1. Về điều kiện để nhà ở được dùng làm tài sản thế chấp
Theo quy định tại Điều 91 của Luật Nhà ở thì điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch (trong đó bao gồm cả thế chấp nhà ở) là:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Với quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở thì trong trường hợp thiếu một trong các điều kiện trên thì chủ sở hữu nhà ở không được dùng nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là cơ quan nào có thẩm quyền xác định nhà ở “không có tranh chấp về quyền sở hữu” và “không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và cách thức xác định những nội dung đó được thực hiện như thế nào? Theo chúng tôi, nếu không có hướng dẫn phù hợp thì việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở sẽ gặp nhiều khó khăn vì trên thực tế để đáp ứng được đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 91 của Luật Nhà là không đơn giản, nhất là trong bối cảnh “lý lịch pháp lý của nhà đất” ở nước ta tương đối phức tạp.
2. Về điều kiện thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
Theo quy định của Điều 114 Luật Nhà ở thì “chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”.
Như vậy, trong trường hợp thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chủ sở hữu nhà ở phải đáp ứng 2 điều kiện: (i) giá trị của nhà ở phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm và (ii) chỉ thế chấp nhà ở cho một tổ chức tín dụng.
Với quy định trên, nhà làm luật hi vọng sẽ hạn chế được những rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp nhà ở. Tuy nhiên, từ giác độ kinh tế thì quy định đó đã cản trở khả năng huy động vốn trong xã hội phục vụ sản xuất, kinh doanh (trái với mục đích thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và thị trường vốn) và đã “vô hiệu hoá” hệ thống, cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm nhà ở. Phần lớn các chuyên gia trong và ngoài nước đều đánh giá quy định tại điều 114 là chưa phù hợp với thông lệ quốc tế và không khuyến khích sự phát triển của nền kinh tế. Theo chúng tôi, để hạn chế rủi ro cho hệ thống các tổ chức tín dụng, Nhà nước cần sử dụng các giải pháp có tính hiệu quả, khoa học và tích cực hơn, ví dụ như: xác định rõ trách nhiệm của từng khâu trong quá trình thẩm định hồ sơ vay vốn; tăng cường vai trò, hiệu quả của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc công khai hoá thông tin; hoàn thiện hệ thống pháp luật tín dụng, ngân hàng để loại bỏ những “lỗ hổng” dẫn đến khả năng lừa đảo như hiện nay…). Ngoài ra, nếu theo quy định tại Điều 114 của Luật Nhà ở, trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở thế chấp nhà ở cho tổ chức, cá nhân không phải là tổ chức tín dụng để vay vốn thì rất có thể hợp đồng thế chấp đó sẽ bị tuyên vô hiệu do vì phạm về điều kiện chủ thể (vì chủ sở hữu nhà ở “chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”).
Do vậy, những bất cập trong quy định tại Điều 114 của Luật Nhà ở sẽ là một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn cho việc khai thông thị trường vốn và thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới.
3. Về việc ký kết, thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở
Theo quy định tại các điều 93, 117 và 118 của Luật Nhà ở thì hợp đồng thế chấp nhà ở phải đáp ứng các quy định sau đây:
3.1. Về hình thức của hợp đồng
Hợp đồng thế chấp nhà ở được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, cụ thể là hợp đồng thế chấp nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Như vậy, trong trường hợp không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp về nhà ở thì nguy cơ rủi ro cho các bên là rất lớn (có thể hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức). Đây là một trong những vấn đề cần lưu ý khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở. Tuy nhiên, nếu theo quy định của pháp luật công chứng, chứng thực hiện hành thì Uỷ ban nhân dân xã không có thẩm quyền chứng thực các giao dịch về bất động sản. Do vậy, trong thời gian tới cần có các quy định nhằm thống nhất vấn đề này.
3.2. Về nội dung của hợp đồng
Hợp đồng thê chấp nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây:
a) Tên và địa chỉ của các bên;
b) mô tả đặc điểm của nhà ở;
c) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
d) Cam kết của các bên;
đ) Các thoả thuận khác;
e) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;
g) Chữ ký của các bên.
Như vậy, hợp đồng thế chấp nhà ở phải có đầy đủ các nội dung trên.Về vấn đề này, Luật Nhà ở đã quy định “không mềm dẻo” như Bộ luật dân sự năm 2005. Sự thiếu thống nhất đó đã vi phạm nguyên tắc tự do, tự nguyện, tự thoả thuận của pháp luật hợp đồng. Do vậy, nên chăng chúng ta quy định nội dung của hợp đồng thế chấp nhà ở dưới dạng “khuyến nghị” (xem Điều 402 Bộ luật dân sự) và tôn trọng quyền tự do ý chí hợp pháp của các bên ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở.
3.3. Về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở
a) Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện;
b) Việc thế chấp nhà ở được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
c) Nhà ở thế chấp được xử lý;
d) Theo thoả thuận của các bên.
Quy định về chấm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở của Luật Nhà ở hoàn toàn giống với quy định tại Điều 357 của Bộ luật dân sự, nghĩa là hợp đồng thế chấp nhà ở không có bất kỳ điểm nào khác biệt với các hợp đồng thế chấp tài sản. Do vậy, theo chúng tôi quy định này trong Luật Nhà ở là không cần thiết vì Bộ luật dân sự đã có quy phạm điều chỉnh.
3.4. Về xử lý nhà ở thế chấp
a) Việc xử lý nhà ở thế chấp để thực hiện nghĩa vụ được thực hiện thông qua hình thức bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá nhà ở.
b) Bên mua nhà ở thế chấp được công nhận là chủ sở hữu nhà ở từ thời điểm ký kết hợp đồng.
Như vậy, với quy định trên, khi xử lý tài sản thế chấp là nhà ở, các bên hoàn toàn có quyền thoả thuận về lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm và áp dụng các quy định về xử lý tài sản bảo đảm của pháp luật hiện hành để điều chỉnh.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 4 Điều 93 của Luật Nhà ở thì “trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự”. Do vậy, trong trường hợp nhận thế chấp nhà ở, các bên cần tìm hiểu những quy định có liên quan trong Bộ luật dân sự.
4. Về thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của nhà ở
Nghiên cứu Luật Nhà ở, chúng tôi nhận thấy một trong những hạn chế lớn nhất của Luật Nhà ở là chưa có quy định trực tiếp về công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở. Điều này sẽ gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi quyết định có nhận thế chấp nhà ở hay không do thiếu thông tin cần thiết về nhà ở là tài sản thế chấp. Tuy nhiên, nếu theo quy định tại các điều 12, 14, 15, 16, 19 và 20 của Luật Nhà ở, trong trường hợp có nhu cầu tìm hiểu thông tin về nhà ở thì tổ chức tín dụng căn cứ vào chủ sở hữu nhà ở là tổ chức hay cá nhân để xác định cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, cụ thể là: trong trường hợp chủ sở hữu là cá nhân thì tìm hiểu thông tin về nhà ở tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện; còn trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở là tổ chức thì tìm hiểu thông tin về nhà ở tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có quy định về trình tự, thủ tục tìm hiểu thông tin về chủ sở hữu nhà ở.
Ngoài ra, để tìm hiểu về việc nhà ở đó đang được dùng làm tài sản thế chấp hay không thì tổ chức tín dụng phải tìm hiểu thông tin ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc hệ thống cơ quan Tài nguyên và Môi trường vì theo quy định hiện hành cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp nhà ở là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc hệ thống cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh và huyện.
Để hướng dẫn Luật Nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tuy nhiên, bước đầu tiếp cận Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, chúng tôi nhận thấy, Nghị định này chưa khắc phục được những hạn chế chủ yếu của Luật Nhà ở. Do vậy, theo chúng tôi, trong thời gian tới, Nhà nước cần tiếp tục xây dựng, hoàn thiện pháp luật về bất động sản dựa trên nguyên tắc pháp lý "bất động sản là một khối thống nhất, trong đó quyền sử dụng đất là trung tâm", tôn trọng quyền tự do, tự thoả thuận và tự chịu trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch, đảm bảo tính công khai, minh bạch, thuận lợi cho các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Hồ Quang Huy
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét