hữu toàn bộ quyền sở hữu chung; chứ không thể sở hữư một phần nào.
    Người mua sẽ trở thành chủ đất như những đồng sở hữu khác về tài sản của mình Người mua sẽ trở thành chủ đất như những đồng sở hữu khác về tài sản của mình Người mua chỉ có thể sở hữu quyền sở hữu chung Người mua có thể được hưởng lợi từ việc chuyển nhượng hoặc có thể được hưởng quyền sở hữu công bằng, pháp lí của người được uỷ thác
    QUA ĐỜI Khi người đồng sở hữu qua đời, ½ số tài sản riêng của người quá cố thuộc về người còn sống. Nửa còn lại chia cho người thừa kế là con cháu theo di chúc hoặc người còn sống thừa hưởng Khi người đồng sở hữu qua đời, quyền hưởng ích lợi không còn nữa nhưng không bị tước đoạt theo di chúc. Người tồn tại, lúc đó, sở hữu số tài sản theo luật kiêm hưởng
    Khi người đồng sở hữu qua đời, theo di chúc, quyền thừa kế được giao cho người thừa kế. Quyền kiêm hưởng không áp dụng ở đây.

    Khi một người trong hội qua đời, lợi ích của người này trong hiệp hội truyền cho thành viên còn sống mà còn nợ tiền hiệp hội. Lợi tức của người qua đời thuộc về di sản của người đó
    Những lợi ích của người thừa kế có thể được đưa ra trong hiệp ước uỷ thác, không cần đến thủ tục chứng thực di chúc.
    TÌNH TRẠNG CỦA NGƯỜI KẾ VỊ
    Nếu thừa kế theo di chúc, sự sở hữu chung giữa người thừa kế và người còn sống sẽ xảy ra.
    Người sống sót cuối cùng sẽ sở hữu số tài sản Người kế vị trở thành chủ sở hữu chung Người thừa kế có quyền trong lợi ích của hiệp hội nhưng không có tài sản nhất định.
    Do hiệp ước uỷ thác qui định, nói chung người kế thừa sẽ trở thành người được hưởng tài sản và quyền uỷ thác vẫn tiếp diễn
    QUYỀN CỦA NGƯỜI CHO VAY Bất động sản chung gánh phần trách nhiệm trả nợ cho vợ hoặc chồng, được thực hiện trước hoặc sau hôn nhân. Toàn bộ tài sản có thể bị bán theo các điều khoản pháp lí nhằm thoả mãn nguyện vọng của chủ nợ
    Phần tài sản của người đồng sở hữu có thể bị bán theo các điều khoản pháp lí nhằm thoả mãn nguyện vọng của chủ nợ. Việc liên đới sở hữu bị sụp đổ. Chủ nợ trở thành chủ sở hữu chung
    Phần tài sản của người đồng sở hữu có thể bị bán theo các điều khoản pháp lí nhằm thoả mãn nguyện vọng của chủ nợ. Chủ nợ trở thành chủ sở hữu chung Phần tài sản của thành viên hiệp hội không thể bị chủ nợ tịch thu hoặc bán riêng rẽ, nhưng lợi tức của người này có thể bị chủ nợ chiếm đoạt mất. Toàn bộ tài sản có thể bị bán theo các điều khoản pháp lí nhằm thoả mãn nguỵen vọng của chủ nợ của hiệp hội Chủ nợ có thể yêu cầu người được uỷ thác bán phần tài sản được hưởng theo pháp lí hoặc yêu cầu thanh lí số tài sản và số tiền sau thanh lí phải trả lại cho chủ nợ
    SỰ SUY ĐOÁN Giả định cốt lõi ở đây là bất động sản thuộc sở hữu của cả vợ và chồng là tài sản chung Phải được công bố rõ ràng
    Thiên về những trường họp không rõ ràng trừ trường hợp vợ chồng
    Chỉ nảy sinh vì tình trạng hiệp hội xét về bất động sản nội tại của hiệp hội Hiệp ước uỷ thác được thi hành sinh ra sự uỷ thác

    21 LÍ DO ĐỂ BẢO HIỂM QUYỀN SỞ HỮU


    Buôn bán bất động sản là một loại hình kinh doanh "may rủi"

    1. Một vụ hoả hoạn thiêu trụi ngôi nhà và sinh lời trước mắt. Tất cả còn lại chỉ là nền nhà trơ trọi. Quyền sở hữu không trọn vẹn ấy có thể tước đi không chỉ ngôi nhà mà cả mảnh đất nơi nó an toạ. Bảo hiểm quyền sở hữu (như nêu rõ trong chính sách) sẽ cứu vớt bạn trong sự mất mát như thế.
    2. Một bản chứng thư hay văn tự thế chấp trong loạt quyền sở hữu có thể đều là những giấy tờ giả.
    3. Một bản chứng thư hay văn tự thế chấp có thể mang chữ kí của một người chưa đủ tư cách pháp nhân.
    4. Một bản chứng thư hay văn tự thế chấp có thể do một người mất trí hoặc thiếu năng lực lập nên.
    5. Một bản chứng thư hay văn tự thế chấp cũng có thể do một luật sư không còn quyền hạn công việc và do đó có thể sẽ trở nên vô hiệu.
    6. Bản chứng thư hay văn tự thế chấp có thể không phải do người chủ bất động sản lập nên mà lại do một người nào đó trùng tên với người chủ.
    7. Người để lại chúc thư có thể đã để lại một đứa trẻ sinh ra sau khi chúc thư được thi hành. Nghĩa là, đứa trẻ có quyền được sở hữu một phần tài sản.
    8. Chứng thư hay văn tự thế chấp có thể bị mua bán trao tay bằng con đường gian lận hoặc cưỡng ép.
    9. Người thừa kế chuyển giao quyền sở hữu trong khi cái quyền đó có thể thuộc quyền giữ thế chấp tài sản liên bang.
    10. Người thừa kế hoặc một ai đó bị coi là đã qua đời có thể xuất hiện và đòi lại tài sản hoặc phần được chia trong đó.
    11. Quyền phán quyết hoặc tịch thu mà quyền sở hữu bị ràng buộc vào đó có thể vô hiệu hoặc mất hiệu lực vì một số khiếm khuyết trong quá trình làm hồ sơ.
    12. Bảo hiểm quyền sở hữu bao gồm cả chi phí cho toà án và luật sư.
    13. Bảo hiểm quyền sở hữu bao gồm cả chi phí cho toà án và luật sư.
    14. Bằng việc bảo hiểm quyền sở hữu, bạn có thể loại bỏ những vấn đề nhỏ nhặt hoặc sự trì hoãn khi chuyển giao quyền này cho người khác.
    15. Bảo hiểm quyền sở hữu sẽ bồi hoàn cho bạn những thiệt hại mà bạn gánh chịu.
    16. Bảo hiểm quyền sở hữu sẽ bồi hoàn cho bạn những thiệt hại mà bạn gánh chịu.
    17. Mỗi bảo hiểm quyền sở hữu sẽ có chính sách trả đầy đủ cả lãi bảo hiểm đầu tiên cứ miễn là bạn hoặc người thừa kế của bạn sở hữu bất động sản.
    18. Mỗi bảo hiểm quyền sở hữu sẽ có chính sách trả đầy đủ cả lãi bảo hiểm đầu tiên cứ miễn là bạn hoặc người thừa kế của bạn sở hữu bất động sản.
    19. Những đòi hỏi liên tục nảy sinh do tình trạng hôn nhân và những căn cứ li hôn. Chỉ có bảo hiểm quyền sở hữu mới bảo vệ bạn trước những đòi hỏi do những "ông xã", "bà xã" đã li hôn hoặc vô hình.
    20. Nhiều luật gia, khi bào chữa về quyền sở hữu, có thể bảo vệ thân chủ cũng như chính bản thân họ bằng cách mua bảo hiểm quyền sở hữu.
    21. Những yêu cầu, đòi hỏi đã gia tăng chóng mặt trong vòng 24 năm qua.












Thứ Sáu, 18 tháng 1, 2008

HOÀN THIỆN VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA

Trương Tấn Sang - Ủy viên Bộ Chính trị, Thường trực Ban Bí thư

Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta là vấn đề hoàn toàn mới mẻ, trong thực tế ở lĩnh vực này đã nảy sinh rất nhiều vấn đề phức tạp. Làm thế nào để lành mạnh hóa và phát triển thị trường bất động sản là vấn đề cấp thiết đang đặt ra trong quá trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay.

Tình hình thị trường bất động sản ở nước ta

Về tổng thể, thị trường bất động sản bao gồm cả ba loại thị trường: 1 - Thị trường mua bán chuyển dịch; 2 - Thị trường cho thuê; 3 - Thị trường thế chấp. Nếu xét về tính chất, thị trường bất động sản được phân chia thành hai cấp: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp được tạo ra do quá trình đầu tư xây dựng mới các công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc như: xây dựng các khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị cũ, xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, khách sạn... Còn thị trường thứ cấp được hình thành do quá trình giao dịch (mua bán, cho thuê, thế chấp) diễn ra trong quá trình hoạt động của thị trường bất động sản. Hai loại thị trường này có mối quan hệ hữu cơ tác động qua lại.

Tuy nhiên, ở nước ta, khi nói đến thị trường bất động sản, thường chỉ đề cập đến thị trường mua bán, chuyển dịch. Do đó, khi xảy ra "cơn sốt nhà đất" hay "hiện tượng đóng băng", thường chỉ căn cứ vào thị trường mua bán, chuyển dịch nhà đất. Từ đầu những năm 90 của thế kỷ trước đến nay, chúng ta đã chứng kiến hai lần "sốt giá đất". Lần thứ nhất diễn ra vào các năm 1991, 1993, khi chúng ta chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường trong quá trình đổi mới nền kinh tế. Luật Đất đai năm 1993 đã xác lập 5 quyền của người sử dụng đất và do đó, đã thừa nhận về mặt pháp lý giá của quyền sử dụng đất. Cơn sốt thứ hai diễn ra sau đó 10 năm, vào các năm 2001 - 2003, khi chúng ta chuyển dần sang cơ chế nhà nước xóa bao cấp về đất đai. Sau hai cơn sốt, giá quyền sử dụng đất năm 2004 cao hơn khoảng 100 lần so với giá ở thời điểm năm 1990 tại các đô thị lớn. Cũng chính vào thời điểm này, giá quyền sử dụng đất ở nước ta đã cao tương đương với giá đất ở những nước có nền kinh tế thị trường phát triển trong khu vực. Trong khi đó, trình độ phát triển của nền kinh tế nước ta còn ở mức rất thấp so với những quốc gia có giá đất tương ứng. Trong quá trình thiết lập quan hệ thị trường đối với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xuất hiện yếu tố đầu cơ làm méo mó các quan hệ "cung - cầu"; đặc biệt là đầu cơ đất tại những địa bàn đang đô thị hóa. Có thể nói, mặt bằng giá quyền sử dụng đất ở các đô thị của nước ta hiện nay đã vượt sức chịu đựng của nền kinh tế, xét về nhu cầu phát triển kinh tế và thực hiện chính sách nhà ở của Đảng và Nhà nước ta. Hiện tượng đầu cơ đất đai, có thể là hiện tượng không tránh khỏi trong cơ chế thị trường, nhưng với mức độ đầu cơ làm méo mó hoàn toàn quan hệ "cung - cầu", tạo nên một nền "kinh tế bong bóng" của thị trường bất động sản, thể hiện sự yếu kém về mặt quản lý nhà nước đối với thị trường này. Vấn đề đặt ra hiện nay, nếu không kiểm soát được hiện tượng đầu cơ đất đai, nhà ở; kiểm soát giá cả quyền sử dụng đất phù hợp với trình độ và điều kiện phát triển của nền kinh tế nước ta, thì sẽ đưa đến những hậu quả rất tiêu cực đối với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; phát triển kinh tế - xã hội bền vững trong giai đoạn sắp đến.

Trong 2 năm qua, giá nhà đất tiếp tục tăng ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đã đưa đến hệ quả là, Nhà nước chạy theo "một loại thị trường không bình thường" làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp trong chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân, làm trì trệ nhiều công trình xây dựng cơ bản, nhất là các công trình giao thông, công trình phục vụ cho phát triển công nghiệp, thương mại. Thực trạng trên đòi hỏi chúng ta phải xem xét toàn diện khung pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản và các công cụ vận hành phù hợp. Phải chuyển mọi hoạt động của thị trường bất động sản theo một cơ chế thị trường trong điều kiện bình thường, ở đó những yếu tố làm méo mó cung - cầu cần phải được khắc phục. Nghị quyết Trung ương 7, khóa IX (tháng 3-2003) đã đặt ra yêu cầu khá toàn diện về xây dựng, quản lý thị trường bất động sản; thực hiện chính sách tài chính về đất đai. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng cũng đặt ưu tiên phát triển đồng bộ và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản: "Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai"(1). Tuy nhiên, đến nay việc thể chế hóa đường lối của Đảng theo yêu cầu lành mạnh hóa thị trường bất động sản triển khai còn chậm và thiếu đồng bộ, nhất là thực hiện chính sách tài chính về đất đai.

Thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta cho thấy, trong quan hệ "cung - cầu" của thị trường đều có hiện tượng ức chế đối với cả khối cung lẫn khối cầu. Đối với việc tăng cung thì trở ngại chủ yếu ở công tác quy hoạch, tính công khai, minh bạch trong quy hoạch và phát triển đô thị; thủ tục và quy trình đầu tư xây dựng cơ bản đã làm cho quỹ đất, quỹ nhà chậm trở thành sản phẩm hoàn chỉnh để cung cấp cho thị trường (ví dụ, sự kéo dài một dự án đầu tư xây dựng, tức là kéo dài tình trạng "bán thành phẩm" của sản phẩm cần đưa ra thị trường). Hiện tượng thiếu nhà chung cư, thiếu mặt bằng để xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp ở các đô thị lớn không phải là do quỹ đất của chúng ta quá thiếu. Đối với khối cầu, thì hiện tượng đầu cơ nền đất, nhà chung cư là nguyên nhân chính tạo nên một "sức cầu giả tạo" làm áp lực tăng giá cả. Như vậy, để hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản, phải tháo gỡ ngay bằng chính sách và hệ thống pháp luật, nhằm xử lý những yếu tố ức chế trên cả hai khối cung và cầu của thị trường.

Tăng khối cung và điều tiết khối cầu

- Tăng cung cho thị trường bất động sản:

Để tăng cung cho thị trường bất động sản, trước hết cần hoàn thiện công tác quy hoạch chi tiết, xác định rõ quỹ đất sẽ tham gia thị trường bất động sản ở tầm nhìn trung và dài hạn. Việc quy hoạch này phải được công khai, minh bạch; cung cấp đầy đủ thông tin cho thị trường. Đây là cơ sở để các nhà đầu tư bất động sản tính toán việc đầu tư của mình. Cần tháo gỡ ngay những vướng mắc trong quy trình thủ tục trong đầu tư và xây dựng cơ bản, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ xây dựng các công trình nhà ở, các khu đô thị mới; các công trình về hạ tầng kỹ thuật và xã hội phục vụ dân sinh. Cần rà soát lại tính đồng bộ trong các đạo luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và các chính sách thu hút đầu tư làm tăng nhanh khối cung cho thị trường.

- Sử dụng chính sách thuế và phí để điều tiết khối cầu:

Thực ra, các chính sách thuế và phí có tác dụng điều tiết cả khối cung lẫn khối cầu trong mối quan hệ "cung - cầu". Nhưng, trong tình hình thị trường bất động sản của nước ta hiện nay, yêu cầu trước hết của chính sách tài chính đất đai là điều tiết khối cầu; hạn chế hiện tượng đầu cơ nhà đất làm phát sinh "một sức cầu ảo". Nghị quyết Trung ương 7, khóa IX, đã yêu cầu xây dựng và thực hiện chính sách tài chính về đất đai đồng bộ với các chính sách khác nhằm lành mạnh hóa và phát triển thị trường bất động sản, nhưng đến nay các chính sách tài chính về đất đai chậm được ban hành. Các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội Nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị, nâng giá trị quyền sử dụng đất, tạo ra địa tô cấp sai rất lớn, nhưng người hưởng lợi không chịu một nghĩa vụ tài chính nào. Khi tiến hành quy hoạch, nảy sinh vấn đề sẽ có một số người hưởng lợi và sẽ có một số người bị thiệt. Một số người có nhà đang ở trong hẻm được giải tỏa ra mặt tiền khi đó giá đất và giá nhà tăng vọt, trong khi người đang ở mặt tiền khi phải giải tỏa với giá đền bù dù ngang bằng giá thị trường cùng thời điểm thì lợi ích vẫn không bằng những người có nhà trong hẻm nhờ giải tỏa mà ra mặt tiền. Nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cố tình kéo dài thời gian thực hiện để chờ nhà nước đầu tư các công trình giao thông kết nối và các công trình phúc lợi công cộng khác để hưởng lợi về địa tô cấp sai. Thực trạng đó phản ánh sự bất hợp lý chính sách hưởng lợi đã kéo dài, không đúng với tinh thần Nghị quyết Trung ương 7, khóa IX, về hài hòa 3 mặt lợi ích: Nhà nước, nhà đầu tư và người có quyền sử dụng đất. Nghị quyết Trung ương 7, khóa IX, đã định hướng khá rõ, nhưng chậm được triển khai, thực hiện: "Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hóa, do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung"(2).  Ở nhiều nước trên thế giới, người ta sử dụng chính sách thuế và phí để giải quyết sự bất hợp lý đó. Để chống hiện tượng đầu cơ nền nhà trong các khu quy hoạch xây dựng nhà ở, phải quy định chặt chẽ về tiến độ và nội dung xây dựng; dùng chính sách thuế để buộc nhà đầu tư phải bảo đảm kết cấu hạ tầng công cộng được xây dựng hoàn thiện, trước khi bán nền nhà cho người mua nền nhà xây dựng nhà ở và đánh thuế bất động sản lũy tiến để chống lại hiện tượng mua nền nhà đất rồi bỏ hoang trong các khu đô thị, làm chậm tiến độ xây dựng theo quy hoạch.

Đối với các dự án đầu tư đô thị có quy mô lớn, nên nghiên cứu cho phép tổ chức thành những cấp các nhà đầu tư khác nhau để thực hiện việc xây dựng hạ tầng tổng thể của dự án theo quy hoạch, đồng thời, chuyển nhượng cho những nhà đầu tư thứ cấp thực hiện từng phân khu chức năng theo quy hoạch cho đến khi tạo ra sản phẩm cuối cùng, đó là các công trình nhà ở hoặc các công trình phục vụ các hoạt động kinh tế. Tuy nhiên, dù có bao nhiêu cấp đầu tư, thì tiến độ và chất lượng của dự án đầu tư cũng thuộc về người "nhạc trưởng" của cả dự án. Nhà nước chỉ nắm đầu mối là người "nhạc trưởng" đó với trách nhiệm và quyền lợi của họ thật sự rõ ràng và nghiêm minh, không quá buông lỏng quản lý như vừa qua đã diễn ra ở nhiều dự án.

Các công cụ thuế và phí sẽ bổ sung và thay thế một số công cụ quản lý hành chính như hiện nay. Nhà nước nắm quy hoạch và giám sát việc xây dựng theo quy hoạch, chế tài vi phạm quy hoạch, chất lượng của dự án, tiến độ xây dựng công trình. Các công cụ thuế và phí sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản và chính thị trường sẽ tác động đến các nhà đầu tư bất động sản, dẫn dắt đầu tư. Cần sớm xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản để thay thế Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành, được ban hành từ năm 1992 và sửa đổi, bổ sung năm 1994, đang quá bất cập so với tình hình thực tế. Luật Kinh doanh bất động sản sẽ làm thay đổi cơ cấu nguồn thu ngân sách từ đất đai hiện nay. Hiện nay trong cơ cấu nguồn thu từ đất chủ yếu là thuế chuyển mục đích sử dụng. Thuế sử dụng đất được thu từ quá trình chuyển đổi chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp và nguồn thu này đang chiếm chủ yếu trong tổng nguồn thu từ quỹ đất. Ví dụ, năm 2004, sau khi có Luật Đất đai mới, thì nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đã chiếm đến 80% tổng thu từ đất. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất là một khoản thu không ổn định vì tùy thuộc vào quá trình giảm quỹ đất nông nghiệp. Hiện nay, nhiều địa phương phản ảnh những khó khăn khi tăng chỉ tiêu thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, trong khi đó thì thuế nhà đất lại thu quá thấp, nhất là chưa thu thuế về nhà. Thuế bất động sản là nguồn thu ổn định và chủ yếu ở các nước, nhất là các đô thị. Do đó, cần sớm ban hành Luật Thuế bất động sản để vừa bảo đảm nguồn thu ổn định cho ngân sách, vừa tạo ra công bằng xã hội.

Sử dụng các công cụ đầu tư tài chính nhằm tạo kênh dẫn thông thoáng giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn khi thực hiện quy định hạn chế huy động vốn khi mới bắt đầu triển khai dự án. Nguyên nhân là do chúng ta chưa chú ý xây dựng các định chế tạo sự kết nối giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn. Cần có những định chế để khai thông kênh dẫn giữa hai thị trường này. Hiện nay, phần lớn các công ty kinh doanh bất động sản thực hiện dự án dựa vào hai nguồn vốn: tiền ứng trước của người mua bất động sản và nguồn tín dụng của ngân hàng thương mại. Nhưng cả hai nguồn này đang gặp khó khăn. Ngân hàng thương mại của nước ta chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, trong khi thị trường bất động sản lại cần nguồn vốn trung và dài hạn. Đây là một mâu thuẫn. Vấn đề đặt ra là làm sao huy động được vốn trung và dài hạn, trong khi trên thị trường vốn của nước ta còn quá ít các công cụ tài chính tín dụng phi ngân hàng. Giải pháp ở đây là cần khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư, các công ty đầu tư dưới hình thức các công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường bất động sản. Chính các định chế đầu tư sẽ đóng vai trò trung gian giữa những nhà đầu tư không chuyên nghiệp (công chúng, các loại quỹ bảo hiểm...) với các nhà đầu tư chuyên nghiệp về thị trường bất động sản. Các định chế đầu tư này sẽ thu hút dần số công chúng, mà lâu nay đầu tư riêng rẽ dưới hình thức mua đất ở các khu đô thị hóa để dành, mua nền nhà, thậm chí mua cả căn hộ chung cư để chờ bán kiếm lời. Đây cũng là con đường để từng bước "chính quy hóa" phương thức và hình thức đầu tư vào thị trường bất động sản phù hợp với lộ trình hội nhập và cạnh tranh của nước ta. Chính các định chế đầu tư sẽ khai thông nguồn vốn đầu tư cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, kích thích cả khối cung và khối cầu của thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Để phát triển thị trường bất động sản cần phải sửa đổi đồng bộ các đạo luật có liên quan, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và kể cả Luật Các tổ chức tín dụng. Tác động đến thị trường bất động sản bao gồm hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng và pháp luật về tài chính, nên việc hoàn thiện thị trường bất động sản không thể chỉ dựa vào những đạo luật riêng rẽ. Do đó, để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, ta nên sớm nghiên cứu để thành lập một tổ chức nghiên cứu tổng hợp có nhiệm vụ rà soát tất cả các pháp luật có liên quan, như đã nêu trên, để kiến nghị Quốc hội sửa đổi, bổ sung một cách đồng bộ.

Lành mạnh hóa và phát triển thị trường bất động sản là nội dung rất quan trọng trong quá trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta. Bất động sản là hàng hóa đặc biệt và thị trường bất động sản là loại thị trường chỉ có thể phát triển lành mạnh, khi có sự phù hợp giữa chức năng quản lý của Nhà nước với quy luật của thị trường. Để quản lý thị trường bất động sản, trước hết và quan trọng hơn cả là phải quản lý đất đai về các nội dung như: mục đích sử dụng đất, bản đồ địa chính, lý lịch của từng mảnh đất, thửa đất; sử dụng công cụ tài chính để điều tiết giá đất nhằm dẫn dắt thị trường lành mạnh. Một khi các nội dung quản lý được công khai, minh bạch sẽ tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh. Đây là vấn đề không thể để chậm trễ hơn được nữa.

(1) Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, 2006, tr 81

(2) Các Nghị quyết Trung ương 2001, 2004, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, 2004, tr

SOURCE: TẠP CHÍ CỘNG SẢN SỐ 1 NĂM 2008

Thứ Năm, 17 tháng 1, 2008

HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG KINH DOANH - YẾU TỐ KHÔNG THỂ XEM NHẸ

Minh An

Bill Gates, trong một lần phỏng vấn các ứng viên thi tuyển vào Microsoft, đã đặt câu hỏi: “Theo các bạn, đâu là yếu tố duy trì sự ổn định và thành công của các hoạt động kinh doanh ngày nay?”. Một ứng viên đã trả lời: “Đó là tính chặt chẽ của hợp đồng”. Nhiều người khi đó đã nghi ngờ sự nghiêm túc trong câu trả lời của ứng viên này, chỉ duy nhất Bill Gates là không nghĩ như vậy. Ông đã cho ứng viên này điểm tối đa.
Trên thương trường, bất kể hoạt động kinh doanh nào của bạn với đối tác bên ngoài cũng đều được thể hiện thông qua hợp đồng. Đây chính là ràng buộc pháp lý về nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh. Khá nhiều các tranh chấp kinh doanh ngày nay đều xuất phát từ những bất cập của hợp đồng. Nhiều công ty, tập đoàn lớn trên toàn thế giới đã tổ chức bộ phận pháp lý riêng để xem xét, đánh giá và tư vấn cho mình trước khi ký kết các hợp đồng. Nhiều chuyên gia kinh tế từng đặt câu hỏi: Đâu là yếu tố quan trọng nhất của một thương vụ làm ăn? Phần lớn câu trả lời nhận được là: tính chặt chẽ và hình thức của hợp đồng.

Tại Ford, một trong những hãng sản xuất xe hơi lớn nhất thế giới, bên cạnh hàng nghìn các hợp đồng mua bán xe hơi mỗi ngày, hãng còn tham gia vào rất nhiều giao dịch kinh doanh khác như đầu tư, phân phối, mua nguyên vật liệu… John Mene, cố vấn pháp luật của Ford, cho biết: “Trung bình mỗi ngày, các giám đốc, trưởng phòng ban của hãng chúng tôi phải ký kết gần 3000 hợp đồng khác nhau. Và chỉ cần một hợp đồng có sai sót thôi cũng đủ để chúng tôi mất đi hàng triệu USD. Do vậy, quá trình soạn thảo và ký kết hợp đồng luôn được thực hiện rất chặt chẽ, có nhiều chữ ký của các nhân viên tham gia vào việc soạn thảo hợp đồng”.

Hợp đồng kinh doanh, dù được soạn thảo bằng văn bản hay chỉ là những thỏa thuận bằng lời, đều đóng vai trò là “hòn đá tảng” cho các hoạt động đầu tư và phần lớn các hoạt động kinh doanh khác của công ty. Mỗi hợp đồng sẽ là cơ sở tạo thành các yếu tố liên quan, từ đó thiết lập các quan hệ kinh doanh giữa các đối tác như nhân lực, khách hàng, nhà thầu, chi phí, quyền lợi và trách nhiệm…Xây dựng được mẫu hợp đồng chuẩn sẽ giúp công ty tập trung quản lý vào các vấn đề thiết yếu. Muốn vậy, trước tiên, các công ty phải xác định rõ mối quan hệ làm ăn, sau đó là xác định những điều khoản và nội dung thiết yếu của mối quan hệ kinh doanh đó, chẳng hạn như quyền và trách nhiệm của các bên, bồi thường như thế nào khi có thiệt hại xảy ra… Những bản dự thảo hợp đồng tạm trong quá trình lên kế hoạch kinh doanh sẽ đảm bảo cho công ty sớm nhận diện và xử lý kịp thời các vấn đề thiết yếu có thể bị bỏ qua.

Thực tế cho thấy đã có nhiều trường hợp các bên giao kết hợp đồng với nhau và tiến hành các hoạt động kinh doanh, nhưng rồi khi một tranh chấp nhỏ xảy ra, một trong hai bên đối tác lại lợi dụng sự thiếu chặt chẽ trong hợp đồng để thu lợi riêng cho mình. Chẳng hạn, nếu đối tác ký kết hợp đồng với bạn chưa có giấy phép đăng ký kinh doanh và quá trình thực hiện hợp đồng kinh doanh có phát sinh tranh chấp, mà đến trước thời điểm phát sinh tranh chấp họ vẫn chưa hoàn tất thủ tục pháp lý đó để thực hiện phần việc đã thoả thuận trong hợp đồng, thì hợp đồng kinh doanh này bị coi là vô hiệu toàn bộ. Lúc này, người thiệt hại sẽ là bạn bởi bạn là người kinh doanh hợp pháp, nhưng trong trường hợp này bạn sẽ không có căn cứ để yêu cầu bên đối tác kinh doanh thực hiện các nghĩa vụ đã ký kết.

Tự do thoả thuận là một trong những nguyên tắc quan trọng trong giao kết hợp đồng kinh doanh. Điều này có nghĩa là các bên được phép lựa chọn hình thức thích hợp khi ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, để bảo đảm an toàn pháp luật trong các giao dịch hợp đồng giữa các bên, cũng như để bảo vệ trật tự pháp luật và lợi ích kinh doanh đối với một số loại hợp đồng pháp luật đòi hỏi người chịu trách nhiệm ở công ty giao kết hợp đồng phải tuân theo những hình thức nhất định, ngược lại, hợp đồng đó sẽ không có hiệu lực. Vì thế, yếu tố hình thức hợp đồng kinh doanh và ảnh hưởng của nó đến hiệu lực của hợp đồng sẽ rất quan trọng trong các hoạt động kinh doanh.

Hình thức của hợp đồng là cách thức thể hiện ý chí ra bên ngoài dưới hình thức nhất định của các chủ thể hợp đồng. Thông qua cách thức biểu hiện này, người ta có thể biết được nội dung của giao dịch kinh doanh đã xác lập. Hình thức của hợp đồng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong tố tụng, bởi đó là chứng cứ xác nhận các quan hệ kinh doanh đã và đang tồn tại giữa các bên, từ đó xác định trách nhiệm khi có vi phạm xảy ra. Hình thức của hợp đồng có thể là lời nói, văn bản hoặc các hành vi cụ thể. Trong trường hợp pháp luật có quy định giao dịch kinh doanh phải được thể hiện bằng hình thức văn bản hoặc phải được công chứng, chứng thực, đăng ký hay xin phép thì các bên phải tuân thủ quy định về hình thức khi ký kết hợp đồng.

Có thể nói, hình thức hợp đồng được hiểu là sự thể hiện nội dung của hợp đồng và những thủ tục mà pháp luật quy định bắt buộc các bên giao kết hợp đồng phải tuân thủ khi ký kết một số loại hợp đồng nhất định.

Việc đưa ra hình thức bắt buộc đối với một số loại giao dịch là nhằm mục đích lưu ý các bên cần thận trọng hơn khi giao kết kinh doanh và nhằm đảm bảo tính rõ ràng của việc tồn tại các giao dịch kinh doanh, quyền và nghĩa vụ cũng như đặc điểm của quan hệ pháp luật kinh doanh.

Một trong các vấn đề mà các chuyên gia về pháp luật kinh doanh quan tâm là hình thức hợp đồng có ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng như thế nào. Về vấn đề này, pháp luật của các nước có những quan điểm và cách tiếp cận khác nhau.

Ở nhiều nước trên thế giới, pháp luật có những điều khoản cụ thể đối với một số hợp đồng, bắt buộc từng loại phải được thể hiện bằng hình thức nhất định, nếu vi phạm quy định này, hợp đồng đã ký kết sẽ không có giá trị pháp lý. Vi phạm các quy định bắt buộc về hình thức sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến pháp luật và trật tự công. Vì vậy, chừng nào sự thống nhất của các bên chưa được thể hiện bằng những hình thức nhất định theo đòi hỏi của pháp luật thì chừng đó chưa có hợp đồng. Pháp luật một số nước coi sự vi phạm về hình thức là vi phạm lợi ích công cộng nên hợp đồng vô hiệu tuyệt đối. Ví dụ, pháp luật của Đức đã đưa ra các đòi hỏi đầu tiên là phải tuân thủ nghiêm ngặt điều kiện về hình thức để nhằm bảo vệ những người không có kinh nghiệm đối mặt với những tình huống bất ngờ, cũng như để hạn chế phương pháp chứng cứ. Tuy nhiên, việc pháp luật quy định hợp đồng phải được thiết lập bởi những hình thức nhất định sẽ vô tình tạo nên khoảng cách nhất định giữa sự thỏa thuận mong muốn của các bên với hiệu lực của hợp đồng. Hay ở một số nước theo hệ thống luật Anh - Mỹ (common law), người ta quan niệm hình thức văn bản là bắt buộc đối với các hợp đồng có giá trị. Đơn cử Anh và Úc, hợp đồng bắt buộc phải được lập thành văn bản khi giá trị của nó lớn hơn 10 bảng Anh. Quy định này xuất phát từ hệ thống luật án lệ coi các văn bản hợp đồng có giá trị bắt buộc và có tính chất như luật đối với các bên và đó chính là căn cứ cơ bản để cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết tranh chấp. Nhờ đó, hợp đồng ở các nước này được soạn thảo rất chặt chẽ.

Một số nước theo hệ thống luật lục địa (continental law) như Pháp, Thụy Sỹ... thì coi tự do ký kết hợp đồng là nguyên tắc cơ bản. Ở các nước này, sự thoả thuận thể hiện ý chí chung của các bên đã là điều kiện đủ để hình thành nên hợp đồng, cho dù chúng được thể hiện dưới bất cứ hình thức nào. Nguyên tắc này coi trọng “chữ tín”, nghĩa là khi đã cam kết điều gì thì các bên phải tự giác thực hiện. Thực tế này đã giúp loại bỏ các trường hợp hợp đồng bị vô hiệu vì có vi phạm về hình thức.

Có lẽ do không coi hình thức là điều kiện xác định tính hợp pháp của hợp đồng mà luật của nước Pháp có sự phân biệt giữa giao dịch kinh doanh không có hiệu lực với giao dịch kinh doanh do không tuân thủ theo thủ tục nhất định (mà trên thực tế dù hợp đồng có hiệu lực song lại không thể chứng minh được, hoặc không đủ chứng cứ để chứng minh trước toà án về sự tồn tại của hợp đồng khi có tranh chấp). Tuy nhiên, sự phân biệt giữa giao dịch kinh doanh không có hiệu lực và giao dịch kinh doanh có hiệu lực nhưng không thể chứng minh được trên thực tế là không lớn, bởi nếu giao dịch có hiệu lực nhưng không thể chứng minh được một cách dễ dàng thì rất khó khăn để xác định sự tồn tại của nó, mà chỉ có thể được xác định khi có sự thừa nhận của các chủ công ty mà thôi. Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, các chủ công ty Pháp thường ký kết hợp đồng bằng văn bản cho dù pháp luật có đòi hỏi hay không.

Hệ thống pháp luật của Đức lại hoàn toàn khác. Mặc dù, hình thức của giao dịch kinh doanh không có chức năng chứng cứ, nhưng vi phạm điều kiện về hình thức sẽ đưa đến sự vô hiệu của hợp đồng. Sự giải thích duy nhất đối với việc trói buộc một chế tài mạnh như vậy là do nhà làm luật quan tâm tới việc bảo vệ các bên trước những tình huống bất ngờ. Do đó, Đức đã đưa vào phần chung của Bộ luật dân sự nguyên tắc: giao dịch pháp luật không được thực hiện bằng hình thức hợp pháp thì sẽ bị vô hiệu hoặc không có giá trị. Điều này được lý giải là các đòi hỏi hình thức được dự liệu để nhằm bảo vệ những người không có kinh nghiệm trước sự bất ngờ, cũng như hạn chế phương pháp chứng cứ. Luật dân sự Việt cũng có cách tiếp cận như vậy về hình thức hợp đồng.

Đối với các giao dịch thương mại, khuynh hướng của các nước thuộc hệ thống luật châu Âu là hướng tới sự không bắt buộc về hình thức. Khuynh hướng này đã được thể hiện rất rõ trong nguyên tắc hợp đồng thương mại quốc tế, theo đó không có sự bắt buộc về hình thức của hợp đồng. Ngược lại, ở Mỹ, Bộ luật thương mại đòi hỏi hợp đồng mua bán hàng hoá phải thể hiện bằng văn bản nếu giá cả vượt quá một con số xác định và hướng tới mục đích tất cả các giao dịch đều phải được thể hiện bằng văn bản.

Như vậy, không có hệ thống pháp luật nào có thể miễn trừ hoàn toàn các đòi hỏi về hình thức, song việc có thừa nhận hình thức là điều kiện hiệu lực của hợp đồng hay không lại phụ thuộc cách tiếp cận vấn đề của pháp luật từng nước. Do vậy, trong giao dịch kinh doanh, trước khi tiến hành ký kết hợp động kinh doanh với các đối tác nước ngoài, bạn cần xem xét và nắm vững các quy định pháp luật về hợp đồng của nước đó. Một lời khuyên đối với các công ty là khi ký kết Hợp đồng kinh doanh quốc tế, công ty nên thoả thuận với đối tác để luật điều chỉnh Hợp đồng là luật của nước mình. Có như thế, khi có tranh chấp xảy ra, công ty sẽ đỡ mất thời gian tìm hiểu pháp luật nước ngoài và có thêm lợi thế để giải quyết các vướng mắc phát sinh.

Sau cùng, văn hoá và trình độ kinh doanh của mỗi công ty thể hiện ở việc giao tiếp trong đàm phán và ký kết hợp đồng. Đó là mối quan hệ giữa người bán và người mua, là văn hoá trong giao tiếp với khách hàng, với đối tác kinh doanh. “Lời chào cao hơn mâm cỗ”, bạn nên thể hiện sự tôn trọng khách hàng và đối tác qua sự chặt chẽ và nghiêm túc của các bản hợp đồng. “Xây dựng và chuẩn bị các bản hợp đồng kinh doanh cũng đồng nghĩa với thành công trong các giao dịch kinh doanh và thiết lập hình ảnh đẹp về công ty trong con mắt đối tác”- một chuyên gia pháp luật của Mỹ đã nhận định như vậy.

SOURCE: bwportal.com.vn

5 BÍ QUYẾT TRONG TRANH CHẤP PHÁP LÝ

Chữ ký đủ thẩm quyền chỉ là một trong nhiều cách thức bảo vệ hoạt động kinh doanh của bạn khi ký kết bản hợp đồng. Hãy đối mặt với một thực tế: Không quan tâm tới bạn nỗ lực hết mức ra sao để tránh xa nó, một ngày nào đó, bạn và công ty của bạn có thể không may mắn kết thúc một tranh chấp hợp đồng tại toà án với những phán quyết bất lợi.

Đặt những lời nói đùa sang một bên, Chris Kelleher, phụ trách chuyên mục “Pháp lý” của tạp chí Entrepreneur và là luật sư tư vấn kiêm chủ tịch hãng luật The Law Firm For Businesses chuyên giúp các chủ doanh nghiệp giải quyết sáng tạo các vấn đề pháp lý kinh doanh của họ, khẳng định rằng rất ít doanh nghiệp sẽ phủ nhận thực tế việc có mặt tại toà án luôn phức tạp và tốn kém chi phí, không chỉ về mặt các chi phí pháp lý liên quan mà còn bao hàm các nội dung phán quyết của toà án dẫn tới các chi phí khác phát sinh. 

Hơn thế nữa, không ít trường hợp bạn sẽ phải mất rất nhiều thời gian quý giá, mối quan tâm và suy nghĩ khi phát sinh một tranh chấp pháp lý, trong khi nếu bản hợp đồng được soạn thảo chặt chẽ thì tất cả các khoản tiền bạc, thời gian và công sức này sẽ được dành cho công việc phát triển kinh doanh.

Với kinh nghiệm hơn 20 năm trong nghề pháp lý, Kelleher đưa ra 5 bí quyết giúp các doanh nghiệp tránh xa các tranh chấp tại toà án, hay nâng cao cơ hội chiến thắng khi có mặt ở đó.

1) Đưa thêm điều khoản “Bên thua kiện sẽ chịu toàn bộ các chi phí pháp lý phát sinh” vào các bản hợp đồng, thoả thuận kinh doanh của bạn

Thường là một cú sốc lớn với nhiều chủ doanh nghiệp khi họ thấy rằng pháp luật thường không có quy định rằng họ được bù đắp các chi phí pháp lý thậm chí cả khi thắng kiện. Bên thua kiện chỉ phải trả chi phí tố tụng mà không phải là các chi phí luật sư, chi phí pháp lý khác cho bên thắng kiện.

Song, nếu trong bản hợp đồng có điều khoản “bên thua kiện trả toàn bộ các chi phí pháp lý”, toà án thường sẽ quyết định cho bạn được bù đắp các chi phí này bởi bên thua kiện. Hơn thế nữa, mối lo về việc phải trả các khoản tiền này có thể hạn chế những tranh chấp kiện tụng không đáng có và đưa các bên ngồi xuống bàn đàm phán nhằm tìm ra một giải pháp tốt nhất cho cả hai bên.

2) Đưa thêm điều khoản “ràng buộc trọng tài” vào những bản hợp đồng hay thoả thuận kinh doanh quan trọng của bạn

Tại hầu hết pháp luật của các quốc gia, các bên có thể tránh việc giải quyết tranh chấp tại toà án nếu họ có thoả thuận điều khoản giải quyết tại trọng tài trong bản hợp đồng thay cho toà án.

Đa phần các trường hợp, giải quyết tranh chấp thông qua con đường trọng tài sẽ nhanh chóng và ít tốn kém hơn tại toà án. Ngoài ra, tranh chấp khi giải quyết trọng tài sẽ được bảo mật, không như các vụ kiện tại toà án bị buộc phải công khai.

3) Nếu bạn phải đương đầu với vụ kiện tụng toà án, hãy kiểm tra các đại lý bảo hiểm xem liệu tranh chấp hay vụ kiện có nằm trong các Đơn bảo hiểm kinh doanh của công ty hay không

Nhiều chủ doanh nghiệp không rõ ràng mình có những bảo hiểm gì và liệu các Đơn bảo hiểm của doanh nghiệp có bao trùm các trách nhiệm pháp lý hay không.

Thay vì chỉ giả định rằng một tranh chấp hay một vụ kiện không nằm trong các bảo hiểm của doanh nghiệp, tốt nhất bạn nên kiểm tra với các đại lý bảo hiểm. Nếu tranh chấp hay vụ kiện nằm trong các đơn bảo hiểm, thường thì công ty bảo hiểm được yêu cầu trả các khoản chi phí pháp lý liên quan.

4) Mua trước các đơn bảo hiểm trách nhiệm bổ sung để bảo vệ doanh nghiệp khỏi các rủi ro kinh doanh

Các đơn bảo hiểm trách nhiệm kinh doanh có thể bao trùm nhiều vấn đề khác nhau, song không thể tất cả các vấn đề được. Điều cuối cùng bạn muốn tìm ra sau khi bị kiện đó là bạn có thể đã có một đơn bảo hiểm bổ sung cho loại hình tranh chấp hiện tại của doanh nghiệp.

Ví dụ, nếu doanh nghiệp của bạn có một tỷ lệ nhân viên đến và đi khá lớn, và là mục tiêu của những vụ kiện tụng, tranh chấp liên quan tới đối xử nhân viên, bạn nên xác định xem cần mua đơn bảo hiểm nào để có được các khoản tiền bảo hiểm đối với loại hình tranh chấp này.

Tương tự, nếu hoạt động kinh doanh của bạn có số lượng các quảng cáo lớn, bạn nên tìm tới các đơn bảo hiểm hoạt động quảng cáo để bảo vệ doanh nghiệp khỏi các kiện tụng, tranh chấp có liên quan.

5) Đưa điều khoản “giới hạn trách nhiệm hay thiệt hại” vào các hợp đồng hay thoả thuận kinh doanh quan trọng

Nếu bạn đang giao dịch với một đối tác kinh doanh nào đó, sẽ tốt hơn cả với điều khoản trong bản hợp đồng quy định về mức giới hạn thực tế của khoản tiền trách nhiệm hay thiệt hại mà bạn có thể phải chịu nếu có điều gì đó sai. 

Ví dụ, nếu doanh nghiệp bạn ký một Hợp đồng lắp đặt hệ thống máy tính trị giá 10.000 USD. Trong hợp đồng đó cần có điều khoản giới hạn trách nhiệm của bạn cho những sai sót, lơ đễnh và khoản tiền bồi thường thiệt hai có thể bị kiện không vượt quá 10.000 USD.

Lúc này bạn đã biết rõ 5 bí quyết thành công trong giải quyết tranh chấp pháp lý, bạn cũng nên biết rằng việc thực thi nó không phải là nhiệm vụ cần làm một mình. Hãy thảo luận các vấn đề này với các luật sư hay các đại lý bảo hiểm của doanh nghiệp bạn để đảm bảo rằng bạn có thể tận dụng tối đa những lợi thế từ các bí quyết này.

Đừng chậm trễ. 5 bí quyết kiện tụng này có thể tiết kiệm đáng kể cho bạn thời gian, công sức và tiền bạc, song chỉ khi bạn phải sở hữu được chúng trước khi ra toà, chứ không phải sau đó.

Trần Phương Minh dịch từ Entrepreneur - SOURCE: bwportal.com.vn

Thứ Tư, 16 tháng 1, 2008

VỀ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

Lê Nguyễn Hương Trinh
Tạp chí Triết học

Cuộc chuyển đổi từ nền kinh tế chỉ huy sang nền kinh tế thị trường đòi hỏi không chỉ cải cách kinh tế mà cả cải cách chính trị. Cũng vì thế mà cải cách chính sách Nhà nước trở thành vấn đề cấp thiết ở tất cả các nước đang thực hiện sự chuyển đổi thể chế kinh tế. Mục đích của cải cách là xây dựng một thể chế nhằm đảm bảo những lĩnh vực cần thiết phải có sự điều tiết của Nhà nước cũng như những lĩnh vực có thể hạn chế sự can thiệp đó. Trong bài viết này, chúng tôi tập trung phân tích một số lĩnh vực quan trọng, không thể không có sự điều tiết của Nhà nước trong quá trình xây dựng thể chế kinh tế mới.

Thế kỷ XX đã chứng kiến cuộc đua tranh giữa hai hệ thống kinh tế, nói đúng hơn là hai giải pháp vĩ mô đối lập nhau: nền kinh tế chỉ huy dựa trên sự kiểm soát tập trung của Nhà nước và nền kinh tế thị trường dựa vào thành phần kinh tế tư nhân. Thế nhưng, chỉ đến cuối thế kỷ XX thì câu trả lời cho sự phân tranh nói trên mới trở nên rõ ràng: mô hình của nền kinh tế chỉ huy đã thất bại trong việc duy trì tăng trưởng, trong việc tạo ra sự phồn vinh và thậm chí cả trong việc nâng cao đời sống nhân dân. Trong khi đó, nền kinh tế thị trường lại tỏ ra thành công ở nhiều nước từ Tây Âu đến Bắc Mỹ và cả Châu Á nữa. Tuy nhiên, mô hình kinh tế thị trường vẫn là cái gì đó chưa thuyết phục và chưa được mọi nước chấp nhận một cách dễ dàng.

Vấn đề đặt ra là, nếu thị trường và hệ thống thị trường là hiệu quả thì sao Nhà nước vẫn phải can thiệp vào các hoạt động của nó? Tại sao không thực hiện một chính sách để tư nhân được hoàn toàn tự do kinh doanh? Trả lời vấn đề này, có thể khẳng định rằng, Nhà nước không thể thay thế cho thị trường nhưng nó có thể tác động một cách có hiệu quả đến mọi hoạt động của nền kinh tế thị trường.

Lịch sử đã chứng minh rằng, các nền kinh tế thị trường thành công nhất đều không thể phát triển một cách tự phát nếu thiếu sự can thiệp và hỗ trợ của Nhà nước. Các nền kinh tế thị trường nguyên thuỷ dựa trên cơ sở sản xuất và trao đổi giản đờn có thể hoạt động một cách có hiệu quả mà không cần sự can thiệp của Nhà nước. Tuy nhiên, vì nền kinh tế tăng trưởng dưới tác động bên ngoài ngày một phức tạp nên sự can thiệp của Nhà nước xuất hiện như một tất yếu cho sự hoạt động có hiệu quả của nền kinh tế thị trường. Trong các nền kinh tế thị trường đã Phát triển, Nhà nước có 3 chức năng kinh tế rõ rệt là: can thiệp, quản lý và điều hoà phúc lợi. Mặc dù còn có những hạn chế nhất định, song sự điều tiết của Nhà nước vẫn là một trong các hoạt động của nền kinh tế thị trường. Theo đó, thị trường tự do với đúng nghĩa của nó không thể tồn tại, ngoại trừ trong các lý thuyết kinh tế.

Tuy nhiên, khi khẳng định sự cần thiết phải có sự can thiệp của Nhà nước thì cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng tời cái được - cái mất của sự can thiệp ấy. Cách giải quyết không phải là bỏ mặc thị trường, mà phải là nâng cao hiệu quả của sự can thiệp đó. Nhà nước có một vai .trò chính đáng và thường xuyên trong các nền kinh tế hiện đại Vai trò đó của Nhà nước đặc biệt thể hiện rõ rệt ở việc xác định "các quy tắc trò chơi" để can thiệp vào những khu vực cần có sự lựa chọn, thể hiện nhưng khuyết tật của thị trường, để đảm bảo tính chỉnh thể của nền kinh tế và để cung cấp những dịch vụ phúc lợi.

Quả thực, không thể phủ nhận vai trò của Nhà nước trong các lĩnh vực như: ổn định kinh tế vĩ mô thông qua chính sách tài chính và tiền tệ, củng cố an ninh quốc phòng, cung cấp hàng hoá công cộng, chống ô nhiễm môi trường, phát triển giáo dục tăng thu nhập và nâng cao phúc lợi xã hội, tạo dựng một bộ khung xã hội được sự điều hành của luật pháp, định hướng cạnh tranh một cách có hiệu quả bằng cách giảm độc quyền…

1. Vai trò của Nhà nước trong quốc phòng và trong việc sản xuất, tiêu dùng các hàng hoá công cộng.

Quốc phòng là một ví dụ chứng tỏ vai trò tối quan trọng của Nhà nước. Điều đó được quyết định bởi quốc phòng là một kiểu hàng hoá hoàn toàn khác hẳn với các loại hàng hoá vật thể khác ở chỗ, người ta không trả tiền cho mỗi đơn vị sử dụng mà mua nó như một tổng thể nhằm mục đích bảo vệ an ninh của cả một quốc gia. Ở đây, bảo vệ cho một cá nhân không có nghĩa là giảm bảo vệ cho người khác, bởi tất cả mọi người tiêu thụ các dịch vụ quốc phòng một cách đồng thời.

Các loại hàng hoá kiểu như vậy được gọi là hàng hoá công cộng, bởi không một doanh nghiệp tư nhân nào có thể bán quốc phòng của toàn dân cho các công dân riêng lẻ và coi đó là nghề kinh doanh thu lãi. Đơn giản là không thể có chuyện dịch vụ quốc phòng lại được đem rao bán cho những người cần hoặc không thực hiện bảo vệ an ninh quốc gia, cho những người từ chối chi trả kinh phí cho quốc phòng. Hơn nữa, hàng hoá công cộng là thứ hàng hoá không thể định giá chính xác được, cho nên tư nhân không thể cung cấp. Đấy là nguyên nhân chính giải thích vì sao quốc phòng phải do Nhà nước điều hành và chi phí cho quốc phòng phải được lấy từ nguồn tài chính công, từ ngân sách Nhà nước có được thông qua thuế.

Hàng hoá công cộng có ba đặc tính: tính không kình địch trong tiêu dùng, tính không loại trừ (nonexcluđability) và tính không thể không tiêu dùng mà tựu trung lại, tất cả mọi người đều có nghĩa vụ và quyền lợi tiêu dùng hàng hoá công cộng như nhau. Có nhiều ví dụ về hàng hoá công cộng, từ các biện pháp chống lũ lụt cho đến việc phòng chống vũ khí nguyên tử, nhưng hai ví dụ có thể thấy rõ vai trò của Nhà nước một cách trực tiếp và thường xuyên nhất, đó là xây dựng cơ sở hạ tầng và ổn định kinh tế vĩ mô.

Thật vậy, một nền kinh tế không thể "cất cánh" được trừ phi nó có được một cơ sở hạ tầng vững chắc. Nhưng cũng do tính không thể phân chia của hàng hoá công cộng mà các tư nhân thấy rằng đầu tư vào đây không có lợi. Vì thế, ở hầu hết các nước, Nhà nước bỏ vốn vào đầu tư cơ sở hạ tầng, ổn định kinh tế vĩ mô cũng có thể xem như là hàng hoá công cộng. Đặc điểm của nền kinh tế thị trường là sự bất ổn định do các cuộc khủng hoảng chu kỳ. Sự ổn định kinh tế rõ ràng là điều mà mọi Nhà nước đều mong muốn và nó có lợi cho tất cả mọi người. Do vậy, chính Nhà nước phải chịu trách nhiệm duy trì sự ổn định đó trên tầm vĩ mô.

2. Vai trò của Nhà nước đối với các yếu tố ngoại vi

Yếu tố ngoại vi là các ảnh hưởng tốt hay không tốt do các yếu tố bên ngoài gây nên cho hoạt động của công ty hay cho xã hội nói chung. Yếu tố ngoại vi xảy ra khi có sự khác biệt về phí tổn hoặc lợi ích giữa cá nhân và xã hội. Tuy nhiên, các chi phí hoặc lợi ích này (chi phí ngoại vi hoặc lợi ích ngoại vi) lại không được tính đến trong hệ thống giá cả và thị trường. Những chi phí ngoại vi cho sản xuất bao gồm: sự tắc nghẽn giao thông và ô nhiễm môi trường mà nhà máy hoặc xí nghiệp sản xuất tạo ra... Những yếu tố này gây nên sự giảm sút về phúc lợi của những người dân sống xung quanh hoặc có thể buộc những nhà máy khác gần đó phải tốn kém thêm chi phí để làm sạch nước sông đã bị ô nhiễm mà mình phải sử dụng trong sản xuất. Vì phía thứ ba không được đền bù cho những khoản chi phí ngoại vi, nên các phí tổn sản xuất không được tính đến trong hệ thống giá. Trong nền kinh tế thị trường tự do, người ta chỉ mưu toan sử dụng tối đa những phương tiện hay lợi nhuận riêng của mình, và nhưng chi phí hay lợi ích ngoại vi sẽ không được phản ánh trong giá cả của các đồ vật. Ví dụ, trường hợp một nhà máy có thể làm ra một loại sản phẩm rất rẻ nhưng lại làm ô nhiễm môi trường, gây ra sự giảm sút về phúc lợi cho nhưng người khác. Và do vậy, vai trò kinh tế của Nhà nước là điều chỉnh lại sự bất hợp lý này. Bằng sự can thiệp, Nhà nước buộc tất cả những ai hưởng lợi từ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm đều phải trả toàn bộ chi phí sản xuất và tiêu thụ sản phẩm ấy.

Tuy nhiên, Nhà nước không dễ dàng quyết định chính xác chi phí ấy là bao nhiêu, vì không thể định lượng một cách chính xác tác hại mà sự ô nhiễm ấy có thể gây ra cho xã hội. Vì những khó khăn này, Nhà nước cần phải đảm bảo chi phí giảm ô nhiễm không được cao hơn so với chi phí mà ô nhiễm gây ra cho xã hội. Nếu không các nguồn lực sẽ không được phân bố hiệu qua.

Nhà nước có thể sử đụng một hệ thống thuế, luật pháp, điều lệ, mức hình phạt, thậm chí cả mức truy tố để nhằm giảm ô nhiễm. Ngoài ra, Nhà nước còn sử dụng cả chính sách quyền sở hữu công khai nguồn tài nguyên, người sử dụng nguồn tài nguyên này nếu gây ô nhiễm sẽ phải chịu chi phí theo giá thị trường. Các khoản thuế hay biện pháp trợ cấp tối ưu đều được coi là phương thức để Nhà nước xứ lý những yếu tố ngoại vi. Do chỗ toàn bộ chi phí xã hội là cái quan trọng quyết định sự phân bố tài nguyên một cách có hiệu quả, còn những chi phí tư nhân quyết định giá hàng, cho nên vai trò của Nhà nước là tạo ra sự thăng bằng giữa cá nhân và xã hội thông qua việc điều chỉnh sản xuất thừa hoặc tiêu dùng thừa vào chi phí ngoại vi.

Trong các lợi ích ngoại vi, cần chú ý tới giáo dục bởi đây là lĩnh vực cần phải có sự quan tâm và hỗ trợ của Nhà nước. Ngoài ra, trong chừng mực một sán phẩm nào đó có thể tạo ra được lợi ích ngoại vi, Nhà nước cần xem xét vấn đề trợ cấp tối ưu để khuyến khích sản xuất, tiêu dùng loại sản phẩm này sao cho giá trị đích thực các lợi ích ngoại vi được tính đến trong hệ thống giá thị trường. Ở đây, sự can thiệp cửa Nhà nước là cần thiết, vì trong khi chi phí ngoại vi có thể dẫn đến sản xuất thừa thì ngược lại, lợi ích ngoại vi lại có thể dẫn đến sản xuất thiếu.

3. Vai trò của Nhà nước trong việc tạo dựng bộ khung xã hội và luật pháp

Để thực hiện đúng đắn chức năng phân phối của mình, nền kinh tế thị trường đòi hỏi một loạt thể chế phát triển cao, trong đó có hệ thống pháp lý để chống lại bạo lực và gian lận bao gồm: hệ thống có liên quan tới những quyền sở hữu, những điều luật về phá sản và khả năng thanh toán, hệ thống tài chính với ngân hàng trung ương và các ngân hàng thương mại để giữ cho việc cung cấp tiền mặt được thực hiện một cách nghiêm ngặt…

Thật vậy, trong các nền kinh tế thị trường không có gì bảo đảm để không diễn ra bạo lực và gian lận. Đó là lý do tại sao Nhà nước cần phải có lưu trữ văn bản, hồ sơ, chứng từ về đất đai, nhà ở, đảm bảo các hợp đồng mua bán tất cả các loại sản phẩm. Cả người mua lẫn người bán đều muốn là khi cả hai phía đã đồng ý trao đổi thì sự thoả thuận nhất định phải được thực hiện. Tình hình đó cũng giống như đối với quan hệ giữa người chủ và người làm công. Người lao động đã với tư cách cá nhân hay tập thể trong các tổ chức hiệp hội cũng đều có sự thoả thuận nhất định về điều kiện làm việc, tiền lương với chủ sử dụng lao động. Nếu như không có sự đảm bảo cho các thoả thuận ấy, nghĩa là không có sự thực thi của luật pháp thì các giao dịch trên thị trường trở nên khó mà có thể thực hiện.

Nhà nước trong các nền kinh tế thị trường cần phải thiết lập và bảo vệ quyền sở hữu tư nhân, cung như quyền được hưởng các lợi ích kinh tế xuất phát từ việc sử dụng quyền sở hữu đó. Nếu không có sự đảm bảo ấy, một số người sẽ gặp phải những rủi ro nếu đầu tư thời gian và tiền vốn của mình vào lĩnh vực kinh doanh mà rốt cuộc, tiền lãi thu về lại có thể rơi vào Nhà nước hoặc các tập đoàn khác.

Sự bảo hộ của Nhà nước đối với sở hữu tư nhân thể hiện một cách rõ ràng đối với đất đai, nhà máy, công xưởng, kho chứa và các sản phẩm hữu hình khác. Thế nhưng, sự bảo hộ đó còn được áp dụng cho cả các sở hữu liên quan tới trí tuệ, chẳng hạn như sách, bài viết, phim ảnh, hội họa, phát minh, sáng chế, thiết kế, bào chế thuốc hay chương trình phần mềm... Đây là một sự can thiệp rất quan trọng của Nhà nước trong việc bảo vệ bản quyền tác giả và qua đó, khuyến khích những hoạt động sáng tạo của các nhà khoa học, các nghệ sĩ, khuyến khích việc phát huy khả năng trí tuệ của họ.

4. Vai trò của Nhà nước trong chính sách cạnh tranh

Vai trò này thể hiện ở tập hợp những biện pháp của Nhà nước nhằm cổ vũ cạnh tranh giữa các nhà cung ứng với nhau, đồng thời bảo vệ người tiêu dùng chống lại tình trạng độc quyền. Phạm vi của một chính sách như vậy bao gồm: kiểm soát bằng các biện pháp điều tiết đối với những hãng có khả năng chi phối, kiểm soát các vụ việc sát nhập công ty nhằm ngăn ngừa khả năng độc quyền hoá các ngành công nghiệp, kiểm soát các hành vi chống cạnh tranh.

Nói tới độc quyền là nói tới thị trường chỉ có một người cung cấp. Thông thường, trong các nền kinh tế thị trường, tình hình sẽ trở nên nan giải khi một ngành công nghiệp bị chi phối bởi một số rất ít các Công ty lớn. Các công ty này có thể cấu kết với nhau thành một tập đoàn hùng mạnh, áp đảo thị trường với mức giá cao, nhằm thu nhiều lợi nhuận, đồng thời khống chế việc thâm nhập vào thị trường của các Công ty nhỏ hơn đang cạnh tranh với họ. Để ngăn chặn tình trạng cấu kết, độc quyền và để duy trì cạnh tranh lành mạnh một cách có hiệu quả, hầu hết các nền kinh tế thị trường, kể cả Mỹ, đều thông qua đạo luật chống độc quyền.

Song, thật đáng tiếc, nhiều khi sự kiểm soát của chính phủ và chính sách chống độc quyền trên thực tế lại dẫn đến giảm cạnh tranh chứ không phải là khuyến khích cạnh tranh. Các chính sách này bao gồm: giấy phép độc quyền sản xuất một loại hàng hoá và dịch vụ nào đó, thuế, côta... Tất cả những cái đó đã hạn chế việc nhập khẩu hàng hoá và địch vụ từ nước ngoài. Do vậy, chính sách của Nhà nước về vấn đề cạnh tranh không phải không có điều bất cập. Tuy nhiên, các nhà kinh tế đều thừa nhận rằng, cái giá tiềm tàng cho phép các Công ty lớn (hoặc một nhóm các Công ty cấu kết với nhau) giành được vị trí độc quyền trong các ngành công nghiệp chủ chốt là rất cao. Giá đó đủ lớn đề thừa nhận vai trò nhất định của Nhà nước trong việc điều tiết để duy trì cạnh tranh thông qua một hệ thống đạo luật không ngừng được củng cố.

5. Vai trò của Nhà nước đối với vấn đề thu nhập và phúc lợi

Trong nền kinh tế thị trường, khả năng kiếm sống ở một số người là rất hạn chế, trong khi đó, số khác lại có nguồn thu nhập rất lớn. Nguồn thu nhập đó có thể do thừa hưởng gia tài, có thể do tài năng hoặc sự thành đạt trong kinh doanh hay trong các quan hệ chính trị, xã hội... Do vậy, vai trò của Nhà nước là không thể thiếu được trong việc phân phối lại thu nhập để trong chừng mực cho phép, có thể thu hẹp lại khoảng cách giàu - nghèo trong xã hội. Trên thực tế, các chính phủ đều luôn thực hiện điều đó thông qua chính sách thuế, đặc biệt là thuế thu nhập nhằm tạo ra sự công bằng hơn trong phân phối.

Ở đây có hai ý kiến trái ngược. Một là, ý kiến ủng hộ vai trò của Nhà nước trong việc hạn chế sự tập trung tài sản và duy trì sự lan toả các năng lực kinh tế giữa cá chủ sở hữu. Hai là, ý kiến ngược lại cho rằng, chương trình phân phối lại của Nhà nước thông qua thuế thu nhập sẽ làm cho người lao động giảm động cơ làm việc để tăng thu nhập, giảm tiết kiệm, giảm đầu tư và do đó sẽ gây nên tổn hại lớn tới cả một nền kinh tế.

Tuy nhiên, ý kiến đầu tiên đã giành được nhiều sự ủng hộ hơn của xã hội. Trong hầu hết các nền kinh tế thị trường, Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc nâng cao phúc lợi công cộng, xoá đói, giảm nghèo. Các vấn đề như việc làm, sức khoẻ, bảo hiểm y tế, lương hưu, trợ cấp khó khăn… luôn là những vấn đề rất cần đến sự quan tâm của Nhà nước. Rõ ràng, điều bàn cãi không còn là ở chỗ Nhà nước có nên tạo ra quỹ phúc lợi hay không, có nên thực hiện phân phối lại thông qua thuế thu nhập hay không... mà là mức độ thực hiện ra sao để vẫn có thể khích lệ được mọi thành phần lao động trong việc tạo ra của cải và tiết kiệm trong việc chi dùng những của cải ấy.

6. Vai trò của Nhà nước trong các chính sách tài chính và tiền tệ

Nhà nước trong các nền kinh tế thị trường đóng một vai trò rất lớn trong việc tạo ra các điều kiện kinh tế để thị trường tư nhân có thể phát huy hết hiệu quả hoạt động của mình.

Một trong các vai trò đó là tạo ra một thị trường tiền tệ ổn định, được chấp nhận rộng rãi, có khả năng loại bỏ hệ thống giao dịch cồng kềnh, kém hiệu quả và đồng thời có khả năng duy trì giá trị tiền tệ thông qua các chính sách hạn chế lạm phát.

Trong lịch sử, các nền kinh tế thị trường luôn rơi vào tình trạng bị đe doạ bởi khi thì đồng tiền tăng giá đột ngột, khi thì nạn thất nghiệp tăng cao, khi thì vừa có tình trạng thất nghiệp, vừa có tình trạng lạm phát. Mặc dù các giai đoạn đó thường diễn ra nhẹ nhàng, kéo dài không lâu khoảng một năm hoặc ngắn hơn. Tuy nhiên, lịch sử vẫn chưa quên thời kỳ trầm trọng của siêu lạm phát ở Đức những năm 20, đặc biệt cuộc đại suy thoái kinh tế thế giới những năm 30 của thế kỷ XX, khi cả thế giới lâm vào tình trạng thất nghiệp.

Chính sách tài chính bao gồm các chính sách thuế và chi tiêu ngân sách của Nhà nước nhằm điều tiết chu kỳ kinh tế, đảm bảo công ăn việc làm, ổn định giá cả và tăng trưởng liên tục của nền kinh tế. Trong những thời kỳ kinh tế suy giảm, chính sách tài chính có tác dụng kích cầu và sản xuất bằng cách Chính phủ tăng mua, giảm thuế, do đó tạo ra được một thu nhập quốc dân khả dụng lớn hơn để đưa vào luồng tiêu đùng. Còn trong những thời kỳ kinh tế "quá nóng", chính phủ làm ngược lại. Để cân bằng lại những biện pháp tài chính cố ý này, Nhà nước tạo ra nhưng cái gọi là cơ chế ổn định, như thuế thu nhập luỹ tiến và phụ cấp thất nghiệp. Chính sách tài chính được điều hành một cách độc lập với chính sách tiền tệ là chính sách nhằm điều tiết hoạt động kinh tế bằng cách kiểm soát việc cung ứng tiền.

Khi tăng chi tiêu vào thời điểm thất nghiệp cao và lạm phát thấp, Nhà nước đã tăng cung ứng tiền, dẫn tới giảm lãi suất (tức giám giá đồng tiền), nhờ đó ngân hàng mới có nhiều điều kiện cho vay và chi tiêu cho tiêu dùng được tăng lên. Điều đó có nghĩa là kích cầu vì tiêu dùng là bộ phận cấu thành lớn nhất và ổn định nhất của tổng cầu. Lãi suất thấp, đồng thời khuyến khích đầu tư, các chủ doanh nghiệp có thể mở rộng sản xuất, thuê thêm công nhân. Trong thời kỳ lạm phát cao và thất nghiệp thấp thì ngược lại, Nhà nước “làm nguội" nền kinh tế bằng cách tăng lãi suất, giảm cung ứng tiền. Cùng với việc giảm tiền và tăng lãi suất, cả chỉ tiêu lẫn giá cả đều có xu hướng giảm hoặc ít nhất, nếu có tăng thì cũng rất chậm, và kết quả là thu hẹp lại sản lượng và việc làm.

Trước năm 1960, chính sách tài chính và tiền tệ không được áp dụng rộng rãi để ổn định các chu kỳ kinh doanh. Ngày nay, trừ các trường hợp liên quan tới thiên tai và thảm hoạ chiến tranh, các chính sách này đã trở thành giải pháp hữu hiệu để khắc phục lạm phát và giải quyết việc làm. Những tác động của nó chưa ro ràng khi cả lạm phát và thất nghiệp xảy ra đồng thời. Có một vài nguyên nhân cho sự hạn chế này. Đó là khó xác định chính xác thời điểm của vấn đề cần giải quyết để từ đó, đưa ra các biện pháp, chính sách hỗn hợp cho phù hợp. Ngoài ra, thời gian chờ đợi các chính sách phát huy tác dụng không phải là ngày một ngày hai. Điều thật tai hại là có khi đến lúc chính sách Nhà nước phát huy tác đụng thì khó khăn ban đầu đã tự giải quyết xong và đang chuyển sang một hướng hoàn toàn khác hẳn. Trong những trường hợp như thế, các chính sách ổn định kinh tế vĩ mô tỏ ra không cần thiết và thậm chí có khi còn phản tác dụng.

Khi cả thất nghiệp và lạm phát xảy ra đồng thời, chính phủ có thể rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan. Bởi vì, các chính sách tài chính và tiền tệ đều điều chỉnh lại mức chi tiêu của cả một nền kinh tế quốc dân, nhưng lại không thể đối phó với sự giảm đột ngột về cung - một nhân tố có thể đẩy nhanh cả lạm phát lẫn thất nghiệp. Tình trạng này đã xảy ra vào những năm 70 của thế kỷ XX, khi có lệnh đình chỉ xuất khẩu đầu của các nước sản xuất dầu, dẫn tới giá cả tăng nhanh trong nền kinh tế các nước công nghiệp hoá. Như vậy, sự giảm cung sẽ dẫn đến tình trạng giá cả tăng nhanh trong khi đó thì sản xuất và việc làm lại giảm. Để đối phó với cú sốc cung này đối với nền kinh tế quốc dân, Nhà nước có thể tăng cường các biện pháp khuyến khích sản xuất, tiết kiệm và đầu tư, tăng hiệu quả cạnh tranh băng cách giảm sự độc quyền, khắc phục sự trì trệ và kìm hãm của các nguồn lực quan trọng.

Như vậy, có thể nói, dẫu Nhà nước không thể cung cấp phương thuốc bách bệnh trong cuộc đấu tranh muôn thuở với lạm phát và thất nghiệp trong các nền kinh tế thị trường thì nó vẫn được coi là nhân tố tích cực trong việc điều hoà các ảnh hưởng của chúng. Hầu hết các nhà kinh tế hiện nay đều thừa nhận tầm quan trọng của Nhà nước trong cuộc đấu tranh chống lạm phát và thất nghiệp thông qua các chính sách ồn định dài hạn.

Trong xã hội hiện đại, sự điều hành của Nhà nước đối với quá trình phát triển kinh tế, khắc phục các cuộc khủng hoảng kinh tế - xã hội và mở rộng nền dân chủ cũng chính là nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội. Đặc biệt Nhà nước trong một nền dân chủ là công cụ có thể làm dịu đi phần lớn những tác động tiêu cực của hệ thống thị trường, trong khi vẫn duy trì được quyền sở hữu và quyền tự do. Nói cách khác, chính hệ thống chính trị dân chủ có thể đóng góp hiệu quả nhất vào hoạt động của nền kinh tế thị trường. Và, cho dù Nhà nước là tác nhân quan trọng, không thể thiếu được trong một nền kinh tế, song điều đó không có nghĩa là Nhà nước có thể bao biện, làm thay cho tất cả các hoạt động thị trường. Nhà nước chỉ nên chú trọng tới những lĩnh vực mà thị trường không thể làm được, hoặc mức độ làm được không thể hoàn hảo bằng sự can thiệp của Nhà nước. Những vấn đề được phân tích ở trên chính là những lĩnh vực mà Nhà nước có thể phát huy đầy đủ nhất vai trò điều tiết của mình.

Theo Tạp chí Triết học

Bài đăng phổ biến