LUẬT BỒI THƯỜNG NHÀ NƯỚC TRUNG QUỐC

Nhằm góp phần đảm bảo cho các cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức thực thi đúng nhiệm vụ, quyền hạn và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, pháp nhân và tổ chức trong xã hội, ngày 12/5/1994, Trung Quốc ban hành Luật Bồi thường nhà nước, đạo luật này có hiệu lực từ ngày 1/1/1995.

Luật Bồi thường nhà nước được chia làm 6 chương, gồm có 35 điều. Chương 1: “Những quy định chung”, gồm 2 điều (Điều 1 và Điều 2) quy định mục đích và nguyên tắc bồi thường nhà nước. Chương 2: “Bồi thường hành chính”, gồm 12 điều (từ Điều 3 đến Điều 14), quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do các cơ quan hành chính khi thực thi nhiệm vụ, quyền hạn trái pháp luật gây ra. Chương 3: “Bồi thường hình sự” gồm 10 điều (từ Điều 15 đến Điều 24), quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do cơ quan, người có thẩm quyền tiến hành tố tụng hình sự (hoạt động điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án hình sự) gây ra cho cá nhân, pháp nhân và các tổ chức khác trong xã hội. Chương 4: “Hình thức và cách xác định bồi thường”, gồm 9 điều (từ Điều 25 đến Điều 33), quy định về hình thức bồi thường và cách xác định mức bồi thường. Chương 5: “Các quy định bổ sung”, gồm 2 điều (từ Điều 34 đến Điều 35) quy định nguyên tắc không thu phí, lệ phí, án phí, thuế đối với yêu cầu đòi bồi thường của người bị thiệt hại (Điều 34) và thời điểm có hiệu lực của Luật (Điều 35).


Theo quy định của chương 1, Luật Bồi thường nhà nước nhằm mục đích: (1) bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân và các tổ chức khác khi cơ quan nhà nước không thực thi đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình theo quy định của pháp luật. (2) khuyến khích các cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức thực thi đúng nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật. Điều này cũng có nghĩa là, việc ban hành Luật Bồi thường nhà nước nhằm đáp ứng yêu cầu xây dựng một nhà nước pháp quyền ở Trung Quốc, đảm bảo nguyên tắc pháp chế trong tổ chức và hoạt động của bộ máy nhà nước, theo đó không chỉ cá nhân, pháp nhân và các tổ chức trong xã hội có trách nhiệm tôn trọng, tuân thủ pháp luật mà bản thân cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức cũng phải tuân thủ pháp luật khi thực thi quyền lực nhà nước.

Phạm vi trách nhiệm bồi thường nhà nước

Theo quy định tại chương 2 và chương 3 của Luật Bồi thường Nhà nước, việc bồi thường nhà nước được đặt ra trong 2 lĩnh vực: hành chính và hình sự (điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án hình sự). Đối với các thiệt hại do các cơ quan nhà nước thực hiện trong các hoạt động tố tụng như xét xử và thi hành án dân sự, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại, hành chính gây ra, việc bồi thường được áp dụng tương tự như trong lĩnh vực hình sự. Tuy nhiên, Luật Bồi thường nhà nước chưa đề cập đến các thiệt hại do các cơ quan thực hiện quyền lập pháp, lập quy gây ra.

a. Bồi thường nhà nước trong lĩnh vực hành chính

Luật Bồi thường nhà nước của Trung Quốc quy định người bị thiệt hại được bồi thường đối với thiệt hại về quyền nhân thân và quyền tài sản. Cụ thể là Điều 3 quy định: Người bị thiệt hại có quyền được bồi thường khi cơ quan hành chính hoặc cán bộ, công chức của cơ quan này khi thực thi nhiệm vụ có một trong những hành vi nào trong các hành vi sau đây xâm phạm quyền nhân thân:

(1) Giam giữ công dân một cách trái pháp luật hoặc áp dụng một cách trái pháp luật các biện pháp cưỡng chế hành chính xâm phạm quyền tự do thân thể của công dân;

(2) Bắt giữ một cách trái pháp luật hoặc tước đoạt các quyền tự do thân thể bởi các phương tiện bất hợp pháp khác;

(3) Sử dụng bạo lực gây thương tích hoặc làm chết người;

(4) Sử dụng trái pháp luật vũ khí, các phương tiện cưỡng c hế gây thương tích hoặc làm chết người;

(5) Các hành vi trái pháp luật khác gây thương tích hoặc làm chết người.

Điều 4 quy định:

Người bị thiệt hại có quyền bồi thường nếu cơ quan hành chính hoặc cán bộ, công chức của cơ quan này khi thực thi nhiệm vụ có một trong những hành vi sau đây xâm phạm tới quyền tài sản:

(1) áp dụng một cách trái pháp luật các chế tài hành chính như phạt tiền, thu hồi giấy phép, giấy chứng nhận, buộc đình chỉ hoạt động sản xuất, kinh doanh, tịch thu tài s ản;

(2) áp dụng một cách trái pháp luật các biện pháp cưỡng chế hành chính như niêm phong, phong toả, cấm sử dụng, khai thác tài sản;

(3) Chiếm dụng tài sản, thu các khoản phí trái với quy định của nhà nước;

(4) Thực hiện các hành vi trái pháp luật khác gây thiệt hại về tài sản”.

Bên cạnh đó, Điều 5 của Luật cũng quy định những trường hợp, cơ quan nhà nước không chịu trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại, đó là: (1) Việc thực thi nhiệm vụ quyền hạn được tiến hành theo đúng quy định của pháp luật; (2) Thiệt hại xảy ra là hoàn toàn do lỗi của các cá nhân, pháp nhân và các tổ chức khác; (3) các trường hợp khác mà pháp luật có quy định.

Để đảm bảo quyền của người bị thiệt hại, Điều 6 của Luật về quyền yêu cầu bồi thường của người bị thiệt hại. Trường hợp người bị thiệt hại là cá nhân chết, thì người thừa kế của người này có quyền yêu cầu bồi thường. Trường hợp người bị thiệt hại là pháp nhân, tổ chức khác đã bị chấm dứt hoạt động thì người kế thừa pháp nhân, tổ chức đó có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Về trách nhiệm bồi thường thiệt hại, Điều 7 của Luật quy định: cơ quan nào gây ra thiệt hại thì cơ quan đó phải có trách nhiệm bồi thường. Nếu có nhiều cơ quan cùng liên đới gây ra thiệt hại thì các cơ quan đó cùng phải liên đới chịu trách nhiệm bồi thường. Trường hợp tổ chức được ủy quyền thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn về hành chính theo quy định của pháp luật mà gây thiệt hại, thì tổ chức được ủy quyền phải chịu trách nhiệm bồi thường. Trường hợp tổ chức, cá nhân được ủy quyền thực hiện nhiệm vụ của cơ quan hành chính khác mà gây thiệt hại thì cơ quan hành chính đã ủy quyền phải chịu trách nhiệm bồi thường. Trường hợp cơ quan chịu trách nhiệm bồi thường không còn tồn tại thì cơ quan kế thừa nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan đó sẽ phải bồi thường. Trường hợp không có cơ quan kế thừa nhiệm vụ, quyền hạn thì cơ quan ra quyết định chấm dứt sự tồn tại của cơ quan có trách nhiệm bồi thường sẽ phải bồi thường.

Để được bồi thường thiệt hại, người bị thiệt hại phải gửi đơn yêu cầu đến cơ quan có trách nhiệm bồi thường. Trong thời hạn 2 tháng, cơ quan nhận đơn phải xem xét bồi thường thiệt hại. Nếu không được bồi thường hoặc không thoả mãn với mức bồi thường, người bị thiệt hại có thể khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền trong thời hạn 3 tháng kể từ khi hết thời hạn giải quyết việc bồi thường (Điều 13).

Sau khi bồi thường, cơ quan đã thực hiện việc bồi thường có trách nhiệm xử lý người có hành vi cố ý hoặc vô ý xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân và các tổ chức khác để buộc người này phải chịu một phần hoặc toàn bộ phần tiền đã bồi thường và chế tài hành chính. Trường hợp có dấu hiệu tội phạm, người gây thiệt hại sẽ bị điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật hình sự (Điều 14).

b. Bồi thường nhà nước trong lĩnh vực hình sự

Điều 15 của Luật Bồi thường nhà nước Trung Quốc quy định: người bị thiệt hại bởi hành vi của cơ quan tiến hành các hoạt động điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án hình sự có quyền yêu cầu bồi thường trong các trường hợp sau:

- Bị giam giữ trái pháp luật mà không có bằng chứng rõ ràng về việc thực hiện hành vi phạm tội;

- Bị bắt giữ trái pháp luật mà không có chứng cứ về việc thực hiện hành vi phạm tội;

- Bị kết tội và đã bị thi hành án nhưng được tuyên là vô tội;

- Bị bức cung, nhục hình dẫn đến gây thương tích hoặc làm chết người;

- Bị gây thương tích hoặc chết do cơ quan tiến hành tố tụng sử dụng trái phép các vũ khí, công cụ hỗ trợ.

Điều 16 của Luật cũng quy định, người bị thiệt hại về tài sản được bồi thường khi cơ quan tiến hành tố tụng, cơ quan thi hành án hình sự có một trong các hành vi sau:

- Thực hiện một cách trái pháp luật việc niêm phong, phong toả, hoàn trả tài sản;

- Tịch thu tài sản, phạt tiền do bị kết tội nhưng sau đó lại được tuyên vô tội.

Tuy nhiên, Nhà nước không chịu trách nhiệm bồi thường trong các trường hợp sau đây:

- Việc bị bắt, giam giữ hoặc kết tội là do chính người bị thiệt hại đã cố ý khai báo gian dối, giả mạo chứng cứ;

- Cơ quan tiến hành hoạt động điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án hình sự thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình;

- Thiệt hại xảy ra là do người bị thiệt hại tự gây ra;

- Các trường hợp khác mà pháp luật có quy định.

Về cơ quan chịu trách nhiệm bồi thường, Điều 19 của Luật quy định: cơ quan nào gây thiệt hại thì cơ quan đó có trách nhiệm bồi thường. Đối với trường hợp giam giữ thì cơ quan quyết định việc giam giữ phải có trách nhiệm bồi thường. Đối với trường hợp bắt giữ thì cơ quan quyết định việc bắt giữ phải có trách nhiệm bồi thường. Trường hợp người bị kết tội bị xét xử nhưng sau đó vô tội thì Toà án đã kết tội phải có trách nhiệm bồi thường. Trường hợp án sơ thẩm tuyên có tội, án phúc thẩm tuyên vô tội thì Toà sơ thẩm phải có trách nhiệm bồi thường.

Để được bồi thường, người bị thiệt hại phải gửi đơn yêu cầu tới cơ quan có trách nhiệm bồi thường. Cơ quan có trách nhiệm bồi thường phải giải quyết yêu cầu bồi thường trong vòng 2 tháng, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu bồi thường. Trong thời hạn đó nếu người yêu cầu bồi thường không được giải quyết bồi thường hoặc được giải quyết nhưng không thoả mãn với mức bồi thường, thì trong vòng 30 ngày, kể từ khi hết thời hạn giải quyết bồi thường, người đó có quyền khiếu nại lên cấp trên trực tiếp của cơ quan có trách nhiệm bồi thường. Trường hợp cơ quan có trách nhiệm bồi thường là toà án nhân dân thì việc khiếu nại được chuyển lên Hội đồng giải quyết bồi thường của Toà án nhân dân ở cấp cao hơn.

Trong vòng 2 tháng, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại, cơ quan nhận được đơn phải có trách nhiệm xem xét, giải quyết. Nếu vẫn không đồng ý với quyết định giải quyết của cơ quan này, người khiếu nại có thể gửi đơn đến Hội đồng giải quyết bồi thường của Toà án cùng cấp với cơ quan giải quyết đơn khiếu nại việc bồi thường để yêu cầu giải quyết bồi thường. Quyết định của Hội đồng giải quyết bồi thường có hiệu lực thi hành (Điều 23).

Hội đồng giải quyết bồi thường được thành lập tại các Toà án từ cấp bậc trung trở lên, bao gồm từ 3 đến 7 thẩm phán hoạt động theo nguyên tắc thiểu số phục tùng đa số (Điều 23).

Sau khi bồi thường, cơ quan đã bồi thường phải xử lý và yêu cầu cán bộ, công chức có lỗi trong việc gây ra thiệt hại phải bồi hoàn một phần hoặc toàn bộ khoản bồi thường (Điều 24).

Hình thức bồi thường và xác định mức bồi thường

Điều 25 của Luật Bồi thường nhà nước của Trung Quốc quy định, hình thức bồi thường chủ yếu sẽ là bồi thường bằng tiền. Trường hợp tài sản bị thu giữ trái pháp luật vẫn còn hoặc có thể khôi phục nguyên trạng được thì tài sản này sẽ được trả lại và khôi phục lại nguyện trạng.

Trường hợp quyền tự do của công dân bị xâm hại thì mức bồi thường cho mỗi ngày bị xâm hại là mức tiền lương trung bình mỗi ngày của người lao động tính được trong năm trước đó (Điều 26).

Trường hợp sức khoẻ bị xâm hại thì tiền chi phí y tế và thu nhập bị mất do không lao động được sẽ được bồi thường. Tiền thu nhập bị mất được tính theo mức tiền lương trung bình mỗi ngày của người lao động tính trong năm trước đó nhưng tổng số tiền được bồi thường tối đa là 5 lần tiền lương năm của người lao động đó.

Trường hợp mất khả năng lao động thì tùy theo mức độ mất khả năng lao động mà người bị thiệt hại được bồi thường chi phí chữa trị và phần thu nhập bị mất do mất khả năng lao động nhưng phần thu nhập bị mất được bồi thường tối đa là 10 lần lương trung bình của người lao động trong năm trước đó (đối với trường hợp mất một phần khả năng lao động) và 20 lần mức lương trung bình của người lao động trong năm trước đó (đối với trường hợp mất toàn bộ khả năng lao động). Tiền mà người bị thiệt hại có nghĩa vụ cấp dưỡng cho người khác cũng được bồi thường.

Trong trường hợp người bị thiệt hại chết thì mức bồi thường là 20 lần tiền lương năm trung bình của người lao động trong năm trước đó. Tiền mà người bị chết có nghĩa vụ cấp dưỡng cho người khác cũng được bồi thường.

Trường hợp quyền tài sản bị xâm hại, thì việc giải quyết bồi thường được quy định như sau:

- Trường hợp tịch thu tài sản, thì tài sản sẽ được hoàn trả;

- Trường hợp tài sản bị niêm phong, phong toả thì lệnh niêm phong, phong toả sẽ bị hủy. Nếu vì sự niêm phong, phong toả này mà tài sản bị thiệt hại thì phần thiệt hại này sẽ được bồi thường;

- Trường hợp tài sản được hoàn trả mà có thể khôi phục nguyên trạng thì tài sản sẽ được khôi phục nguyên trạng, trường hợp không khôi phục được thì phần thiệt hại sẽ được bồi thường;

- Nếu tài sản không hoàn trả lại được do bị mất, bị tiêu hủy thì sẽ được bồi thường toàn bộ giá trị;

- Nếu tài sản đã bị bán đấu giá thì tiền bán đấu giá sẽ được hoàn trả;

- Nếu giấy phép hoặc giấy chứng nhận bị thu hồi trái pháp luật thì giấy phép và giấy chứng nhận được cấp lại và thiệt hại do hoạt động sản xuất, kinh doanh bị đình trệ sẽ được bồi thường.

- Các thiệt hại khác đối với tài sản sẽ được bồi thường theo thực tế xảy ra.

Thời hiệu yêu cầu bồi thường

Theo Điều 32 của Luật Bồi thường nhà nước của Trung Quốc, thời hiệu yêu cầu bồi thường là 2 năm, kể từ khi việc thực thi nhiệm vụ quyền hạn của cơ quan, cán bộ công chức gây ra thiệt hại chính thức được xác định là trái pháp luật. Thời hạn bị giam giữ không được tính vào thời hiệu yêu cầu bồi thường.


Nguyễn Văn Cương

Nguồn thông tin:

www.nclp.org

Bất cập trong quy định về chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm

Theo Điều 12 Luật Kinh doanh bảo hiểm, “Hợp đồng bảo hiểm là sự thỏa thuận giữa bên mua bảo hiểm và doanh nghiệp bảo hiểm, theo đó bên mua bảo hiểm phải đóng phí bảo hiểm, doanh nghiệp phải trả tiền bảo hiểm cho người thụ hưởng hoặc bồi thường cho người được bảo hiểm khi xảy ra sự kiện bảo hiểm”.

Theo Điều 12 Luật Kinh doanh bảo hiểm, “Hợp đồng bảo hiểm là sự thỏa thuận giữa bên mua bảo hiểm và doanh nghiệp bảo hiểm, theo đó bên mua bảo hiểm phải đóng phí bảo hiểm, doanh nghiệp phải trả tiền bảo hiểm cho người thụ hưởng hoặc bồi thường cho người được bảo hiểm khi xảy ra sự kiện bảo hiểm”. Hợp đồng bảo hiểm chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bảo hiểm được phân thành ba loại là: hợp đồng bảo hiểm con người, hợp đồng bảo hiểm tài sản, hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm dân sự. Sự khác biệt căn bản nhất giữa các hợp đồng bảo hiểm này là đối tượng được bảo hiểm và quyền lợi có thể được bảo hiểm.

Đối tượng được bảo hiểm của hợp đồng bảo hiểm con người là tuổi thọ, tính mạng, sức khỏe và sự an toàn của con người. Đối tượng được bảo hiểm của hợp đồng bảo hiểm tài sản là tài sản, bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản. Đối tượng được bảo hiểm của hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm dân sự là trách nhiệm dân sự của người được bảo hiểm đối với người thứ ba theo quy định của pháp luật.

Quyền lợi có thể được bảo hiểm thực chất là mối liên hệ giữa bên mua bảo hiểm đối với đối tượng được bảo hiểm được xác lập dựa trên quan hệ hôn nhân, huyết thống, quan hệ tài sản, quan hệ lao động, quan hệ tài chính theo đó, sự rủi ro của đối tượng được bảo hiểm sẽ gây thiệt hại về tài chính hoặc tổn thất tinh thần cho bên mua bảo hiểm. Chính sự khác biệt về đối tượng bảo hiểm mà quyền lợi có thể được bảo hiểm của bên mua bảo hiểm trong các hợp đồng bảo hiểm nói trên cũng khác nhau. Theo Luật Kinh doanh bảo hiểm, trong hợp đồng bảo hiểm tài sản, quyền lợi có thể được bảo hiểm bao gồm: quyền sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền tài sản. Trong hợp đồng bảo hiểm con người, quyền lợi có thể được bảo hiểm được quy định hạn chế hơn bao gồm 02 yếu tố: quyền, nghĩa vụ nuôi dưỡng, cấp dưỡng đối với người được bảo hiểm.

Chuyển nhượng hợp đồng nói chung và hợp đồng bảo hiểm nói riêng là một trong những nội dung không thể thiếu được pháp luật điều chỉnh. Bản chất của việc chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm là việc một chủ thể khác sẽ thay thế vị trí pháp lý (kế thừa quyền và nghĩa vụ) của bên mua bảo hiểm trong hợp đồng theo đó, người nhận chuyển nhượng sẽ trở thành bên mua bảo hiểm mới để tiếp tục duy trì hợp đồng và hưởng các quyền lợi khác (nếu có) theo hợp đồng.

Về mặt lý luận, việc thay đổi bên mua bảo hiểm luôn phải đảm bảo nguyên tắc không làm ảnh hưởng đến hiệu lực pháp lý của hợp đồng bảo hiểm. Nghĩa là, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm cũng phải thỏa mãn đầy đủ điều kiện của bên mua bảo hiểm như có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có quyền lợi có thể được bảo hiểm. Điều này cũng được quy định tại Điều 235 Bộ luật Hàng hải: “người không có quyền lợi trong đối tượng bảo hiểm thì không được chuyển nhượng đơn bảo hiểm hàng hải”. Trong hợp đồng bảo hiểm con người, đối với trường hợp bên mua bảo hiểm giao kết hợp đồng bảo hiểm cho trường hợp chết của người khác thì việc chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm theo chúng tôi cũng phải được sự đồng ý của người được bảo hiểm để tránh tình trạng trục lợi bảo hiểm có thể xảy ra từ việc chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm này. Ngoài ra, việc chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm còn phải đáp ứng các yêu cầu của pháp luật về trình tự, thủ tục, hình thức chuyển nhượng (nếu có).

1. Bất cập của Luật Kinh doanh bảo hiểm

Luật Kinh doanh bảo hiểm hiện hành chưa có quy định cụ thể về việc chuyển nhượng từng loại hợp đồng bảo hiểm nói trên mà chỉ quy định chung việc chuyển nhượng tất cả các loại hợp đồng bảo hiểm tại Điều 26 như sau:

“1. Bên mua bảo hiểm có thể chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm.

2. Việc chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm chỉ có hiệu lực trong trường hợp bên mua bảo hiểm thông báo bằng văn bản cho doanh nghiệp bảo hiểm về việc chuyển nhượng và doanh nghiệp bảo hiểm có văn bản chấp thuận về việc chuyển nhượng đó, trừ trường hợp việc chuyển nhượng được thực hiện theo tập quán quốc tế”.

Rõ ràng, quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm tại Điều 26 Luật Kinh doanh bảo hiểm còn quá chung chung và mới chỉ dừng lại ở việc ghi nhận quyền của bên mua bảo hiểm trong việc chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm cho người thứ ba và việc chuyển nhượng này phải được sự chấp thuận bằng văn bản của doanh nghiệp bảo hiểm, mà chưa đề cập đến các vấn đề như: điều kiện chuyển nhượng, thủ tục chuyển nhượng, quyền hạn và trách nhiệm của các bên trong quan hệ chuyển nhượng; và hậu quả pháp lý của việc chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm. Mặt khác, hợp đồng bảo hiểm con người, hợp đồng bảo hiểm tài sản và hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm dân sự lại có sự khác biệt rất lớn về đối tượng bảo hiểm, quyền lợi có thể được bảo hiểm, thời hạn bảo hiểm, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp bảo hiểm và bên mua bảo hiểm... do vậy, theo chúng tôi thay vì việc quy định chung chung như hiện nay, nên sửa đổi luật theo hướng quy định việc chuyển nhượng riêng cho từng loại hợp đồng bảo hiểm.

Chúng tôi đi sâu phân tích việc chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm nhân thọ làm ví dụ để chứng minh sự bất cập của Điều 26 nói trên.

Hợp đồng bảo hiểm nhân thọ là một hợp đồng phức tạp có liên quan đến nhiều chủ thể khác nhau và bên chuyển nhượng (Bên mua bảo hiểm hay Người tham gia bảo hiểm) có thể không đồng thời là Người được bảo hiểm, do vậy, việc chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm nhân thọ có nhiều vấn đề đặc thù nảy sinh cần được pháp luật quy định riêng và cụ thể hơn. Chẳng hạn như: điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng như thế nào? Người nhận chuyển nhượng có cần phải có quyền lợi có thể được bảo hiểm với Người được bảo hiểm hay không? Việc chuyển nhượng có cần sự đồng ý của Người được bảo hiểm hay không? Doanh nghiệp bảo hiểm có trách nhiệm như thế nào trong việc chấp nhận chuyển nhượng của bên mua bảo hiểm? Bên mua bảo hiểm còn trách nhiệm gì đối với hợp đồng bảo hiểm sau khi hợp đồng bảo hiểm đã được chuyển nhượng? Trường hợp sau khi bên mua bảo hiểm đã chuyển nhượng hợp đồng cho người khác, thì doanh nghiệp bảo hiểm phát hiện tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo hiểm, bên mua bảo hiểm đã kê khai không trung thực Giấy yêu cầu bảo hiểm mà theo Điều 19 Luật Kinh doanh bảo hiểm và điều khoản hợp đồng, doanh nghiệp bảo hiểm có quyền đình chỉ thực hiện hợp đồng bảo hiểm, đồng thời thu phí đến thời điểm hợp đồng bị đình chỉ. Lúc này quyền lợi chính đáng của người nhận chuyển nhượng (Người tham gia bảo hiểm mới) với tư cách là người “ngay tình” có được bảo vệ hay không và phải giải quyết vấn đề này như thế nào?... Rõ ràng, đây là những nội dung quan trọng nhưng Luật Kinh doanh bảo hiểm đã bỏ ngỏ, do vậy khi có tranh chấp phát sinh không có cơ sở pháp lý để giải quyết.

Thực tế cho thấy, trong điều khoản bảo hiểm nhân thọ của các sản phẩm bảo hiểm đang triển khai trên thị trường, các doanh nghiệp bảo hiểm đều đưa ra cam kết là “doanh nghiệp bảo hiểm không chịu trách nhiệm về tính hiệu lực, hợp pháp, sư đầy đủ của việc chuyển nhượng hợp đồng giữa bên mua bảo hiểm và người được chuyển nhượng”. Giả sử, việc chuyển nhượng hợp đồng là không hợp pháp, trong khi doanh nghiệp bảo hiểm lại đồng ý chuyển nhượng và sự kiện bảo hiểm xảy ra sau khi hợp đồng đã được chuyển nhượng, vậy quyền lợi và trách nhiệm của các bên trong quan hệ hợp đồng này (bên mua bảo hiểm, doanh nghiệp bảo hiểm, người nhận chuyển nhượng, người thụ hưởng) sẽ được xác định như thế nào? Vấn đề này vẫn chưa có lời giải đáp.

Không chỉ có hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, việc chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm tài sản và hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm dân sự cũng gặp phải vướng mắc tương tự vì sự thiếu vắng quy định của pháp luật.

2. Kiến nghị sửa đổi

Chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm là một trong những nội dung quan trọng, đặc thù và khá phức tạp, đòi hòi cần có sự điều chỉnh của pháp luật. Tuy nhiên, như đã phân tích tại phần những bất cập của pháp luật, theo chúng tôi, nhà làm luật cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định này cho phù hợp và hoàn thiện nhằm đảm bảo sự công bằng về quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ hợp đồng bảo hiểm. Chúng tôi xin đưa ra kiến nghị sửa đổi Điều 26 Luật Kinh doanh bảo hiểm như sau:

“1. Bên mua bảo hiểm có thể chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm cho người khác gọi là người nhận chuyển nhượng hợp đồng. Người nhận chuyển nhượng phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và phải có quyền lợi có thể được bảo hiểm đối với đối tượng bảo hiểm. Riêng đối với trường hợp bên mua bảo hiểm giao kết hợp đồng bảo hiểm con người cho trường hợp chết của người khác, thì việc chuyển nhượng hợp đồng phải được sự đồng ý bằng văn bản của người được bảo hiểm.

2. Việc chuyển nhượng hợp đồng được coi là có hiệu lực trong trường hợp bên mua bảo hiểm thông báo bằng văn bản cho doanh nghiệp bảo hiểm về việc chuyển nhượng và doanh nghiệp bảo hiểm có văn bản chấp thuận việc chuyển nhượng đó, trừ trường hợp việc chuyển nhượng được thực hiện theo tập quán quốc tế.

3. Kể từ thời điểm doanh nghiệp bảo hiểm chấp nhận việc chuyển nhượng hợp đồng thì mọi quyền, nghĩa vụ của bên mua bảo hiểm chấm dứt; đồng thời quyền, nghĩa vụ của người nhận chuyển nhượng theo hợp đồng bảo hiểm bắt đầu phát sinh và được đảm bảo đầy đủ.

4. Trường hợp sau khi bên mua bảo hiểm đã chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm, doanh nghiệp bảo hiểm phát hiện và có bằng chứng chứng minh tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo hiểm, bên mua bảo hiểm đã cung cấp thông tin sai sự thật hoặc che giấu thông tin mà nếu biết được thông tin đó, doanh nghiệp bảo hiểm sẽ từ chối chấp nhận bảo hiểm, trì hoãn chấp nhận bảo hiểm hoặc chấp nhận bảo hiểm với các điều kiện kèm theo, thì doanh nghiệp bảo hiểm có quyền đình chỉ thực hiện hợp đồng, không phải giải quyết quyền lợi bảo hiểm đối với rủi ro của đối tượng bảo hiểm và có quyền thu phí đến thời điểm doanh nghiệp bảo hiểm chấp nhận việc chuyển nhượng hợp đồng, đồng thời hoàn trả cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng số phí bảo hiểm mà họ đã đóng (trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng biết được hành vi cung cấp thông tin sai sự thật hoặc che giấu thông tin sai sự thật đó của bên mua bảo hiểm)”.
Phí Thị Quỳnh Nga

source: nclp.org.vn

Vấn đề tài sản ảo phải đặt trong thực tế cuộc sống

Sáng 25/4, một hội nghị bàn tròn về tài sản ảo được tổ chức tại Hà Nội dưới sự chủ trì của bộ Tư pháp. Các đại biểu tham dự đều thống nhất: Nếu chỉ căn cứ trên những quy định hiện hành của luật pháp và bó hẹp trong phạm vi trò chơi thì không thể giải quyết vấn đề này.

Đây là cuộc thảo luận đầu tiên của các cơ quan nhà nước nhằm mổ sẻ "vấn đề sống còn" của loại hình giải trí game online. Từ đó có biện pháp bảo vệ quyền lợi chính đáng cho các bên tham gia lĩnh vực này. Theo ý kiến của các đại biểu, đây là một trong những dịch vụ ứng dụng trên Internet hoàn toàn mới và cơ quan Nhà nước không thể lảng tránh trách nhiệm quản lý. Thực tế những cuộc mua bán, trao đổi những đồ vật trong game đã diễn ra sôi động từng ngày từng giờ. Tuy chưa có những biểu hiện tiêu cực cụ thể nhưng sự phát triển tự do trong một thời gian dài sẽ dẫn đến hậu quả đáng tiếc như tại một số nước lân cận như Trung Quốc, Hàn Quốc, Đài Loan.

Điểm mấu chốt để giải quyết vấn đề tài sản ảo là các quan hệ phải được đặt trong thực tế cuộc sống của thế giới thật, chứ không bó hẹp trong môi trường "có giá trị trong các game trực tuyến" như luận điểm của một số nhà cung cấp. Tuy chỉ hiện hữu trong game, nhưng những tài sản ảo hoàn toàn có ý nghĩa trong cuộc sống bằng giá trị giải trí của mình. Nếu một game thủ bỏ tiền mua một thanh kiếm hay bộ giáp trong game, chắc chắn anh ta hiểu được những đồ vật đó giúp cho sự giải trí của anh ta hấp dẫn hơn và điều đó xứng đáng với số tiền bỏ ra.

"Nếu chỉ nhìn nhận trong phạm vi tồn tại, bản thân các tài khoản e-mail, website cũng chỉ có ý nghĩa trong môi trường điện tử và không thể điều chỉnh được", bà Đỗ Hương Nhu, chuyên viên Viện nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật, nói. "Vì vậy, không nên nhìn tài sản ảo chỉ trong game mà phải nhìn nhận có trong cuộc sống".

Ông Trần Thanh Hải: "Đồ vật, nhân vật trong game là một dạng tài sản, chủ sở hữu là người chơi." Ảnh: H.H.

Trong phát biểu của mình, ông Trần Thanh Hải, Phó vụ trưởng Vụ Thương mại điện tử, Bộ Thương mại, khẳng định: "Những đồ vật, nhân vật trong game trực tuyến là một dạng tài sản, chủ sở hữu là người chơi game và quyền sở hữu của họ cần được công nhận".

Ông Thanh Hải cho rằng tài sản ảo là kết quả của sự đầu tư công sức, thời gian và tiền bạc của người chơi. Chúng hoàn toàn có thể được định giá bằng tiền theo quy luật cung cầu và chuyển giao được theo thỏa thuận. Đặc biệt, những tài sản ảo hoàn toàn có thể bị chiếm hữu, một người sử dụng sẽ loại trừ khả năng sử dụng của người khác.

Người đại diện của Bộ Thương mại cũng khẳng định ở thời điểm hiện tại, những tài sản dạng này hoàn toàn không trái với Bộ luật Dân sự 2005 và luật này chỉ không áp dụng được bởi vấn đề quá mới. Tính "không tương thích" của tài sản ảo với các quy định pháp luật hiện hành cũng được đại diện của Bộ Tư pháp cụ thể hóa trong các tham luận của mình.

Bà Nguyễn Thị Thu Vân, chuyên viên Vụ Pháp luật dân sự, Bộ Tư pháp, đã nêu ra những vướng mắc trong Bộ luật Dân sự 2005 đối với tài sản ảo. Theo đó, nếu căn cứ về tài sản theo điều 163 của Bộ luật Dân sự thì tài sản ảo không nằm trong phạm vi điều chỉnh vì không phải là giấy tờ có giá, không phải tài sản hữu hình hay vô hình. Nếu coi tài sản ảo là một quyền tài sản theo điều 181 Bộ luật Dân sự thì người chơi không có được quyền sở hữu hoàn chỉnh.

Bà Vân phân tích quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng. Trong đó, quyền chiếm hữu không thuộc về game thủ vì những tài sản ảo đều nằm trên máy chủ của nhà cung cấp game. Quyền định đoạt cũng không có vì tuổi thọ của phần mềm trò chơi thuộc về nhà sản xuất và nhà cung cấp, dựa trên hợp đồng bản quyền cung cấp trò chơi ký kết giữa 2 bên. Trong 3 quyền cấu thành nên quyền sở hữu, chỉ có quyền sử dụng thuộc về game thủ và vì thế không thể coi tài sản ảo thuộc sở hữu của họ.

Ngoài vấn đề về quyền sở hữu, việc công nhận tài sản ảo còn gặp trở ngại về mặt pháp lý trong giao dịch. Theo quy định về giao dịch tài sản tại điều 112 Bộ luật Dân sự 2005, người tham gia giao dịch phải trên 18 tuổi. Trên thực tế, nhiều game thủ chưa đạt được điều kiện trên nhưng vẫn tiến hành mua bán, trao đổi các đồ vật, nhân vật trong game một cách thoải mái.

Vì tính phức tạp của tài sản ảo, việc có ngay một biện pháp quản lý toàn diện theo hướng "quyền đối vật" truyền thống là không thể vì những bế tắc khi áp dụng Bộ luật Dân sự 2005. Hội nghị đề xuất hướng bảo hộ cho các tài sản ảo theo quyền đối nhân, vì biện pháp này sẽ giải quyết xung đột giữa những cá nhân khi thỏa thuận thực hiện 1 công việc. Tuy nhiên, hướng giải quyết này cũng có những hạn chế vì không giải quyết được tận gốc vấn đề là bảo hộ cho tài sản ảo.

"Mặt khác, bản thân quyền đối nhân cũng chưa được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật", Tiến sĩ Trần Thị Thơ, chuyên viên Vụ Pháp luật dân sự, Bộ Tư pháp, nói. Bà cũng đề xuất nên có một Nghị định của Chính phủ căn cứ theo khoản 2, điều 56 của Bộ luật Ban hành văn bản pháp luật.

Trong khi chưa có một hành lang pháp lý cụ thể, đại diện các cơ quan nhà nước nêu rõ người chơi phải tự bảo vệ tài sản của mình. Mọi biện pháp của pháp luật chỉ mang tính tương đối và là cách cuối cùng để giải quyết xung đột.

Hạ Thảo/VNEXPRESS.NET

Phân tích một số quy định của Luật Nhà ở về thế chấp nhà ở

1. Về điều kiện để nhà ở được dùng làm tài sản thế chấp

Theo quy định tại Điều 91 của Luật Nhà ở thì điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch (trong đó bao gồm cả thế chấp nhà ở) là:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Với quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở thì trong trường hợp thiếu một trong các điều kiện trên thì chủ sở hữu nhà ở không được dùng nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là cơ quan nào có thẩm quyền xác định nhà ở “không có tranh chấp về quyền sở hữu” và “không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và cách thức xác định những nội dung đó được thực hiện như thế nào? Theo chúng tôi, nếu không có hướng dẫn phù hợp thì việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở sẽ gặp nhiều khó khăn vì trên thực tế để đáp ứng được đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 91 của Luật Nhà là không đơn giản, nhất là trong bối cảnh “lý lịch pháp lý của nhà đất” ở nước ta tương đối phức tạp.

2. Về điều kiện thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

Theo quy định của Điều 114 Luật Nhà ở thì “chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”.

Như vậy, trong trường hợp thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chủ sở hữu nhà ở phải đáp ứng 2 điều kiện: (i) giá trị của nhà ở phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm và (ii) chỉ thế chấp nhà ở cho một tổ chức tín dụng.

Với quy định trên, nhà làm luật hi vọng sẽ hạn chế được những rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp nhà ở. Tuy nhiên, từ giác độ kinh tế thì quy định đó đã cản trở khả năng huy động vốn trong xã hội phục vụ sản xuất, kinh doanh (trái với mục đích thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và thị trường vốn) và đã “vô hiệu hoá” hệ thống, cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm nhà ở. Phần lớn các chuyên gia trong và ngoài nước đều đánh giá quy định tại điều 114 là chưa phù hợp với thông lệ quốc tế và không khuyến khích sự phát triển của nền kinh tế. Theo chúng tôi, để hạn chế rủi ro cho hệ thống các tổ chức tín dụng, Nhà nước cần sử dụng các giải pháp có tính hiệu quả, khoa học và tích cực hơn, ví dụ như: xác định rõ trách nhiệm của từng khâu trong quá trình thẩm định hồ sơ vay vốn; tăng cường vai trò, hiệu quả của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc công khai hoá thông tin; hoàn thiện hệ thống pháp luật tín dụng, ngân hàng để loại bỏ những “lỗ hổng” dẫn đến khả năng lừa đảo như hiện nay…). Ngoài ra, nếu theo quy định tại Điều 114 của Luật Nhà ở, trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở thế chấp nhà ở cho tổ chức, cá nhân không phải là tổ chức tín dụng để vay vốn thì rất có thể hợp đồng thế chấp đó sẽ bị tuyên vô hiệu do vì phạm về điều kiện chủ thể (vì chủ sở hữu nhà ở “chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”).

Do vậy, những bất cập trong quy định tại Điều 114 của Luật Nhà ở sẽ là một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn cho việc khai thông thị trường vốn và thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới.

3. Về việc ký kết, thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở

Theo quy định tại các điều 93, 117 và 118 của Luật Nhà ở thì hợp đồng thế chấp nhà ở phải đáp ứng các quy định sau đây:

3.1. Về hình thức của hợp đồng

Hợp đồng thế chấp nhà ở được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, cụ thể là hợp đồng thế chấp nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Như vậy, trong trường hợp không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp về nhà ở thì nguy cơ rủi ro cho các bên là rất lớn (có thể hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức). Đây là một trong những vấn đề cần lưu ý khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở. Tuy nhiên, nếu theo quy định của pháp luật công chứng, chứng thực hiện hành thì Uỷ ban nhân dân xã không có thẩm quyền chứng thực các giao dịch về bất động sản. Do vậy, trong thời gian tới cần có các quy định nhằm thống nhất vấn đề này.

3.2. Về nội dung của hợp đồng

Hợp đồng thê chấp nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây:

a) Tên và địa chỉ của các bên;

b) mô tả đặc điểm của nhà ở;

c) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

d) Cam kết của các bên;

đ) Các thoả thuận khác;

e) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;

g) Chữ ký của các bên.

Như vậy, hợp đồng thế chấp nhà ở phải có đầy đủ các nội dung trên.Về vấn đề này, Luật Nhà ở đã quy định “không mềm dẻo” như Bộ luật dân sự năm 2005. Sự thiếu thống nhất đó đã vi phạm nguyên tắc tự do, tự nguyện, tự thoả thuận của pháp luật hợp đồng. Do vậy, nên chăng chúng ta quy định nội dung của hợp đồng thế chấp nhà ở dưới dạng “khuyến nghị” (xem Điều 402 Bộ luật dân sự) và tôn trọng quyền tự do ý chí hợp pháp của các bên ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở.

3.3. Về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở

a) Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện;

b) Việc thế chấp nhà ở được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

c) Nhà ở thế chấp được xử lý;

d) Theo thoả thuận của các bên.

Quy định về chấm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở của Luật Nhà ở hoàn toàn giống với quy định tại Điều 357 của Bộ luật dân sự, nghĩa là hợp đồng thế chấp nhà ở không có bất kỳ điểm nào khác biệt với các hợp đồng thế chấp tài sản. Do vậy, theo chúng tôi quy định này trong Luật Nhà ở là không cần thiết vì Bộ luật dân sự đã có quy phạm điều chỉnh.

3.4. Về xử lý nhà ở thế chấp

a) Việc xử lý nhà ở thế chấp để thực hiện nghĩa vụ được thực hiện thông qua hình thức bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá nhà ở.

b) Bên mua nhà ở thế chấp được công nhận là chủ sở hữu nhà ở từ thời điểm ký kết hợp đồng.

Như vậy, với quy định trên, khi xử lý tài sản thế chấp là nhà ở, các bên hoàn toàn có quyền thoả thuận về lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm và áp dụng các quy định về xử lý tài sản bảo đảm của pháp luật hiện hành để điều chỉnh.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 4 Điều 93 của Luật Nhà ở thì “trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự”. Do vậy, trong trường hợp nhận thế chấp nhà ở, các bên cần tìm hiểu những quy định có liên quan trong Bộ luật dân sự.

4. Về thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của nhà ở

Nghiên cứu Luật Nhà ở, chúng tôi nhận thấy một trong những hạn chế lớn nhất của Luật Nhà ở là chưa có quy định trực tiếp về công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở. Điều này sẽ gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi quyết định có nhận thế chấp nhà ở hay không do thiếu thông tin cần thiết về nhà ở là tài sản thế chấp. Tuy nhiên, nếu theo quy định tại các điều 12, 14, 15, 16, 19 và 20 của Luật Nhà ở, trong trường hợp có nhu cầu tìm hiểu thông tin về nhà ở thì tổ chức tín dụng căn cứ vào chủ sở hữu nhà ở là tổ chức hay cá nhân để xác định cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, cụ thể là: trong trường hợp chủ sở hữu là cá nhân thì tìm hiểu thông tin về nhà ở tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện; còn trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở là tổ chức thì tìm hiểu thông tin về nhà ở tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có quy định về trình tự, thủ tục tìm hiểu thông tin về chủ sở hữu nhà ở.

Ngoài ra, để tìm hiểu về việc nhà ở đó đang được dùng làm tài sản thế chấp hay không thì tổ chức tín dụng phải tìm hiểu thông tin ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc hệ thống cơ quan Tài nguyên và Môi trường vì theo quy định hiện hành cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp nhà ở là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc hệ thống cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh và huyện.

Để hướng dẫn Luật Nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tuy nhiên, bước đầu tiếp cận Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, chúng tôi nhận thấy, Nghị định này chưa khắc phục được những hạn chế chủ yếu của Luật Nhà ở. Do vậy, theo chúng tôi, trong thời gian tới, Nhà nước cần tiếp tục xây dựng, hoàn thiện pháp luật về bất động sản dựa trên nguyên tắc pháp lý "bất động sản là một khối thống nhất, trong đó quyền sử dụng đất là trung tâm", tôn trọng quyền tự do, tự thoả thuận và tự chịu trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch, đảm bảo tính công khai, minh bạch, thuận lợi cho các giao dịch trên thị trường bất động sản.

Hồ Quang Huy

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.Việc tính lãi suất chậm thi hành án

Cơ quan thi hành án cần lưu ý thực hiện như sau:

1.1. Theo quy định tại điểm b khoản 4 mục IV Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19/6/1997 của Toà án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, thì đối với trường hợp tài sản phải thi hành án không phải là hiện vật theo bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật trước ngày Thông tư này có hiệu lực pháp luật (15/7/1997), thì cơ quan thi hành án thi hành đúng theo quyết định của Toà án, kể cả các khoản lãi mà bên phải thi hành án phải chịu do chậm thi hành án gây ra.

1.2. Đối với khoản tiền suất lãi chậm thi hành án, theo quy định tại khoản 1 mục III Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19/6/1997 của Toà án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, thì kể từ ngày bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật (đối với trường hợp chủ động thi hành) và từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án (trường hợp thi hành theo đơn yêu cầu) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước chỉ quy định khung lãi suất quá hạn cho các ngân hàng thương mại áp dụng (ví dụ quy định khung lãi suất quá hạn là 100% đến 150% mức lãi suất trong hạn). Mặt khác, Thông tư 01/TTLT nêu trên không quy định tiền lãi do chậm thi hành án được tính theo lãi suất của loại vay nào (có kỳ hạn hay không kỳ hạn...)

Vì vậy, để thực hiện thống nhất việc tính lãi chậm thi hành án, từ ngày 15/3/2005 trở đi, cơ quan thi hành án tính theo mức thấp nhất của khung lãi suất do Ngân hàng Nhà nước quy định cho các Ngân hàng thương mại áp dụng theo từng thời kỳ với mức lãi suất vay trung hạn.

Ví dụ: Giả sử người phải thi hành án chậm thi hành 01 tháng và nếu lãi suất vay trung hạn là 1%/tháng và khung lãi suất quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định là từ 100% đến 150% mức lãi suất trong hạn. Trong trường hợp này, lãi suất chậm thi hành án sẽ được tính:

Số tiền lãi chậm thi hành án = (Số tiền chậm thi hành án x 1%) x 100% x 01 tháng chậm thi hành).

1.3. Về việc một số địa phương phản ánh Ngân hàng Nhà nước không quy định lãi suất quá hạn (mức trần) để các ngân hàng thương mại áp dụng. Vấn đề này Bộ Tư pháp sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Toà án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao để có hướng dẫn cụ thể.

2. Kê biên, xử lý tài sản chung, tài sản đang cầm cố, thế chấp, bảo lãnh

Thời gian qua, một số cơ quan thi hành án gặp vướng mắc trong việc kê biên tài sản chung, tài sản đang cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đặc biệt là tài sản của vợ chồng để thi hành nghĩa vụ của một người (vợ hoặc chồng) theo bản án, quyết định của Toà án. Một số trường hợp, khi thi hành nghĩa vụ của một người vợ hoặc chồng, Chấp hành viên đã kê biên tài sản chung của vợ chồng, nhưng sau khi bán tài sản đã chi trả hết số tiền bán tài sản để thi hành án mà không trả lại phần tài sản cho vợ hoặc chồng là người không phải thi hành án.

Vì vậy, khi kê biên tài sản cần lưu ý:

2.1. Chấp hành viên phải thực hiện đúng thứ tự kê biên tài sản theo quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều 41 Pháp lệnh Thi hành án dân sự 2004.

Trong trường hợp người phải thi hành án vừa có bất động sản là tài sản riêng vừa có phần động sản là tài sản chung với người khác mà phần tài sản trong khối tài sản chung đủ để thi hành án, thì Chấp hành viên phải giải thích để người phải thi hành án đề nghị kê biên tài sản nào trước đảm bảo thi hành án.

Trong trường hợp người phải thi hành án không đề nghị kê biên tài sản nào trước, thì Chấp hành viên lập biên bản về việc họ không đề nghị kê biên tài sản nào trước để tiến hành kê biên tài sản riêng của người phải thi hành án để thi hành án.

Trong trường hợp người phải thi hành án đề nghị kê biên phần tài sản chung là động sản của họ trong khối tài sản chung với người khác thì Chấp hành viên tiến hành kê biên tài sản đó, nhưng phải bảo đảm quyền ưu tiên mua tài sản của người đồng sở hữu tài sản. Tuy nhiên cần lưu ý như sau:

- Trong trường hợp người phải thi hành án có tài sản riêng là căn nhà để ở và có tài sản chung là chiếc xe máy, mà phần tài sản chung đủ để thi hành án thì, cơ quan thi hành án kê biên chiếc xe máy để thi hành án.

- Trong trường hợp người phải thi hành án có tài sản chung là chiếc xe ô tô với người khác mà đó là phương tiện kiếm sống chủ yếu của gia đình họ, nhưng lại có một số bất động sản (như nhà ở hoặc quyền sử đất mà đó không phải là tài sản duy nhất để người phải thi hành án và gia đình ở), thì mặc dù giá trị tài sản là động sản của người phải thi hành án đủ để thi hành án, Chấp hành viên vẫn có quyền kê biên tài sản là bất động sản (nhà ở, quyền sử dụng đất) của người phải thi hành án để thi hành án.

2.2. Về kê biên tài sản chung của vợ chồng:

Theo Bộ luật Dân sự và Luật Hôn nhân và gia đình, thì vợ, chồng có thể có tài sản chung và tài sản riêng. Điều 27 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định tài sản chung của vợ chồng là tài sản do vợ chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung; trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung.

Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ chồng trong trường hợp chia tài sản chung.

Theo các quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình trước đây, thì tài sản chung của vợ chồng thuộc diện phải đăng ký có thể đứng tên một người vợ hoặc chồng. Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định trong trường hợp tài sản chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng (Điều 27). Khi hôn nhân tồn tại, trong trường hợp vợ chồng đầu tư kinh doanh riêng, thực hiện nghĩa vụ dân sự riêng hoặc có lý do chính đáng khác thì vợ chồng có thể thoả thuận chia tài sản chung; nếu không thoả thuận được thì yêu cầu Toà án giải quyết (Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000). Theo quy định tại Điều 42 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986 và Điều 95 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 thì việc chia tài sản chung được thực hiện theo nguyên tắc chia đôi nhưng có xem xét đến công sức đóng góp của mỗi bên và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, con chưa thành niên, người tàn tật, bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập.

Căn cứ các quy định trên, khi kê biên tài sản chung của vợ chồng để thi hành án, Chấp hành viên cần lưu ý:

- Nếu bản án, quyết định của Toà án tuyên buộc vợ hoặc chồng phải thi hành án thì cơ quan thi hành án chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu riêng của người đó để thi hành án. Nếu người phải thi hành án không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thi hành án thì kê biên phần tài sản của người đó trong khối tài sản chung của vợ chồng. Trước khi kê biên, Chấp hành viên phải yêu cầu vợ, chồng phân chia tài sản. Trường hợp vợ, chồng không phân chia hoặc không thoả thuận được về phân chia và cũng không khởi kiện ra Toà án để phân chia tài sản, thì tuỳ theo số tiền, tài sản phải thi hành án và các yếu tố khác (như quyền, lợi ích của vợ, con chưa thành niên, người tàn tật...) để kê biên tài sản, nhưng không vượt quá 1/2 giá trị tài sản chung của vợ chồng để bảo đảm thi hành án. Nếu tài sản chung không thể phân chia, thì Chấp hành viên có quyền kê biên toàn bộ tài sản; Chấp hành viên giải thích cho vợ hoặc chồng quyền ưu tiên mua phần tài sản của người kia theo quy định tại điểm d khoản 3 Mục 4 của Thông tư liên tịch số 12/2001/TTLT-BTP-VKSTC ngày 26/2/2001 của Bộ Tư pháp, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao. Nếu vợ hoặc chồng không mua thì sau khi bán tài sản, Chấp hành viên thanh toán lại cho họ 1/2 giá trị tài sản và trích lại cho người phải thi hành án số tiền cần trợ cấp cho việc nuôi con chưa thành niên, người tàn tật hoặc những người khác mà người phải thi hành án đang có nghĩa vụ nuôi dưỡng hoặc cấp dưỡng theo quy định của pháp luật (nếu có).

- Nếu bản án, quyết định của Toà án tuyên buộc cả hai vợ chồng cùng có nghĩa vụ thi hành án, thì khi kê biên tài sản chung của vợ chồng để thi hành án, Chấp hành viên phải tính đến việc bảo vệ quyền, lợi ích của con chưa thành niên, người tàn tật, người được cấp dưỡng hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.

2.3. Trong trường hợp khối tài sản chung của người phải thi hành án với người khác (kể cả tài sản chung của vợ chồng) gồm nhiều loại tài sản thì Chấp hành viên căn cứ vào giá trị của từng tài sản để kê biên loại tài sản có giá trị tương ứng với số tiền phải thi hành án và chi phí về thi hành án.

Ví dụ: Anh A và vợ là chị B có tài sản chung gồm 01 ngôi nhà trị giá 100.000.000 đồng, 01 chiếc xe môtô Dream II Thái Lan trị giá 29.000.000 đồng và 01 chiếc xe môtô YAMAHA trị giá 28.000.000 đồng. Bản án tuyên buộc anh A phải thi hành tổng số tiền là 27.000.000 đồng, thì Chấp hành viên có thể kê biên chiếc xe Dream II Thái Lan hoặc chiếc xe YAMAHA để đảm bảo thi hành án, mà không phải kê biên tất cả các loại tài sản của vợ chồng anh A.

2.4. Trong trường hợp bản án, quyết định của Toà án phân chia tài sản (chia tài sản thừa kế, tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn.v.v.) xác định một bên đương sự được nhận tài sản (là hiện vật) và phải thanh toán cho người khác số tiền tương ứng với phần giá trị tài sản mà họ được nhận, thì khi thi hành án cần lưu ý:

- Trong trường hợp người được nhận tài sản tự nguyện nộp đủ số tiền phải thanh toán cho người được nhận tiền trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định thi hành án (kể cả trường hợp ngay sau khi bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật, người được nhận tài sản tự nguyện nộp đủ số tiền phải thanh toán cho người được nhận tiền khi người được nhận tiền chưa yêu cầu thi hành án) thì cơ quan thi hành án xử lý số tiền đó theo hướng dẫn tại mục 10 của Công văn này, sau đó tổ chức việc thi hành giao tài sản cho người được nhận tài sản theo bản án, quyết định của Toà án nếu họ đã yêu cầu thi hành án.

- Trong trường hợp người được nhận tiền đã có đơn yêu cầu thi hành án, nhưng người được nhận tài sản không tự nguyện thi hành án, thì khi thi hành án, nếu giá trị tài sản giảm thấp hơn so với thời điểm bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật, thì cơ quan thi hành án buộc người được nhận tài sản phải thanh toán số tiền theo bản án, quyết định của Toà án cho người được nhận tiền (kể cả lãi suất chậm thi hành án, nếu có).

Trường hợp giá trị tài sản tăng cao hơn nhiều so với thời điểm bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật, thì cơ quan thi hành án buộc người được nhận tài sản phải thanh toán cho người được nhận tiền theo giá trị tài sản tại thời điểm thi hành án, nhưng không tính lãi suất chậm thi hành án, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Nếu người được nhận tài sản không tự nguyện thi hành án thì cơ quan thi hành án áp dụng biện pháp cưỡng chế, kể cả biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản đó để thi hành án.

Ví dụ: Bản án của Toà án xử việc ly hôn giữa anh A và chị B quyết định chia tài sản chung là ngôi nhà trị giá 100 triệu đồng cho anh A, anh A phải thanh toán cho chị B ½ giá trị ngôi nhà là 50 triệu đồng. Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, anh A không tự nguyện thanh toán cho chị B số tiền 50 triệu đồng, đến khi thi hành án thì giá trị ngôi nhà là 300 triệu đồng. Trong trường hợp này, cơ quan thi hành án buộc anh A phải thanh toán ½ giá trị ngôi nhà là 150 triệu đồng cho chị B; nếu anh A không tự nguyện thanh toán tiền cho chị B, thì cơ quan thi hành án có quyền kê biên, xử lý ngôi nhà để thi hành án.

3. Về cưỡng chế thi hành nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Toà án

Theo quy định tại khoản 6 Điều 54 Pháp lệnh Thi hành án dân sự 2004 thì việc cưỡng chế thi hành nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho người được thi hành án do Chính phủ quy định. Tuy nhiên, tại Điều 29 Nghị định số 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 của Chính phủ “Về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án” chỉ quy định cưỡng chế giao quyền sử dụng cho người trúng đấu giá hoặc người nhận quyền sử dụng đất đã kê biên, đấu giá để đảm bảo thi hành án.

Vì vậy, trong trường hợp thi hành nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Toà án, thì Chấp hành viên tổ chức giao diện tích đất theo đúng nội dung bản án, quyết định của Toà án. Khi tiến hành giao đất nhất thiết phải có sự tham gia của đại diện Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cùng cấp và Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất được giao.

Trong trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án, thì Chấp hành viên căn cứ Điều 54 Pháp lệnh Thi hành án dân sự 2004 ra quyết định cưỡng chế buộc họ phải thi hành nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất theo nội dung bản án, quyết định của Toà án.

Trường hợp trên đất có tài sản thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự chuyển tài sản ra khỏi diện tích đất phải giao cho người được thi hành án. Nếu họ không tự chuyển thì Chấp hành viên yêu cầu lực lượng cưỡng chế chuyển tài sản của họ ra khỏi diện tích đất phải giao, trừ trường hợp các đương sự thoả thuận được với nhau về việc giải quyết tài sản đó. Trong trường hợp người có tài sản trên đất từ chối nhận tài sản thì Chấp hành viên lập biên bản ghi rõ số lượng, chủng loại, tình trạng từng loại tài sản và giao cho tổ chức, cá nhân có điều kiện bảo quản hoặc bảo quản tại kho của cơ quan thi hành án và thông báo địa điểm, thời gian để người có tài sản nhận lại tài sản. Nếu người có tài sản không đến nhận thì tài sản đó được xử lý theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 54 Pháp lệnh Thi hành án dân sự 2004.

Trong trường hợp tài sản có trên đất trước khi có bản án, quyết định của Toà án thì thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 12.1 của Công văn này.

4. Vấn đề cưỡng chế trả nhà, nhưng nhà đã được đương sự cải tạo, sửa chữa; cưỡng chế giao đất, nhưng trên đất có bất động sản.

Trong quá trình thi hành án, một số cơ quan thi hành án gặp vướng mắc trong việc tổ chức thi hành cưỡng chế trả nhà, nhưng nhà đã được đương sự cải tạo, sửa chữa; cưỡng chế giao đất, nhưng trên đất có bất động sản.

Đây là những vấn đề chưa được quy định cụ thể tại Pháp lệnh Thi hành án dân sự 2004, vì vậy khi thực hiện cơ quan thi hành án cần lưu ý:

4.1. Nếu việc xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa được thực hiện trước khi có bản án, quyết định thì cơ quan thi hành án yêu cầu Toà án đã ra bản án giải thích rõ nội dung bản án, quyết định hoặc đề nghị Toà án có thẩm quyền xem xét lại nội dung bản án theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.

4.2. Nếu việc xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa được thực hiện sau khi có bản án, quyết định, thì cơ quan thi hành án tổ chức cho các bên thoả thuận, nếu các bên không thỏa thuận được, thì cơ quan thi hành án áp dụng biện pháp cưỡng chế quy định tại Điều 54 Pháp lệnh Thi hành án dân sự 2004 và thực hiện theo hướng dẫn tại mục 8 của Công văn này để giao nhà, chuyển quyền sử dụng đất cho người được thi hành án theo bản án, quyết định của Toà án. Đối với những vụ việc phức tạp, cơ quan thi hành án cần báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp và cơ quan thi hành án cấp trên hoặc cơ quan thi hành án cấp tỉnh báo cáo Cục Thi hành án dân sự để có biện pháp chỉ đạo giải quyết cụ thể.

5. Xử lý trường hợp đương sự tái chiếm tài sản khi cơ quan thi hành án đã thực hiện xong việc giao tài sản.

Một số cơ quan thi hành án đề nghị hướng dẫn giải quyết trường hợp đương sự tái chiếm tài sản khi cơ quan thi hành án đã thực hiện xong việc cưỡng chế giao nhà, giao quyền sử dụng đất hoặc giao tài sản khác.

Về vấn đề này, cơ quan thi hành án thực hiện như sau:

Về nguyên tắc, cơ quan thi hành án không có trách nhiệm cưỡng chế để giao lại tài sản cho người được thi hành án khi đã thực hiện xong việc cưỡng chế giao tài sản. Việc cưỡng chế giao xong tài sản thể hiện:

- Tài sản đã được giao trên thực tế cho người được thi hành án;

- Người được thi hành án đã ký nhận vào biên bản giao tài sản;

- Hội đồng cưỡng chế không còn tại nơi cưỡng chế thi hành án.

Trong trường hợp tái chiếm nêu trên, nếu nhận được đơn khiếu nại của đương sự, thì cơ quan thi hành án giải thích và hướng dẫn đương sự đề nghị Uỷ ban nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xem xét giải quyết.

Một số nét khái quát về cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn để xây dựng Bộ luật dân sự năm 2005 thành đạo luật điều chỉnh các quan hệ dân sự theo nghĩa rộng

1. Nhìn nhận lại Bộ luật dân sự năm 1995

Để làm sáng tỏ vấn đề nêu trên, trên cơ sở phân tích mối quan hệ giữa ngành luật dân sự và ngành luật kinh tế, chúng ta sẽ tìm hiểu căn cứ để Bộ luật dân sự năm 1995 quy định: “Bộ luật dân sự quy định địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác, quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản, quan hệ nhân thân trong giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự” (Điều 1).

Ở góc độ khoa học pháp lý, khi xây dựng Bộ luật dân sự năm 1995, hệ thống khoa học pháp lý (cũng như pháp luật thực định) nước ta có sự tách biệt giữa quan hệ dân sự thuộc đối tượng điều chỉnh của ngành luật dân sự và các quan hệ khác tuy có cùng tính chất với quan hệ dân sự nhưng lại thuộc đối tượng điều chỉnh của ngành luật khác (đặc biệt và trực tiếp nhất là pháp luật kinh tế), ví dụ: phương pháp điều chỉnh quan hệ dân sự là tự nguyện, thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm, còn phương pháp điều chỉnh quan hệ kinh tế, bên cạnh phương pháp tự nguyện, thoả thuận, luôn có sự tồn tại của phương pháp mệnh lệnh (gắn với chỉ tiêu, kế hoạch do Nhà nước giao). Đồng thời, nếu trong quan hệ dân sự, các chủ thể bình đẳng về địa vị pháp lý thì trong quan hệ kinh tế vẫn tồn tại sự bất bình đẳng (nhà nước và các chủ thể kinh doanh, trong đó doanh nghiệp nhà nước giữ vị trí trọng yếu và chiếm đa số). Sự khác biệt trên đã dẫn đến sự tốn tại của 2 ngành luật trong hệ thống pháp luật nước ta thời gian qua và quan hệ dân sự chịu sự điều chỉnh bởi pháp luật dân sự (ví dụ: Bộ luật dân sự năm 1995) và quan hệ kinh tế chịu sự điều chỉnh của pháp luật kinh tế (ví dụ: Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989).

Ở góc độ thực tiễn, sở dĩ có sự tồn tại độc lập giữa Bộ luật dân sự năm 1995 với Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989 là do tại thời điểm xây dựng 2 văn bản này, tính chất của quan hệ dân sự với quan hệ kinh tế có sự khác biệt nhau cơ bản, cụ thể như sau: Quan hệ dân sự được thiết lập giữa các chủ thể là bình đẳng về địa vị pháp lý nhằm phục vụ cho mục đích tiêu dùng, còn quan hệ kinh tế bên cạnh quan hệ giữa các chủ thể bình đẳng về địa vị pháp lý (giữa các chủ thể kinh doanh), có sự tồn tại khách quan mối quan hệ giữa Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với các doanh nghiệp nhà nước (chủ thể kinh doanh) và trong mối quan hệ đó luôn tồn tại tính chất mệnh lệnh hành chính. Sự tồn tại này là một thực tế khách quan vì thông qua chỉ tiêu, kế hoạch giao cho các doanh nghiệp nhà nước (chiếm số lượng chủ yếu trong các chủ thể kinh doanh), Nhà nước đã can thiệp trực tiếp và thường xuyên vào đời sống kinh tế.

Sự phân biệt giữa quan hệ dân sự và quan hệ kinh tế, cùng với sự tồn tại của 2 ngành luật, 2 văn bản pháp luật khác nhau đã dẫn đến hệ quả là trong nhiều trường hợp có sự chồng chéo về đối tượng, phương pháp điều chỉnh giữa 2 ngành luật, dẫn đến khó khăn trong thực tiễn áp dụng (nhất là trong quan hệ hợp đồng và nghĩa vụ). Thực tế cho thấy, danh giới giữa 2 loại quan hệ này ngày càng bị thu hẹp, trong nhiều trường hợp tính “dân sự” và tính “kinh tế” trong không thể phân biệt một cách rõ ràng. Mặt khác, quy định “cứng nhắc” khi điều chỉnh các quan hệ kinh tế đã dẫn đến những bất cập trước những yêu cầu của thực tiễn, nhất là trong nền kinh tế thị trường.

Ngoài ra, Bộ luật dân sự năm 1995 chưa xác định đúng vị trí, vai trò của một đạo luật gốc trong hệ thống pháp luật tư. Sự  “hạn chế” trong phạm vi điều chỉnh của Bộ luật dân sự dẫn đến những bất cập như: bên cạnh sự “giao thoa” về đối tượng điều chỉnh, tồn tại những quan hệ xã hội không có quy phạm pháp luật điều chỉnh hoặc hệ thống văn bản pháp luật không đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ…

2. Bộ luật dân sự năm 2005 - Kết quả của hoạt động pháp điển hoá nhằm đáp ứng đòi hỏi của lý luận và thực tiễn

Bộ luật dân sự năm 2005 với quy định tại Điều 1 đã khắc phục một bước quan trọng sự khác biệt của pháp luật khi điều chỉnh các quan hệ “dân sự” và “kinh tế” và về cơ bản đã không có sự phân biệt giữa “quan hệ dân sự” và “quan hệ kinh tế”. Theo đó, các quy định của Bộ luật dân sự không chỉ điều chỉnh các quan hệ dân sự theo nghĩa hẹp, mang tính truyền thống, mà còn điều chỉnh những quan hệ dân sự theo nghĩa rộng (bao gồm quan hệ hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại và lao động) được xác lập dựa trên  nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, tự thoả thuận và tự chịu trách nhiệm giữa các chủ thể. Theo chúng tôi, đây là sự thay đổi đúng đắn và cần thiết, xét cả dưới góc độ lý luận và thực tiễn.

Ở góc độ lý luận, cùng với sự phát triển nền kinh tế thị trường, các nhà làm luật đã có sự nhìn nhận đúng đắn hơn về bản chất của quan hệ xã hội để từ đó lựa chọn phương pháp điều chỉnh thích hợp, hiệu quả cao nhất. Trong mối quan hệ giữa luật tư và luật công thì Bộ luật dân sự phải được xác định là đạo luật gốc trong lĩnh vực luật tư. Đây là kinh nghiệm của phần lớn các quốc gia trên thế giới chịu ảnh hưởng của pháp luật châu Âu lục địa. Mặt khác, đây là những quan hệ giữa các chủ thể có sự bình đẳng về địa vị pháp lý, vì vậy việc điều chỉnh thống nhất về phương pháp là chính xác và phù hợp. Chính những nguyên tắc và quy định của Bộ luật dân sự (quy định về địa vị pháp lý của các chủ thể, về quyền sở hữu, hợp đồng, trách nhiệm dân sự, sở hữu trí tuệ…) là cơ sở để xây dựng các chế định pháp lý trong các văn bản quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại và lao động. Nói cách khác, các quy định trong các lĩnh vực nêu trên phải đảm bảo tính thống nhất với các nguyên tắc, các quy định của Bộ luật dân sự. Tuy nhiên, căn cứ vào nguyên tắc áp dụng pháp luật, các quy định của các ngành luật chuyên ngành (kinh doanh, thương mại, lao động…) được ưu tiên áp dụng. Trong trường hợp các văn bản pháp luật chuyên ngành không quy định thì ưu tiên áp dụng Bộ luật dân sự. Đây là một nguyên lý đã được khoa học pháp lý thừa nhận khi giải quyết mối quan hệ giữa Luật chung với Luật chuyên ngành. Tuy nhiên, trong thời gian tới, cần nghiên cứu để cụ thể hoá nguyên tắc này trong Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật (được sửa đổi, bổ sung năm 2002).

Bên cạnh đó, một số quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 đã điều chỉnh những quan hệ không có tính dân sự (như chế định về hộ tịch, chế định về sở hữu trí tuệ). Điều này xét ở giác độ khoa học pháp lý là không phù hợp vì đó là những quan hệ thuộc phạm vi điều chỉnh của các ngành luật khác. Các văn bản pháp luật khác. Nói cách khác, Bộ luật dân sự chỉ nên điều chỉnh những quan hệ thuộc lĩnh vực luật tư, mà trong đó tính tự nguyện, bình đẳng và tự chịu trách nhiệm của các chủ thể là nguyên tắc tối cao.

Ngoài ra, trong xu thế hội nhập quốc tế, những quy định “bó hẹp” trong phạm vi dân sự (hiểu theo nghĩa truyền thống) như Bộ luật dân sự năm 1995 là một xu thế đã lạc hậu, không phù hợp với thực tiễn pháp luật nhiều nước trên thế giới. Để có thể hội nhập quốc tế thì một trong những yêu cầu đặt ra là cần phải có sự tương thích giữa pháp luật quốc gia với thông lệ quốc tế, đó chính là một trong những mục tiêu ban khi hành Bộ luật dân sự năm 2005.

Với ý nghĩa đó, quy định “Bộ luật dân sự quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác; quyền, nghĩa vụ của các chủ thể về nhân thân và tài sản trong các quan hệ dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động” như Điều 1 của Bộ luật dân sự năm 2005 là cần thiết và hợp lý.

Ở góc độ thực tiễn, tính mệnh lệnh trong việc điều chỉnh các quan hệ dân sự (theo nghĩa rộng) ngày càng trở nên mờ nhạt, ví dụ như: giữa các chủ thể kinh doanh thì tính bình đẳng, thoả thuận đã được pháp luật khẳng định hay trong quan hệ giữa Nhà nước với các doanh nghiệp nhà nước hiện cũng đã dần loại bỏ sự can thiệp trực tiếp, mạnh mẽ của Nhà nước… Nói cách khác, sự “giao thoa” giữa các quan hệ mang tính dân sự trên thực tế ngày càng trở nên đa dạng, phức tạp. Thực tiễn cuộc sống đòi hỏi pháp luật phải có những điều chỉnh phù hợp với tính chất của các quan hệ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Ngoài ra, trong quá trình áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995, nhiều vấn đề bất cập đã phát sinh, ví dụ như: giữa chế định hợp đồng trong Bộ luật dân sự năm 1995 với chế định hợp đồng trong pháp luật kinh tế (Pháp lệnh hợp đồng kinh tế) vừa mâu thuẫn, vừa chồng chéo… Điều này dẫn đến thực tế là có những quan hệ không thể xác định được đó là quan hệ thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự hay pháp luật kinh tế. Do vậy, thống nhất pháp luật trong lĩnh vực dân sự là một đòi hỏi khách quan và phù hợp với thực tiễn cuộc sống.

Từ những phân tích trên, có thể nhận thấy, quy định tại Điều 1 của Bộ luật dân sự năm 2005 không chỉ có ý nghĩa khoa học, mà còn có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Với quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, chúng ta đã khắc phục được sự bất hợp lý của pháp luật khi điều chỉnh các quan hệ có cùng tính chất dân sự và sự bình đẳng, tự nguyện, thoả thuận giữa các chủ thể khi xác lập, thực hiện quan hệ đó.   

Hồ Quang Huy

Khái quát quá trình hình thành, phát triển của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

I. Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 1993 ra đời, trong đó quy định về việc hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất; hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiêp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là UBND cấp xã) có trách nhiệm đăng ký những biến động về việc sử dụng đất đã đặt nền móng cho việc hình thành cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản.

Do Luật Đất đai năm 1993 ra đời và điều chỉnh trong giai đoạn nền kinh tế, xã hội Việt Nam có nhiều sự đổi mới, vì vậy, lần lượt các Luật Đất đai năm 1998 và Luật Đất đai năm 2001 được ban hành, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1993 nhằm điều chỉnh và phù hợp các mỗi quan hệ phát sinh trong xã hội. Tại các Luật này, từng bước quy định đầy đủ hơn về quyền của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và đăng ký các biến động liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, trong đó có thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tiếp sau các Luật trên là các Nghị định nhằm hướng dẫn các Luật và các Thông tư nhằm hướng dẫn các Nghị định. Những văn bản này đã tạo thành một hệ thống các quy định pháp luật về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

1. Quy định của Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Do Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 1998 (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993) quy định chỉ áp dụng biện pháp thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nên Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 hướng dẫn Nghị định số 17 quy định theo hướng hướng dẫn cụ thể hơn về điều kiện thế chấp và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Sau đây là những quy định của Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

1.1. Về đăng ký thế chấp bằng tài sản gằn liền với đất

Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 tuy có quy định về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng không quy định về thủ tục đăng ký thế chấp đối với loại tài sản này.

1.2. Về thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

a. Về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

+ Về hồ sơ đăng ký:

Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp với bên cho vay (bên nhận thế chấp), cá nhân, hộ gia đình, tổ chức nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất cho cơ quan đăng ký. Hồ sơ đăng ký bao gồm:

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Sơ đồ thửa đất (đối với bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình) hoặc trích lục bản đồ thửa đất (đối với bên thế chấp là tổ chức);

- Chứng từ nộp tiền thuê đất (trong trường hợp thuê đất).

+ Về thẩm quyền đăng ký: Trường hợp bên thế chấp là cá nhân, hô gia đình thì thẩm quyền đăng ký thế chấp thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Trường hợp bên thế chấp là tổ chức thì thẩm quyền đăng ký thế chấp thuộc Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính nhà đất[1] nơi có đất.

+ Về thời hạn đăng ký và trách nhiệm của cơ quan đăng ký

Về thời hạn đăng ký, những văn bản pháp luật trên chỉ quy định về thời hạn đăng ký đối với trường hợp bên thế chấp là tổ chức (thời hạn là 07 ngày, kể từ ngày cơ quan đăng ký nhận đủ hồ sơ đăng ký hợp lệ) mà không quy định về thời hạn đăng ký đối với trường hợp bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình.

Về trách nhiệm của cơ quan đăng ký là xác nhận vào hợp đồng thế chấp và ghi việc thế châp vào sổ đăng ký thế chấp đất đai.

b. Về xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 thì yêu cầu xóa đăng ký thế chấp gồm hai trường hợp sau:

Thứ nhất, sau khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp xóa thế chấp tài hợp đồng. Bên thế chấp gửi hợp đồng đã được xóa thế chấp đến cơ quan đăng ký để cơ quan này xóa đăng ký trong sổ đăng ký thế chấp.

Thứ hai, trường hợp quyền sử dụng đất thế chấp bị xử lý để thu hồi nợ thì sau khi hoàn thành việc xử lý bên thế chấp đến cơ quan đăng ký để xóa đăng ký thế chấp.

Cơ quan có thẩm quyền xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tương tự như thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

1.3. Một số nhận xét về thủ tục đăng ký thế chấp tại Nghị định số 17 và Thông tư số 1417

Với tổng hợp trên cho thấy, quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với đất tại những văn bản trên chưa đầy đủ và cụ thể, cụ thể như sau: chưa quy định đầy đủ trình tự thủ tục các đăng ký biến động về đăng ký thế chấp đầu tiên như đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký, sửa chữa sai sót về nội dung đăng ký; chưa quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất; chưa quy định về thời hạn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình; chưa quy định về thời hạn xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất… Những hạn chế  này đã gây nhiều lúng túng trong thực tiễn áp dụng cho cả người yêu cầu đăng ký và cơ quan đăng ký.

2. Quy định của Nghị định số 08, Nghị định số 79 và Thông tư số 03 về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Ngày 10/3/2000, Chính phủ ban hành Nghị định số 08. Đây là một Nghị định quy định chuyên biệt về đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó có các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản, như về các trường hợp đăng ký; giá trị pháp lý của việc đăng ký; thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin…

Về Nghị định số 79, do Luật Đất đai năm 1993 được tiếp tục sửa đổi, bổ sung bằng Luật Đất đai năm 2001, nên Chính phủ đã ban hành Nghị định này nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17 đảm bảo phù hợp với những quy định của Luật Đất đai năm 2001. Nghị định số 79 đã có một số sửa đổi, bổ sung liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản găn liền với đất, như: bổ sung biện pháp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; mở rộng quyền được thế chấp của người sử dụng đất, liệt kê các loại giấy tờ để thực hiện các quyền của người sử dụng đất…

Trên cơ sở các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại Nghị định số 08 và các Nghị định số 17 và 79, ngày 04/7/2003, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Thông tư này ra đời đánh dấu một bước phát triển pháp lý về lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm bằn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Điều này được thể hiện trên hai phương diện:

Thứ nhất, nếu như sự ra đời của Nghị định số 08 mang ý nghĩa lần đầu tiên trong hệ thống pháp luật Việt Nam có một văn bản quy phạm pháp luật chuyên biệt về đăng ký giao dịch bảo đảm thì sự ra đời của Thông tư liên tịch số 03 cho thấy, lần đầu tiên có một văn bản quy phạm pháp luật quy định chuyên biệt về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm (thế chấp, bảo lãnh) bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, trên cơ sở các quy định tại các Nghị định số 08, 17, 79, Thông tư liên tịch số 03 đã quy định đầy đủ, cụ thể trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, trên cơ sở thực tiễn áp dụng và rà soát pháp luật, Thông tư này cơ bản đã khắc phục được những vướng mắc, hạn chế của các hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại Thông tư 1417. 

Thông tư này quy định cụ thể hơn về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất so với quy định của các văn bản trước đó, như: quy định về các trường hợp đăng ký (gồm đăng ký bắt buộc và đăng ký tự nguyện); hướng dẫn củ thể những tài sản là tài sản gắn liền với đất; về trách nhiệm của các bên và của cơ quan đăng ký thế chấp, bảo lãnh; về người yêu cầu đăng ký; về trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bằng tài sản gắn liền với đất; về thời điểm đăng ký…

Sau đây là một số tổng hợp cơ bản về nội dung quy định tại Thông tư liên tịch số 03:

2.1. Các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh

a. Các trường hợp thế chấp, bảo lãnh sau đây phải đăng ký:

- Việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Việc thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu;

- Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại tiết b điểm này, nhưng các bên thoả thuận để bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản đó;

- Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;

- Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh.

b. Các trường hợp đăng ký theo yêu cầu:

Khi một hoặc các bên tham gia hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất không thuộc một trong các trường hợp nêu tại điểm 1.2.1.a trên có yêu cầu, thì việc bảo lãnh đó cũng được đăng ký.

2.2. Về tài sản gắn liền với đất

Theo hướng dẫn tại Thông tư này thì là tài sản gắn liền với đất gồm: nhà ở, công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng khác trong trường hợp việc thế chấp, bảo lãnh bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác và tài sản đó; vườn cây lâu năm, rừng cây; các tài sản khác gắn liền với đất đai.

2.3. Về giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Thông tư quy định, hợp đồng thế chấp, bảo lãnh đã được đăng ký có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho đến ngày xoá đăng ký.

Về thời điểm đăng ký: là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ. Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh, thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký bổ sung tài sản hợp lệ. Trường hợp thay thế tài sản thế chấp, bảo lãnh thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký thay thế tài sản hợp lệ.

Thời điểm đăng ký được tính chính xác đến đơn vị giờ, phút, ngày, tháng, năm và là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp, bảo lãnh bằng một tài sản.

2.4. Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, bao gồm:

- Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất, tài sản gắn liền với đất có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là tổ chức.

- Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân.

- Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm hoặc các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục có thẩm quyền cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký trong cả nước, khi hệ thống dữ liệu quốc gia các giao dịch bảo đảm chính thức hoạt động.

2.5. Về hồ sơ yêu cầu đăng ký

a. Về hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng ký bao gồm: đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được uỷ quyền; hợp đồng thế chấp/bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ở, nhà ở tại đô thị; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa; Chứng từ nộp tiền thuê đất (trường hợp được Nhà nước cho thuê đất).

Trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng ký bao gồm: đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được uỷ quyền; Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu.

b. Về hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký

Hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký, gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được uỷ quyền;

- Trường hợp thay thế, bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh là tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai đã được hoàn thành thì phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản nếu pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu.

c. Về yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh; yêu cầu sửa chữa sai sót trong thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; yêu cầu cung cấp thông tin; yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh.

Trong các trường hợp trên, người yêu cầu chỉ cần nộp đơn yêu cầu hoặc văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu là người được uỷ quyền đến cơ quan đăng ký.

2.6. Thời hạn đăng ký

- Thời hạn đăng ký thế chấp, bảo lãnh; đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký là bảy ngày làm việc kể từ ngày cơ quan đăng ký nhận hồ sơ hợp lệ.

- Thời hạn xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh; đăng ký phải sửa chữa sai sót và cung cấp thông tin là ba ngày làm việc kể từ ngày cơ quan đăng ký nhận đơn yêu cầu hợp lệ.

2.7. Chứng nhận, ghi nhận việc đăng ký

Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh được ghi nhận vào Đơn yêu cầu đăng ký, vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm. Trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thì đồng thời với việc vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm phải vào sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai theo hướng dẫn ghi trên các sổ này.

3. Một số nhận xét về hướng dẫn của Thông tư liên tịch số 03 về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

3.1. Về ưu điểm:

So với những quy định về trình tự, thủ tục đăng ký trước đó thì Thông tư liên tịch số 03 cụ thể và đầy đủ hơn về trình tự thủ tục đăng ký. Cụ thể như sau:

- Thông tư này quy định đầy đủ các trường hợp đăng ký, như: đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; sửa chữa sai sót trong nội dung thế chấp, bảo lãnh; xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh; đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh. Ngoài ra, Thông tư quy định về cung cấp thông tin về việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với đất. Đồng thời tại mội trường hợp đăng ký, được quy định rõ ràng về hồ sơ đăng ký, nhiệm vụ của Đăng ký viên khi tiếp nhận hồ sơ và thực hiện việc đăng ký, hình thức và cách thức ghi nhận việc đăng ký.

- Thông tư này có các hướng dẫn đầy đủ, chi tiết hơn so với quy định của các văn bản trước đó, thể hiện ở việc đã hướng dẫn cụ thể về các vấn đề sau: về các trường hợp đăng ký (gồm đăng ký bắt buộc và đăng ký tự nguyện); về tài sản gắn liền với đất; về người yêu cầu đăng ký, người kê khai đơn yêu cầu đăng ký; về trách nhiệm của các bên và của cơ quan đăng ký thế chấp, bảo lãnh; về thời điểm đăng ký; về thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký; về giá trị pháp lý của việc đăng ký; về hồ sơ đăng ký, đơn yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin hợp lệ; về lệ phí đăng ký, phí yêu cầu cung cấp thông tin…

Sự cụ thể, đầy đủ của Thông tư liên tịch số 03 đã tạo điều kiện dễ dàng hơn cho việc áp dụng trong thực tiễn, do đó kể từ sau khi Thông tư này ra đời số lượng đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng tăng, hoạt động đăng ký dần đi vào quy cũ, nhận thức của các bên về ý nghĩa vai trò của việc đăng ký ngày càng cao hơn.

3.2. Hạn chế

Bên cạnh những ưu điểm nêu trên, qua thực tiễn áp dụng Thông tư số 03 bộ lộ  một số hạn chế sau:

Thứ nhất: Theo quy định tại Thông tư này thì thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà bên thế chấp, bảo lãnh là cá nhân, hộ gia đình là UBND cấp xã, tuy nhiên thực tế đã chứng minh quy định trên là chưa phù hợp, thể hiện như sau:

- Cơ sở vật chất phục vụ cho công tác đăng ký của cơ quan này rất thiếu thốn và lạc hậu; chưa có sự nhận thức đầy đủ và sự quan tâm đến công tác đăng ký.

- Về con người, thông thường UBND cấp xã giao cho cán bộ địa chính hoặc cán bộ tư pháp trực tiếp thực hiện việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, tính ổn định về công việc của những người này không cao, bởi họ làm việc theo chế độ lao động hợp đồng và có thể bị  luân chuyển công việc khác. Bên cạnh đó, hầu hết những cán bộ làm công tác đăng ký này không đảm bảo về trình độ chuyên môn nghiệp vụ đăng ký do chưa được đào tạo cơ bản hoặc tập huấn về nghệp vụ đăng ký…

Thứ hai, về giá trị pháp lý của việc đăng ký, Thông tư chỉ quy định việc đăng ký là điều kiện phát sinh hiệu lực đối với người thứ ba đồng thời không quy định cụ thể về hậu quả pháp lý hoặc chế tài đối với trường hợp không đăng ký, do đó việc đăng ký chưa được các bên tham gia hợp đồng thế chấp, bảo lãnh chú trọng thực hiện.

Thứ ba, theo phản ánh của người yêu cầu đăng ký thì quy định tại thông tư về thời hạn đăng ký (bảy ngày làm việc kể từ ngày cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ) là quá dài; một số nội dung tại mẫu đơn yêu cầu đăng ký, mẫu hợp đồng thế chấp, bảo lãnh được ban hành kèm theo Thông tư chưa phù hợp với thực tế; chưa có quy định cụ thể về việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với đất là tài sản hình thành trong tương lai hoặc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành trong tương lai....

II. Giai đoạn sau khi ban hành Luật Đất đai năm 2003

1. Quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181 về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Luật Đất đai năm 2003 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 1993 và các Luật năm 1998 và 2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993. Nhằm hướng dẫn thi hành Luật này, ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai. Hai văn bản này đã đánh dấu một buớc phát triển mới về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo đó, quyền của người sử dụng đất được mở rộng hơn so với pháp luật đất đai trước đó và quy định cụ thể các điều kiện thực hiện các quyền này; quy định cơ bản về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; quy định về thời hạn phải yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; quy định về công chứng hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; rút ngắn thời hạn đăng ký xuống còn năm ngày, chuyển thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh từ UBND cấp xã sang Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất…

Những quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc hướng dẫn về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Thông tư liên tịch số 05.

2. Quy định của Thông tư liên tịch số 05 về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với đất

Do sự thay đổi trên, ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư này thay thế Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT. Sau đây là một số tổng hợp cơ bản  về nội dung quy định của Thông tư liên tịch số 05:

2.1. Về các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Thông tư liên tịch số 05 quy định về các trường hợp thế chấp, bảo lãnh tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, bao gồm:

a. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

b. Thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm (sau đây gọi chung là tài sản gắn liền với đất).

c. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

d. Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

đ. Thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

e. Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đã đăng ký thế chấp, bảo lãnh.

Việc thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất không thuộc các trường hợp đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên thì đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.

2.2. Về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Trong trường hợp nội dung hợp đồng tín dụng có điều khoản về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh.

Với quy định này, việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh là bắt buộc và được giới hạn trong một thời hạn nhất định, nếu các bên vi phạm về thời hạn đăng ký thì có thể bị phạt hành chính bằng hình thức nộp tiền theo quy định của pháp luật.

2.3. Về thời hạn đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh nêu tại điểm 2.2.1 của Mục này được thực hiện trong thời hạn không quá năm ngày làm việc; đối với địa phương thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa thì thời hạn đăng ký được tăng thêm nhưng không quá mười lăm ngày làm việc đối với mỗi trường hợp. Thời hạn đăng ký được tính kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.

Như vậy, so với quy định của Thông tư liên tịch số 03 thì thời hạn đăng ký thế chấp, bảo lãnh của Thông tư liên tịch số 05 ngắn hơn. Riêng đối với những nơi khó khăn về điều kiện kinh tế, xã hội thì thời han trên được áp dụng riêng (không quá mười lăm ngày) nhằm phù hợp với thực tiễn thực hiện.

2.4. Về giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Việc thế chấp, bảo lãnh có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký đến thời điểm xoá đăng ký.

Trường hợp việc thế chấp, bảo lãnh được đăng ký thì thời điểm đăng ký thế chấp, bảo lãnh là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh hợp lệ. Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký bổ sung hợp lệ.

Như vậy, ngoài giá trị pháp lý đối với người thứ ba (hiệu lực đối kháng) như quy định tại Thông tư liên tịch số 03, Thông tư liên tịch số 05 quy định việc đăng ký là một điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Đây là một điểm mới của Luật Đất đai năm 2003 và Thông tư liên tịch số 05 so với Luật Đất đai năm 1993 và Thông tư liên tịch số 03.

2.5. Thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoÆc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ không có thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Sư thay đổi về thẩm quyền đăng ký nêu trên cho thấy, hoạt động đăng ký dần đi vào quy chuẩn, chuyên nghiệp và khắc phục được những hạn chế về cơ sở vật chất, về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ đăng ký như thực tế áp dụng Thông tư liên tịch số 03.

2.6. Về hồ sơ yêu cầu đăng ký

a. Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền (nếu có);

- Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã có công chứng, chứng thực;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giấy tờ về quyền sử dụng đất); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, nếu pháp luật có quy định (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất);

b. Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hoặc bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền (nếu có);

- Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà theo quy định của pháp luật thì tài sản đó phải được cấp phép xây dựng hoặc lập dự án đầu tư.

c. Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh, gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; văn bản uỷ quyền (nếu có);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đăng ký thay đổi nội dung đã được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) trong trường hợp thay thế, bổ sung tài sản gắn liền với đất;

- Hợp đồng về việc thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh. Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi tên của một bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp có sự thay đổi tên.

d.  Hồ sơ yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh gồm: đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh và văn bản ủy quyền (nếu có).

đ. Hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót trong nội dung thế chấp, bảo lãnh gồm: đơn yêu cầu sửa chữa sai sót; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu nội dung đăng ký thế chấp, bảo lãnh đã ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót); Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) trong trường hợp sửa chữa sai sót trong Đơn yêu cầu đăng ký về tài sản gắn liền với đất; văn bản uỷ quyền (nếu có).

e. Hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh gồm:

- Đơn yêu cầu xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền (nếu có);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.7. Ghi nhận việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính

3. Quy định của Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với đất

Bộ luật dân sự năm 2005 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/01/2006, trong đó có một số thay đổi về giao dịch bảo đảm, ví dụ như quy định về biện pháp bảo lãnh là bảo lãnh đối nhân chứ không phải là bảo lãnh bằng tài sản (bảo lãnh đối vật) như Bộ luật Dân sự năm 1995… Đồng thời, nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng Thông tư liên tịch số 05, ngày 13 tháng 6  năm 2006 liên Bộ Tư pháp và Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT. Tại Thông tư này có một số sửa đổi, bổ sung cơ bản như sau:

a) Thay đổi về trường hợp đăng ký và cụm từ “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” bằng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai) của người thứ ba.

b) Về thời hạn đăng ký: Thông tư liên tịch số 03 quy định theo hướng rút ngăn thời hạn đăng ký tương ứng với các trường hợp về hồ sơ đăng ký, cụ thể như sau: Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong ngày nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ đăng ký sau ba giờ chiều thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; Trường hợp hồ sơ đăng ký có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ”.

c) Bổ sung về việc xác nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao nhằm phù hợp với quy định của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.

d)  Xuất phát từ quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai nên trong thực tế bên nhận thế chấp thường giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, do đó trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì các bên trong các thế chấp sau không đáp ứng được điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hồ sơ yêu cầu đăng ký do Giấy chứng nhận này bên thế chấp trước đang giữ. Thông tư liên tịch số 03 đã khắc phục vướng mắc này bằng quy định: “bên đã nhận thế chấp trước đó đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải giao lại giấy chứng nhận đó cho bên thế chấp để thực hiện đăng ký thế chấp”.

Trên đây là những nội dung cơ bản về quá trình hình thành, phát triển của pháp luật Việt Nam về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Có thể khẳng định, cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, pháp luật về lĩnh vực này đã không ngừng được hoàn thiện, phát triển.

Dương Thanh Minh

Bộ Tư pháp

---

[1] Cơ quan này sau đó đổi tên thành Sở Tài nguyên và Môi trường.