LUẬT CƯ TRÚ CÓ HÂM NÓNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM?

Nguyễn Minh

Việc mở rộng các đối tượng và trường hợp được đăng ký hộ khẩu thường trú, được phép đứng tên chủ sở hữu các bất động sản đắt giá, người dân và các nhà đầu tư trên cả nước sẽ có thêm cơ hội và động lực, cũng như sự bảo hộ của pháp luật để thực hiện các hợp đồng mua – bán, chuyển nhượng nhà đất một cách hợp pháp trên cả nước. Vậy, Luật Cư trú sẽ tác động như thế nào đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới...?

Luật Cư trú đã được Quốc hội Khóa XI, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 29-11-2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01-07-2007. Chính phủ cũng đã có Nghị định số 107/2007/NĐ-CP, ngày 25-06-2007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Cư trú. Và, theo ước tính ban đầu của Bộ Công an, ít nhất có khoảng 2 triệu người dân trên cả nước, mà đông nhất là ở Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Hà Nội sẽ đủ tiêu chuẩn đăng ký hộ khẩu thường trú tại nơi sinh sống ổn định lâu nay của mình, thoát được cảnh “hộ khẩu treo”- người ở một tỉnh, đăng ký hộ khẩu ở tỉnh khác (mà đã và đang kéo theo nó là những hệ lụy về một loạt vấn đề như: đăng ký xe máy, xin học, khám chữa bệnh, nhà ở…). Vậy, liệu Luật Cư trú hết sức thông thoáng và nhân văn này sẽ tác động như thế nào đối với tình hình thị trường bất động sản nước ta trong thời gian tới...?

Cả về lý thuyết, lẫn cảm nhận thực tiễn, có thể dự báo sự tác động của Luật Cư trú đang và sẽ diễn ra theo các khía cạnh nổi bật sau đây:

Thứ nhất, Luật Cư trú sẽ góp phần làm minh bạch và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Tác động nổi bật, chủ đạo và tích cực nhất của Luật Cư trú là việc “trả lại tên cho em” – tức là đưa các bất động sản trở về mang tên người chủ đích thực của mình. Kể từ nay, tất cả những người dân nào đã sinh sống từ 1 năm trở lên, có việc làm ổn định và đã có nhà ở thì được phép đăng ký hộ khẩu thường trú, và do đó, được chính thức đăng ký chính danh chủ sở hữu các bất động sản mà mình thực có trên thực tế, ở địa phương đó (mà trước đây, chúng phải ẩn danh dưới tên người khác đã có hộ khẩu thường trú).

Khi các chủ sở hữu bất động sản được công khai và đứng tên hợp pháp các bất động sản thì cũng tức là những khoảng tối tương ứng về chủ sở hữu bất động sản sẽ được xóa đi, tình trạng “đi đêm” với các hiện tượng tiêu cực như: lừa đảo, gian dối, trốn thuế và tội phạm, cũng như những tiêu cực khác trong mua bán, giao dịch bất động sản sẽ được thu hẹp và do đó, sự minh bạch và lành mạnh hóa của thị trường bất động sản sẽ được cải thiện một bước đáng kể.

Thứ hai, Luật Cư trú sẽ góp phần hâm nóng và duy trì nhiệt cho thị trường bất động sản.

Điều 5, Nghị định 107/2007/NĐ-CP, ngày 26-06-2007 nêu rõ: Những giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú là một trong các giấy tờ sau đây:

- Giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là một trong các giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (đã có nhà ở trên đất đó);

- Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (đối với trường hợp phải cấp giấy phép);

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, hoặc giấy tờ về hóa giá thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhận nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán;

- Giấy tờ về mua, bán, tặng, cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi tắt là Ủy ban Nhân dân cấp xã);

- Giấy tờ về trao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, cấp nhà ở, đất ở cho cá nhân, hộ gia đình di dân theo kế hoạch của nhà nước, hoặc các đối tượng khác;

- Giấy tờ của tòa án hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền giải quyết cho được sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

- Giấy tờ có xác nhận của Ủy ban Nhân dân cấp xã về nhà ở, đất ở không có tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nếu không có một trong các giấy tờ nêu trên;

- Giấy tờ chứng minh về đăng ký tàu, thuyền, phương tiện khác thuộc quyền sở hữu và địa chỉ bến gốc của phương tiện sử dụng để ở. Trường hợp không có giấy đăng ký thì cần có xác nhận của Ủy ban Nhân dân cấp xã về việc có tàu, thuyền, phương tiện khác sử dụng để ở thuộc quyền sở hữu hoặc xác nhận việc mua bán, tặng, cho, đổi, thừa kế tàu, thuyền, phương tiện khác và địa chỉ bến gốc của phương tiện đó.

- Giấy tờ chứng minh việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ chỗ ở hợp pháp là các loại hợp đồng, cam kết cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, nhà khác của cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân (trường hợp hợp đồng, cam kết cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ nhà của cá nhân phải có công chứng hoặc xác nhận của UBND cấp xã);

- Giấy tờ của cơ quan, tổ chức, cơ sở tôn giáo về việc công dân có chỗ ở thuộc trường hợp quy định tại điểm C, điểm D, khoản 1, Điều 26 của Luật Cư trú.

- Giấy tờ của cơ quan, tổ chức do Thủ trưởng cơ quan, tổ chức ký tên, đóng dấu chứng minh về việc được cấp, sử dụng nhà ở, chuyển nhượng nhà ở, có nhà ở tạo lập trên đất do cơ quan, tổ chức giao đất để làm nhà ở (đối với nhà ở, đất thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan, tổ chức), hoặc xác nhận của Ủy ban Nhân dân cấp xã là nhà ở đó không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng.

Như vậy, với sự mở rộng các đối tượng và trường hợp được đăng ký hộ khẩu thường trú nêu trên, nhất là do được phép đứng tên chủ sở hữu các bất động sản đắt giá, người dân và các nhà đầu tư trên cả nước, kể cả các nhà đầu tư tiềm năng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng vẫn còn giữ được quốc tịch Việt Nam, sẽ có thêm cơ hội và động lực, cũng như sự bảo hộ của pháp luật để thực hiện các hợp đồng mua – bán, chuyển nhượng nhà đất một cách đàng hoàng, “danh chính ngôn thuận”, hợp pháp tại bất kỳ địa phương nào trên cả nước mà họ có nhu cầu đầu tư, đăng ký sở hữu bất động sản, nhất là ở các thành phố lớn (tất nhiên trừ một số trường hợp không được phép hoặc hạn chế theo quy định của Luật Cư trú). Điều này là hiện thực, vì để có một việc làm ổn định và đăng ký tạm trú trong 1 năm như là điều kiện ban đầu cho việc đăng ký hộ khẩu, thì không là quá khó đối với bất kỳ cá nhân nào, dù là ở Thủ đô Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh (thậm chí, không loại trừ khả năng, chỉ bằng một hợp đồng danh nghĩa của một công ty trách nhiệm hữu hạn bất kỳ cũng có thể lách được qua điều kiện này). Khi đó, một nhà đầu tư bất động sản sẽ đủ điều kiện để xin đứng tên ngôi nhà hay bất động sản mà mình đã hoặc sẽ đầu tư.

Như vậy, dù muốn hay không, Luật Cư trú đang và sẽ trực tiếp tạo thuận lợi cho việc gia tăng dòng dân di cư vào đô thị hoặc hợp thức hóa những người dân đã sinh sống ổn định ở đây, và do đó, gián tiếp thúc đẩy các hoạt động đầu tư, mua bán, chuyển nhượng và các giao dịch bất động sản khác, tức góp phần hâm nóng và duy trì nhiệt cho thị trường bất động sản vốn trầm lắng mấy năm nay, nhất là thị trường nhà ở hạng trung tại các đô thị lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh…

Thứ ba, Luật Cư trú góp phần vào việc quản lý quy hoạch, quản lý đất đai và thị trường bất động sản theo mục tiêu quản lý nhà nước định ra.

Điều 4 của Nghị định 107/2007/NĐ-CP, ngày 25-06-2007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Cư trú đã xác định rõ: không đăng ký thường trú khi công dân chuyển đến chỗ ở mới thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Chỗ ở nằm trong địa điểm cấm, khu vực cấm xây dựng hoặc lấn chiếm mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng;

- Chỗ ở mà toàn bộ diện tích nhà ở nằm trên đất lấn chiếm trái phép;

- Chỗ ở đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỗ ở là nhà ở mà một phần hoặc toàn bộ diện tích đang có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng nhưng chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp những người có quan hệ là ông, bà nội, ngoại, cha, mẹ, vợ, chồng, con chuyển đến ở với nhau);

- Chỗ ở bị kê biên, tịch thu để thi hành án, trưng mua theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Chỗ ở là nhà ở đã có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, các quy định trên đã trực tiếp từ chối, ngăn chặn các vụ đăng ký hộ khẩu thường trú liên quan đến mua bán, chuyển nhượng và các giao dịch bất động sản khác có vi phạm các quy định về quy hoạch, di dời, phá dỡ hoặc thu hồi bất động sản của nhà nước, từ đó trực tiếp góp phần vào tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, cũng như góp phần ngăn chặn các hệ lụy tiêu cực xã hội khác từ các vi phạm này. Hơn nữa, điều này cũng đồng nghĩa và cộng hưởng với tác dụng làm tăng tính minh bạch và lành mạnh hóa thị trường bất động sản đã nêu trên.

Thứ tư, bên cạnh những tác động tích cực trên, Luật Cư trú sẽ có thể làm phát sinh một số tình huống phức tạp mới về tranh chấp bất động sản cho thuê, mượn…

Luật Cư trú đã quy định đối với các nhà cho thuê, mượn, ở nhờ thuộc sở hữu tư nhân, thì người ở nhờ, thuê, mượn… muốn đăng ký hộ khẩu thường trú tại các nhà ở nêu trên phải có giấy xác nhận đồng ý của chủ sở hữu; còn đối với nhà thuộc quyền sở hữu nhà nước thì không cần giấy xác nhận này. Tuy nhiên, Luật Cư trú và cả Nghị định hướng dẫn cũng chưa có những quy định chi tiết và cụ thể nhằm ngăn chặn các tình huống lạm dụng hoặc gian dối trong khi xử lý những hiện tượng này. Cụ thể, có thể sẽ xuất hiện tình huống “lạm phát” số hộ đăng ký hộ khẩu thường trú vào cùng một địa chỉ là nhà ở thuê, mượn, ở nhờ của Nhà nước. Thậm chí, có thể sẽ xuất hiện cả hiện tượng làm giả giấy tờ xác nhận của chủ nhà để đăng ký thường trú vào nhà ở thuê, mượn thuộc sở hữu tư nhân… Khi đó, nếu các quy định luật pháp khác có liên quan đến hợp đồng thuê, mượn, ở nhờ nhà và bất động sản khác không chặt chẽ và không có tính pháp chế cao, thì dễ nảy sinh các khiếu kiện rất phức tạp về đòi nhà hoặc tranh chấp quyền sử dụng, thậm chí quyền sở hữu đối với các bất động sản này. Thực tiễn này đã từng diễn ra khá phổ biến trong quá khứ và di hại vẫn còn kéo dài đến ngày nay…

Như vậy, về tổng thể, có thể dự cảm thấy sự tác động cả hai chiều, trong đó tác động tích cực sẽ nhiều và mạnh hơn tác động tiêu cực của Luật Cư trú đến động thái thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại và tới đây. Luật Cư trú đang và sẽ trở thành một động lực mới góp phần trực tiếp và gián tiếp, trước mắt và lâu dài làm gia tăng tinh thần cởi mở, cải thiện môi trường đầu tư, môi trường xã hội và quyền lợi của người dân nói chung, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế.

====

source: Tạp chí Cộng sản Số 14 (134) năm 2007