Việc giải quyết những tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà đất rất phức tạp khi nhà đất thuộc loại vắng chủ, thuộc sở hữu của người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài. Vụ kiện sau là một ví dụ.
Bà P có khu đất 679 m2, trên đó có một căn nhà chính và một căn nhà phụ tọa lạc tại số 130 - Nguyễn Chí Thanh, phường 5. thị xã V. (tỉnh VL). Do bà P đang định cư tại Pháp, nên bà M (là em ruột bà P) quản lý, sử dụng tài sản. Năm 1952, bà M cho bà T thuê căn nhà phụ để ở. Năm 1968, bà M chết và từ lúc này, trong số nhà 130 chỉ có gia đình bà T sinh sống. Ngày 9/12/1970, bà P lại uỷ quyền cho bà D quản lý căn nhà. Trong quá trình thực hiện việc được uỷ quyền, bà D vẫn cho bà T ở nhờ. Năm 1976, bà D “đã nộp khai đăng ký nhà đất thuộc đối tượng nhà và đất vắng chủ có thừa kế hợp lệ”. Điều này được Ty xây dựng tỉnh CL (nay là tỉnh VL) xác nhận.
Ngày 24/7/1982, bà D làm giấy “bán đứt một ngôi nhà” cho ông N. Khi làm thủ tục, ông Chủ tịch Uỷ ban nhân dân (UBND) thị xã V. có bút phê chỉ đồng ý cho việc mua bán khi các bên công nhận quyền được sử dụng nhà, đất hiện tại của bà T. Song cơ quan nhà đất tỉnh và cơ quan thuế vẫn xác nhận mức thuế trước bạ, nên việc mua bán vẫn được thực hiện dù không có xác nhận của UBND tỉnh VL và do vậy, ông N chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng, ông N chỉ kê khai nộp thuế số đất ông đang sử dụng, còn số đất của bà T quản lý, ông cho là đất sử dụng chung. Trong quá trình quản lý, sử dụng nhà đất trên, bà T. đã sửa chữa, làm thêm một phần nhà bằng mái tôn, đồng thời kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất và ngày 24/8/1987, được UBND tỉnh VL cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 130m2 đất. Bà T cũng là người đóng thuế đất.
Năm 1993, bà D chết. Năm 1996, gia đình ông N khởi kiện đòi lại nhà, đất bà T đang quản lý sử dụng. Ông N cho rằng, ông mua nhà đất của bà D từ năm 1982, sau khi mua, ông vẫn cho bà T ở nhờ.
Giải quyết của toà án
Bản án số 111/DSST ngày 21/11/2002, Toà án nhân dân (TAND) thị xã V. nhận định: Ông N là người trực tiếp giao kết mua bán nhà ở và có tên trong hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập ngày 24/7/1982. Hợp đồng được xác nhận của cơ quan nhà đất, có xác nhận mức thuế trước bạ của cơ quan thuế, đã có hiệu lực và không có tranh chấp. Vì vậy, hợp đồng mua bán của ông N là hợp pháp. Bà T được bà M cho thuê từ trước khi ông N mua nhà, việc ông N mua nhà bà biết từ khi ông N về ở. Việc bà T nại ra là hợp đồng mua nhà không ra chính quyền địa phương và Chủ tịch UBND thị xã V. chỉ đồng ý cho ông N mua phần có ngôi nhà lớn, không cho mua phần thuê của bà T là không có cơ sở. Vì hợp đồng đã được cơ quan quản lý nhà đất tỉnh chấp nhận, cho đóng thuế trước bạ, còn ông Chủ tịch UNND thị xã V. không phải là chủ sở hữu căn nhà nên không có quyền ngăn cấm việc mua toàn bộ khuôn viên nhà của ông N. Bà T chỉ là người ở thuê và ở nhờ, không thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất với ai cho nên không thể coi nhà, đất trên 130m2 là thuộc sở hữu của mình. Từ đó, tòa án quyết định: Chấp nhận yêu cầu của ông N, buộc bà T phải hoàn trả cho ông N nhà nằm trên 130m2 đất.
Bà T làm đơn kháng cáo. Bản án số 116/DSPT ngày 12/3/2003 của TAND tỉnh VL có nhận định và phán xử tương tự như án sơ thẩm.
Bà T tiếp tục khiếu nại. Quyết định giám đốc thẩm số 47/GĐT-DS ngày 22/3/2005 của Toà dân sự TANDTC nhận định: Nguồn gốc 130m2 đất là một phần trong thửa đất 679m2 của bà P. Thực tế, bà P đã định cư tại Cộng hoà Pháp nên bà M là em ruột bà P quản lý, sử dụng khu nhà, đất trên. Trong khi sử dụng, bà M cho gia đình bà T thuê gian nhà phía sau nhà chính trên phần đất 130m2 để ở. Năm 1968, bà M chết, gia đình bà T vẫn quản lý, sử dụng đất, nhà phụ phía sau. Ngày 9/12/1970, bà P uỷ quyền cho bà D “quản lý căn nhà trên, được nhận tiền thuê nhà, đất và bán cho chính phủ”. Tuy được uỷ quyền nhưng bà D không trực tiếp quản lý, sử dụng căn nhà trên, còn gia đình bà T vẫn trực tiếp quản lý nhà và phần đất phía sau. Ngày 26/8/1976, bà D đứng tên kê khai xác định toàn bộ “nhà và đất vắng chủ có thừa kế hợp lệ”.
Như vậy, khu nhà đất của bà P là nhà, đất vắng chủ và thuộc diện nhà nước quản lý. Sau giải phóng, chính quyền địa phương sử dụng phần nhà phía trước làm trụ sở và nhà trẻ, sau đó trả lại cho bà D một phần đất (phía trước này). Riêng nhà phụ trên 130m2 đất, gia đình bà T vẫn quản lý sử dụng. Bà T đã ba lần đứng tên kê khai đất vào các năm 1976, 1987 và ngày 24/8/1987 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 130m2 đất nói trên. Vì vậy, có cơ sở xác định 130m2 đất là của gia đình bà T do chính quyền địa phương cấp, còn nhà mà gia đình bà T thuê của bà M thì vẫn là của bà P.
Đối với phần nhà đất ông N mua của bà D thì, theo giấy uỷ quyền do bà P lập ngày 9/12/1970, bà P không uỷ quyền cho bà D bán nhà cho cá nhân. Bà D lập giấy bán cho ông N là vượt quá phạm vi được uỷ quyền. Hơn nữa, theo kê khai của bà D, “nhà và đất” trên là vắng chủ. Mặc khác, tại “tờ bán đứt ngôi nhà” ngày 24/7/1982, bà D bán cho ông N “một ngôi nhà ngói xưa ba căn, sườn gỗ, mái ngói móc, vách gạch, trần sụp đổ, nền gạch hoa với diện tích xây cất là 9,5 x 22m”. Như vậy, phần bà D bán cho ông N là phần ông đang sử dụng (không bao gồm phần nhà bà T sử dụng). Do đó, ông N chỉ có quyền sở hữu đối với phần nhà, đất tương ứng. Còn phần đất bà T quản lý là của nhà nước. Nhà nước đã giao cho bà T sử dụng. Gia đình bà T thuê nhà, đất của bà M, giữa gia đình bà T với gia đình ông N không có quan hệ cho ở nhờ, cho mượn và cho ở thuê. Vì vậy, ông N không có quyền đòi nhà, đất của gia đình bà T.
Từ nhận định trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm Toà dân sự TANDTC quyết định: “Huỷ bản án sơ thẩm số 111 ngày 21/11/2002 của TAND thị xã V và huỷ bản án phúc thẩm số 116 ngày 12/3/2003 của TAND tỉnh VL, giao hồ sơ về TAND tỉnh xét xử sơ thẩm”.
Nhận xét
Thực chất, đây là vụ tranh chấp giữa ông N và bà T liên quan đến nhà, đất tại số 130 Nguyễn Chí Thanh. Ông N dựa vào hợp đồng mua bán giữa ông N và bà D để cho rằng, phần nhà, đất này là của ông. Cùng một vụ án, cấp toà sơ thẩm, phúc thẩm xét xử trái ngược với nhận định của toà giám đốc thẩm. Điều này bắt nguồn từ việc các cấp toà không nắm vững hồ sơ vụ án cũng như quy định của pháp luật. Rõ ràng, căn cứ ông N đưa ra không mấy thuyết phục. Bởi, hợp đồng trên chưa hẳn đã hợp pháp (a) và, nhà, đất đang tranh chấp chưa hẳn là nội dung của hợp đồng giữa ông N và bà T (b).
(a)- Tính hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà, đất
Khi đăng ký kê khai căn nhà 130, bà D kê khai nhà vắng chủ và thực tế căn nhà trên là nhà vắng chủ vì chủ sở hữu là bà P đang định cư tại Pháp. Theo Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 của Hội đồng Chính phủ về chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thị các tỉnh phía Nam, “1- Tất cả những nhà, đất và tài sản vắng chủ của người Việt Nam và ngoại kiều đều do nhà nước trực tiếp quản lý… Không được chiếm dụng, tự ý chuyển nhượng, mua bán nhà cửa vắng chủ nếu không được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền… 4- Những nhà, đất và tài sản mà trước khi đi vắng, chủ nhà đã uỷ quyền hợp pháp cho những người là con đẻ, vợ hoặc chồng hợp pháp của mình quản lý thì những người này được tiếp tục quản lý và phải chấp hành những chính sách quản lý nhà, đất của nhà nước, trường hợp chưa được uỷ quyền hợp pháp thì nhà nước cho phép những người là cha mẹ, con đẻ, vợ hoặc chồng hợp pháp của họ trước đây đã ở trong những nơi này, nay được tiếp tục ở nhưng không được bán, chuyển dịch bất động sản. Đối với thân nhân không phải là cha mẹ, vợ chồng, con của các chủ vắng, nhưng trước đây cũng ở chung với chủ nhà, nếu nay còn ở lại thì tiếp tục được thu xếp cho ở một chỗ trong nhà hoặc xếp ở nơi khác... 6- Uỷ ban nhân dân thành phố, tỉnh thống nhất quản lý những nhà đất, và tài sản vắng chủ tại địa phương”.
Như vậy, việc chuyển nhượng, mua bán tài sản vắng chủ trên phải được sự đồng ý của cơ quan quản lý (ở vụ kiện này là UBND tỉnh VL). Và Tòa sơ thẩm phải xem xét hợp đồng có hợp pháp hay không theo quy định trên.
Mặt khác, Tờ uỷ quyền số 349 của bà P có hai phần: Phần 1 có nội dung uỷ quyền cho bà D được quyền quản lý, sử dụng, cho thuê và hưởng lợi trên khối tài sản này. Về hình thức, chữ được đánh máy, được công chứng, xác nhận của Lãnh sự quán của chế độ cũ tại Cộng hoà Pháp. Phần 2 có nội dung uỷ quyền cho bà D “được quyền thay mặt người uỷ quyền trước nhà chức trách và tuân theo luật lệ hiện hành trong nước, đặc biệt bán cho chính phủ những bất động sản thuộc phần thừa kế và nhận lãnh tiền bán”. Về hình thức, chữ được viết bằng tay, vị trí viết bên lề trái của tờ uỷ quyền, phần này không có công chứng, xác nhận của Lãnh sự quán.
Chúng ta thấy, phần quan trọng nhất liên quan đến quyền định đoạt về bất động sản không phải là chữ đánh máy mà là chữ viết tay. Hơn nữa, phần này không viết bên trong tờ giấy như bình thường mà viết ở bên lề trái của tờ uỷ quyền và không có xác nhận của công chứng, cũng như của Lãnh sự quán. Không có tài liệu nào khẳng định chữ viết tay, chữ ký tay trên là của bà P. Việc bản án sơ thẩm, phúc thẩm công nhận phần viết thêm này trong tờ uỷ quyền, coi đây là ý chí của bà P là chưa có cơ sở vững chắc. Mặt khác, tờ ủy quyền chỉ cho bà D “bán cho chính phủ” bất động sản. Do vậy, việc bà D bán cho ông N nhà, đất là vượt quá thẩm quyền. Để làm sáng tỏ hai vấn đề trên, cần thiết phải đưa bà P (người ủy quyền) vào vụ việc như người có quyền và nghĩa vụ liên quan
Qua các phân tích, có thể nói, tính hợp pháp của hợp đồng mua bán giữa ông N và bà D là rất nghi ngờ. Toà sơ thẩm cần xem xét tính hợp pháp của hợp đồng đó. Nếu hợp đồng mua bán giữa bà D và ông N không hợp pháp thì không phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên. Ông N không có quyền đòi tài sản.
(b)- Nội dung của hợp đồng mua bán nhà, đất
Cả bản án sơ thẩm và phúc thẩm đều cho rằng, nhà, đất ông N đang tranh chấp với bà T là do ông mua của bà D. Nhưng theo bản án giám đốc thẩm, tại “tờ bán đứt ngôi nhà” ngày 24/7/1982, bà D chỉ bán cho ông N “một ngôi nhà ngói xưa ba căn, sườn gỗ, mái ngói móc, vách gạch, trần sụp đổ, nền gạch hoa với diện tích xây cất là 9,5 x 22m”. Như vậy, theo TANDTC, phần bà D bán cho ông N chỉ là phần ông N đang sử dụng và không bao gồm phần nhà bà T sử dụng. Do đó, ngay cả khi hợp đồng mua bán là hợp pháp, ông N chỉ có quyền sở hữu đối với phần nhà, đất tương ứng. Phần nhà, đất có tranh chấp, ông N không có cơ sở để cho rằng mình có quyền sở hữu nên không có quyền đòi bà T.
Trong quá trình xét xử sơ thẩm lại vụ việc, thiết nghĩ, tòa sơ thẩm cần làm rõ nội dung của hợp đồng mua bán giữa ông N và bà D. Nếu nội dung của hợp đồng chỉ có phần nhà, đất ông N đang sử dụng (không bao gồm phần nhà, đất bà T sử dụng), thì ông N không có cơ sở để đòi bà T, ngay cả khi hợp đồng mua bán giữa ông N và bà D là hợp pháp.
Một điều cần phải nhắc lại, đối với các vụ kiện liên quan đến tài sản vắng chủ, việc đầu tiên mà các cấp Toà án phải làm trước khi xét xử là phải xem xét khối tài sản đó có nằm trong diện bị chế tài bởi các chính sách về quản lý của nhà nước trước đây hay không, tránh tình trạng bỏ qua các quy định này cũng như các tình tiết của vụ kiện nên dẫn đến tình trạng, mỗi cấp xử một kiểu và khiếu nại tiếp tục.
Đỗ văn Đai - Đỗ văn Hữu
Tạp chí Nghiên cứu Lập Pháp
================================
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét