Tài sản gắn liền với đất là bất động sản (Điều 181 Bộ luật dân sự năm 1995). Một cách khái quát, ta có thể nói rằng, các tài sản gắn liền với đất bao gồm: (1) các vật sinh ra từ đất (cây cối, hoa lợi tự nhiên, khoáng sản...), (2) các vật gắn vào đất do hoạt động có ý thức của con người và không thể tách rời khỏi đất mà không hư hỏng (nhà ở, công trình xây dựng, ...).
Ta biết rằng các vật sinh ra từ đất có giá trị tài sản khi chúng tách rời khỏi đất và được tiêu dùng. Và khi đó, các tài sản này tham gia lưu thông dân sự với tư cách là động sản. Ta nói rằng, các vật sinh ra từ đất luôn có xu hướng động sản hoá do đặc điểm công dụng tương lai. Bởi vậy, các tài sản loại này sẽ được phân tích tại một đề tài khác.
Trong khuôn khổ bài viết này, ta lần lượt xem xét một số khía cạnh pháp lý của việc chuyển nhượng các tài sản thuộc nhóm còn lại.
1. Hợp đồng chuyển nhượng
a. Hình thức và vấn đề vô hiệu của hợp đồng
Hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản. Tài sản gắn liền với đất thường có giá trị lớn. Việc quy định hợp đồng chuyển nhượng những tài sản có giá trị lớn phải lập thành văn bản là điều không cần tranh cãi. Điều đó có lợi cho việc quản lý bằng chứng về vụ chuyển nhượng cũng như là cơ sở để các bên thực hiện tiếp các thủ tục cho tới khi nhận được giấy chứng nhận đăng ký tài sản gắn liền với đất tại các cơ quan công quyền.
Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất có buộc phải công chứng? Điều 443 bộ luật dân sự quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của uỷ ban nhân dân có thẩm quyền. Hợp đồng mua bán nhà sử dụng vào mục đich khác cũng phải có công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (điều 451 Bộ luật dân sự). Liệu có thể áp dụng tương tự pháp luật để suy luận rằng các công trình xây dựng có mục đích hỗn hợp (dùng để ở và dùng vào các mục đích khác) một khi chuyển nhượng cũng phải công chứng và chứng thực? Quy định cụ thể về vấn đề này vẫn còn bỏ ngỏ, trong khi, theo quy định của pháp luật, hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực mà không công chứng hoặc chứng thực sẽ bị coi là vô hiệu.
b. Nội dung của hợp đồng
Đối tượng của hợp đồng: vật có thực (điều 422 khoản 1, Bộ luật dân sự). Từ câu chữ của luật viết ta thấy rằng có vẻ như luật chỉ chấp nhận nhà ở, công trình xây dựng phải được hoàn thành truớc khi đưa vào lưu thông. Thực tiễn giao dịch, về phần mình, thừa nhận nhiều hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết ngay từ khi chưa khởi công xây dựng. Coi đó là các giao dịch vô hiệu liệu có là thoả đáng? Hỏi rõ hơn: giao kết một hợp đồng có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai liệu có bị coi là giao dịch vô hiệu? Chưa có câu trả lời dứt khoát của luật viết cho vấn đề này.
Ở Pháp, luật thừa nhận các chủ thể có quyền ký kết hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng (Điều 1601-1, Bộ luật Dân sự Pháp). Các bên có thể thoả thuận bán chịu, trả theo kỳ hạn hoặc trả trong quá trình tiến hành xây dựng. Trong trường hợp bán chịu, trả theo kỳ hạn, khi bất động sản hoàn thành và chuyển giao cho người mua, quyền sở hữu đối với bất động sản được tính ngược trở lại từ ngày giao kết hợp đồng (Điều 1601-2, Bộ luật dân sự Pháp). Trong trường hợp trả tiền trong quá trình tiến hành xây dựng, ngay sau khi đạt được thoả thuận về giá cả và đối tượng của hợp đồng, người bán ngay lập tức chuyển giao tất cả những vật và quyền đang tồn tại trên đất cho người mua. Những công trình đang và sẽ hình thành sẽ được người mua trả tiền trong quá trình thi công (Điều 1601-3 Bộ luật dân sự Pháp).
2. Hệ quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng
Chuyển giao quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất.
Nhà ở, công trình xây dựng là các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 444 Bộ luật dân sự; điều 3 khoản 1, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005). Quyền sở hữu được chuyển giao từ người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng khi đã hoàn tất các thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ta biết rằng đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng là tài sản gắn liền với đất. Thế nhưng ngoài tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển nhượng còn được nhận từ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất (điều 111, khoản 1c, luật đất đai năm 2003).
Trong cách phân loại tài sản thành vật chính - vật phụ, đất luôn được coi vật chính và các vật gắn liền với đất là vật phụ của đất. Nguyên tắc này được thừa nhận rộng rãi trong cả hệ thống pháp luật Anh-Mỹ và hệ thống pháp luật Latinh. Ở Việt nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Các chủ thể chỉ có quyền sử dụng đất. Thế nhưng, các quyền năng mà người sử dụng đất được nhà nước trao cho gần giống như quyền sở hữu (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh,...). Quyền sử dụng đất được hoá thân vào chính thửa đất đó. Chính vì đặc điểm này, ta có thể thu xếp một chỗ trong danh sách các bất động sản cho quyền sử dụng đất - điều mà cho tới nay, luật viết cũng như học thuyết pháp lý chưa chính thức giải quyết. Nói riêng về trường hợp đất thuê, bán tài sản gắn liền với đất thuê, người nhận chuyển nhượng tài sản đó được nhà nước tiếp tục cho thuê đất. Quyền sử dụng đất trong trường hợp này không được giao dịch một cách độc lập mà chỉ được coi là đối tượng đi kèm với tài sản gắn liền với đất. Liệu có thể coi đây là một ngoại lệ của nguyên tắc đất là vật chính và các vật gắn liền với đất là vật phụ? Bởi khi chuyển nhượng vật chính, vật phụ luôn phải được đi kèm. Nếu không, bản thân quyền sử dụng đất thuê không có tính chất tài sản, và bởi không là tài sản nên không đặt ra vấn đề quyền sử dụng thuê là vật chính hay vật phụ khi chuyển nhượng cùng với tài sản gắn liền với đất?
Trong điều kiện mà Việt Nam chưa xây dựng được một hệ thống đăng ký tài sản hoàn thiện, khi thực hiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, các bên sẽ phải tiến hành hai thủ tục (sang tên đối với tài sản gắn liền với đất và sang tên quyền sử dụng đất) tại hai cơ quan công quyền (cơ quan quản lý việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và cơ quan quản lý việc đăng ký quyền sử dụng đất).
Điều 158 nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy định rằng bên nhận chuyển nhượng tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Điều 3, khoản 1 nghị định số 95 /2005/NĐ-CP quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng là "cơ sở pháp lý để nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của minh". Điều đó có nghĩa là quyền sở hữu với nhà ở, công trình xây dựng chỉ được xác lập tại thời điểm nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu, theo nghị định số 95.
Vấn đề là người nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất sẽ thụ hưởng quyền sở hữu vào thời điểm nào, khi hoàn thành thủ tục tại cơ quan quản lý quyền sử dụng đất hay tại cơ quản lý việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng? Trong khi luật dân sự quy định đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu chỉ được chuyển giao cho người nhận khi đã hoàn tất thủ tục sang tên tại cơ quan quan lý việc đăng ký tài sản.
Việt nam đang cố gắng xây dựng một thị trường bất động sản. Để đạt được mục tiêu này, nhà nước cần phải xây dựng trước tiên là một khung pháp lý hoàn thiện để các tài sản gắn liền với đất được dễ dàng lưu thông trong khuôn khổ luật định đó./.
Nguyễn Hồng Anh- NCLP.ORG.VN
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét